Aset seperti emas dan harta tanah adalah pelaburan rapi, dan membeli rumah adalah pelaburan biasa untuk individu di seluruh dunia kerana ia secara meluas dianggap pelaburan yang selamat dan menguntungkan. (Untuk lebih, lihat Meneroka Pelaburan Harta Tanah: Pengenalan.)

Melabur dalam hartanah, bagaimanapun, memerlukan komitmen jangka panjang dan bayaran pendahuluan yang tinggi, dan berisiko, walaupun dalam jangka panjang. Di samping itu, ramai pelabur sering mengabaikan kos.

Berikut adalah beberapa perkara penting mengenai kos tersembunyi dan faktor yang membuat pelaburan dalam hartanah adalah usaha yang berisiko, mahal dan tidak menguntungkan. Pelabur harus menyimpan semua ini sebelum memecah wang susah payah mereka.

Persepsi Umum

Pelabur purata mungkin melihat bahawa sebuah kondominium dua bilik tidur di pinggir bandar boleh didapati $ 300,000 lima tahun lalu, dan sekarang dijual dengan harga $ 450, 000. Itu pulangan sejuk sebanyak 50% dalam lima tahun, jauh lebih baik daripada pulangan stok, bon atau emas. Nilai keuntungan mutlak juga nampaknya tinggi pada $ 150,000, dan ketersediaan pembiayaan memberikan ilusi menggunakan wang leveraged untuk menghasilkan keuntungan.

Dengan semua faedah yang jelas ini, apakah cabaran dan kos tersembunyi bagi pelaburan hartanah?

Anatomi Kos Pinjaman Harta Tanah

Perhatikan kes seorang individu yang berpindah ke bandar baru untuk kerja baru. Dia mengharapkan untuk tinggal kira-kira lima tahun, tetapi boleh melanjutkan tempoh itu berdasarkan pertumbuhan karirnya dengan majikannya yang sedia ada atau dengan majikan lain di bandar yang sama. Di bawah anggapan pulangan yang baik, dia menganggap membeli rumah atau kondominium daripada menyewa satu. (Untuk lebih lanjut, lihat Alasan Menyewa Lebih Baik Daripada Membeli.)

Perlu diingat bahawa seseorang boleh membeli saham atau satu unit dana dagangan bursa untuk sekurang-kurangnya $ 5, tetapi melabur dalam hartanah memerlukan beribu-ribu ringgit. Walaupun majoriti pelaburan hartanah dibiayai melalui pinjaman, membeli rumah atau kondominium bernilai $ 300, 000 masih memerlukan bayaran pendahuluan sebanyak 20 peratus ($ 60,000).

Individu yang menyumbangkan kurang daripada 20 peratus boleh mendapatkan pinjaman, tetapi mereka akan membayar kadar faedah yang lebih tinggi dan terpaksa mengambil insurans hipotek swasta yang meningkatkan kos. Kadar faedah yang lebih tinggi membawa kepada jumlah bayaran balik yang lebih tinggi, dan insurans gadai janji biasanya kos dari 0. 15% hingga 2. 5% daripada jumlah pinjaman.

Jika anda menganggap satu pembelian hartanah yang disebutkan di atas bernilai $ 300, 000 dengan membuat bayaran pendahuluan 20 peratus dan meminjam baki $ 240, 000 pada kadar faedah 3. 875% untuk gadai janji jangka panjang selama 20 tahun, pembayaran bulanan menjadi sekitar $ 1, 440.

Terdapat kos satu masa tambahan untuk pemprosesan pinjaman, iaitu sekitar 4% dari jumlah pinjaman ($ 9, 600). Cukai perpindahan harta atau caj pendaftaran berbeza dari negeri ke negeri, dan mengambil purata 2.5% daripada nilai harta menambah $ 6, 000 kepada kos.

Jika anda mengandaikan bahawa nilai hartanah meningkat sebanyak 1. 5 kali dalam tempoh lima tahun menjadi $ 450, 000, harga akan meningkat sebanyak kira-kira 9% pada dasar pengkompaunan. Menambah cukai harta tahunan pada kadar 1. 5% daripada nilai harta semasa, jumlah cukai yang dibayar dalam tempoh lima tahun adalah kira-kira $ 30,000.

Jika pelabur kami membeli sebuah kondominium, bayaran bulanan sebanyak $ 200 kepada persatuan kondominium akan berjumlah $ 12,000 dalam tempoh lima tahun. Kemudian anda perlu menambah kos untuk pembaikan, perabot dan penyelenggaraan. Anggaran konservatif $ 1, 000 setahun membawa kami kepada sejumlah $ 5, 000 dalam tempoh lima tahun.

Kemudian, anggap bahawa pemilik mendapati pembeli sanggup membeli kondominiumnya untuk $ 450,000 selepas lima tahun.

Pada masa itu, pelabur akan membayar balik $ 86, 400 pinjaman tersebut. Menambah bayaran pendahuluan $ 60,000, biaya pemprosesan pinjaman ($ 9, 600), cukai pindah milik ($ 6, 000), cukai harta ($ 30, 000), caj kondominium-persatuan ($ 12, 000) $ 5, 000), jumlahnya mencapai $ 209, 000.

Apakah Pulangan Bersih?

Prinsip pinjaman 20 tahun yang asal sebanyak $ 240,000 akan turun kepada sekitar $ 180,000 dalam tempoh lima tahun, kerana pelabur terus membuat $ 1, 440 pembayaran bulanan. Pelabur akan membayar balik $ 180,000 ini dari harga jualan $ 450,000 yang diterima daripada pembeli baru. Pelabur membayar $ 209,000 dalam jumlah kos untuk harta ini, satu lagi $ 180, 000 kepada bank untuk baki pembayaran tertunggak, dan net yang dia terima adalah $ 61,000.

Pada dasarnya, pelabur menghabiskan $ 209,000 dalam lima tahun dan mendapat keuntungan bersih $ 61, 000 untuk pulangan sebanyak 29. 2%. Walaupun harga jual kelihatan tinggi, kos tersembunyi telah mengambil banyak keuntungan.

Mari kita mengambil masa yang lebih lama. Anggapkan pelabur terus tinggal di bandar dan memegang kondominiumnya untuk tempoh pinjaman selama 20 tahun penuh. Setiap lima tahun, nilai kondominium meningkat sebanyak 1. 5 kali. Dalam 20 tahun, nilai akan mencapai $ 1. 52 juta, penghargaan lebih daripada lima kali.

Pelabur akan membayar $ 345, 600. Menambah $ 60, 000, jumlah kos akan menjadi $ 405, 600.

Menggunakan pengiraan serupa seperti di atas, kita akan mendapat cukai harta sebanyak $ 251,000, kos penyelenggaraan ($ 48 , 000), pembaikan dan penyelenggaraan am ($ 20, 000), kos pemprosesan pinjaman ($ 9, 600) dan cukai pemindahan harta ($ 6, 000). Jumlahnya adalah $ 739, 600, dan keuntungan bersih lebih dari 20 tahun adalah $ 780, 400 untuk pulangan sebanyak 106%, pada dasarnya menggandakan wang dalam 20 tahun.

Sepanjang jangka masa panjang, pulangan berkesan tidak begitu besar. Walaupun harga dihargai sebanyak lima kali, kos pembayaran faedah, cukai dan perbelanjaan lain mengurangkan keuntungan.

Pelabur juga harus memperhatikan bahawa nilai sebenar wang menurun dari masa ke masa. Kos penyelenggaraan dan pembaikan tetap meningkat kerana inflasi. Jika inflasi juga dipertimbangkan, pulangan bersih akan turun lagi. Pelabur juga harus mempertimbangkan insurans, yuran broker dan cukai pemindahan harta tanah pada masa jualan.Termasuk ini akan mengurangkan lagi pulangan bersih.

Terdapat risiko lain yang berkaitan dengan pelaburan hartanah. Perkembangan semasa tempoh pelaburan boleh mengakibatkan kesukaran menjual hartanah kemudian. Sebagai contoh, lebuh raya baru yang bising atau lonjakan jenayah mungkin merendahkan harta benda tersebut. Mana-mana kemalangan ghaib seperti taufan atau gempa bumi boleh menghancurkan harta itu sepenuhnya, sementara hanya jumlah separa yang dapat diperoleh dari tuntutan insurans. Walaupun selepas membina semula menggunakan wang insurans, mendapat harga yang lebih tinggi menjadi sukar selepas berlakunya kejadian seperti di kawasan itu. (Untuk lebih, lihat: Faktor Paling Penting Untuk Melabur Dalam Harta Tanah)

Alternatif untuk Pelaburan Harta

Daripada membeli hartanah, pelabur harus mempertimbangkan amanah pelaburan hartanah, pilihan hartanah, ETF berasaskan hartanah, dana bersama dan saham sebagai alternatif kos rendah. (Untuk lebih, lihat Cara Mudah Untuk Melabur Dalam Harta Tanah)

Walaupun stok datang dengan risiko, dana, ETF dan REIT spesifik saham menyediakan kepelbagaian. Bagi hati yang berani bersedia mengambil risiko pihak kaunter dalam pasaran yang tidak terkawal, pilihan hartanah boleh menawarkan pulangan yang lebih tinggi tanpa kos atau cukai. (Untuk lebih lanjut, lihat: Cara Membuat Uang Dengan Pilihan Hartanah)

Bottom Line

Pelaburan hartanah memerlukan komitmen kewangan yang besar untuk jangka waktu yang panjang. Menilai nilai pelaburan sedemikian yang tersebar di dalam tempoh yang panjang adalah tugas yang kompleks. Walaupun sesetengah pelabur terpedaya dengan melihat kenaikan harga nominal, perlu mengambil semua kos sebagai pertimbangan