Dari perspektif kuantitatif, melabur dalam hartanah agak seperti melabur dalam stok. Untuk keuntungan dalam pelaburan hartanah, pelabur mesti menentukan nilai harta yang mereka beli dan membuat tanggapan berpendidikan mengenai berapa banyak keuntungan pelaburan ini akan dihasilkan, sama ada melalui penghargaan harta, pendapatan sewa atau gabungan kedua-duanya.

Penilaian ekuiti biasanya dilakukan melalui dua metodologi asas: nilai mutlak dan nilai relatif. Begitu juga dengan penilaian hartanah. Diskaun pendapatan operasi bersih masa depan (NOI) oleh kadar diskaun yang sesuai untuk hartanah adalah sama dengan penilaian aliran tunai diskaun (DCF) untuk stok sementara mengintegrasikan model pengganda pendapatan kasar dalam hartanah adalah setanding dengan nilai nilai relatif dengan stok. Di sini kita akan melihat bagaimana untuk menghargai hartanah hartanah menggunakan kaedah ini.

TUTORIAL: Cara Beli Rumah Pertama Anda

Penilaian Ekuiti Bersamaan

Model penilaian mutlak menentukan nilai semasa arus masuk masuk masa depan untuk mendapatkan nilai intrinsik saham; kaedah yang paling umum ialah model diskaun dividen dan teknik aliran tunai diskaun. Sebaliknya, kaedah nilai relatif mencadangkan bahawa dua sekuriti setanding sepatutnya sama berharga mengikut pendapatan mereka. Nisbah seperti harga kepada pendapatan dan harga kepada jualan dibandingkan dengan syarikat-syarikat dalam industri lain untuk menentukan sama ada saham berada di bawah atau lebih bernilai. Seperti dalam penilaian ekuiti, analisis penilaian harta tanah harus melaksanakan kedua-dua prosedur untuk menentukan pelbagai nilai yang mungkin.

Mengira Pendapatan Operasi Bersih Harta Tanah

Di mana:

NOI - pendapatan operasi bersih

r- Kadar pulangan yang diperlukan ke atas aset hartanah

g- Kadar Pertumbuhan NOI

R- Kadar permodalan (rg)

Pendapatan operasi bersih mencerminkan pendapatan yang akan dijana oleh harta selepas mengambil kira perbelanjaan operasi tetapi sebelum pengurangan cukai dan pembayaran faedah. Sebelum menolak perbelanjaan, jumlah hasil yang diperoleh daripada pelaburan mestilah ditentukan. Hasil sewa yang dijangkakan pada awalnya akan diramalkan berdasarkan sifat-sifat setanding di kawasan tersebut. Dengan melakukan penyelidikan pasaran yang sepatutnya, seorang pelabur dapat menentukan harga penyewa yang dikenakan di kawasan itu dan menganggap bahawa sewa per kaki persegi yang sama boleh digunakan untuk harta ini. Peningkatan ramalan sewa adalah diambil kira dalam kadar pertumbuhan dalam formula.

Oleh kerana kadar kekosongan yang tinggi adalah ancaman berpotensi untuk pulangan pelaburan hartanah, sama ada analisis kepekaan atau anggaran konservatif yang realistik harus digunakan untuk menentukan pendapatan yang dilupakan jika aset tersebut tidak dimanfaatkan sepenuhnya.

Perbelanjaan operasi termasuk yang ditanggung secara langsung melalui operasi harian bangunan seperti insurans harta, yuran pengurusan, yuran penyelenggaraan dan kos utiliti.Perhatikan bahawa susut nilai tidak termasuk dalam pengiraan jumlah perbelanjaan. Pendapatan operasi bersih hartanah hartanah adalah serupa dengan EBITDA sebuah syarikat.

Menentukan kadar diskaun yang sesuai adalah agak rumit daripada mengira WACC firma. Walaupun terdapat cara yang berbeza untuk mendapatkan kadar permodalan, pendekatan umum adalah kaedah pembentukan. Bermula dengan kadar faedah, tambahkan premium kecairan yang sesuai, premium menawan dan premium risiko. Premium kecairan timbul disebabkan oleh sifat hartanah yang tidak cair, akaun premium menawan semula untuk penghargaan tanah bersih, sementara premium risiko mendedahkan pendedahan risiko keseluruhan pasaran hartanah.

Mengurangkan pendapatan operasi bersih daripada pelaburan hartanah dengan kadar permodalan pasaran adalah sama dengan mendiskaun aliran dividen masa depan dengan kadar pulangan yang diperlukan, disesuaikan untuk pertumbuhan dividen. Pelabur ekuiti yang biasa dengan model pertumbuhan dividen harus segera melihat persamaannya. (DDM adalah salah satu daripada teori kewangan yang paling asas, tetapi ia hanya sama dengan anggapan anda. Lihat Menggali Ke Model Diskaun Dividen .)

Mencari Kapasiti Menjana Pendapatan Harta > Pendekatan pengganda pendapatan kasar adalah kaedah penilaian relatif yang berasaskan kepada andaian yang mendasari bahawa hartanah di kawasan yang sama akan dinilai secara berkadaran dengan pendapatan kasar yang mereka dapat menjana. Seperti namanya, pendapatan kasar adalah jumlah pendapatan sebelum potongan perbelanjaan operasi. Walau bagaimanapun, kadar kekosongan mesti diramalkan untuk mendapatkan anggaran pendapatan kasar yang tepat.

Sebagai contoh, jika seorang pelabur hartanah membeli sebuah bangunan 100,000 kaki persegi, berdasarkan data harta setanding dia boleh menentukan bahawa purata pendapatan bulanan kasar bagi kaki persegi di kejiranan ialah $ 10. Walaupun pelabur mungkin pada awalnya menganggap bahawa pendapatan tahunan kasar adalah $ 12 juta ($ 10 * 12 bulan * 100, 000 kaki persegi), terdapat kemungkinan ada beberapa unit kosong di dalam bangunan pada bila-bila masa. Dengan mengandaikan bahawa terdapat kadar kekosongan 10%, pendapatan tahunan kasar ialah $ 10. 8 juta ($ 12 juta * 90%). Pendekatan yang sama juga digunakan untuk pendekatan pendapatan operasi bersih juga.

Langkah seterusnya dalam menaksir nilai hartanah hartanah adalah menentukan pengganda pendapatan kasar. Ini boleh dicapai jika seseorang mempunyai akses kepada data jualan sejarah. Melihat harga jualan hartanah setanding dan membahagikan nilai itu dengan pendapatan tahunan kasar yang mereka hasilkan akan menghasilkan pengganda purata bagi rantau ini.

Pendekatan penilaian jenis ini adalah sama dengan menggunakan transaksi sebanding atau gandaan untuk menilai saham. Ramai penganalisis akan meramalkan pendapatan sebuah syarikat dan melipatgandakan angka EPS oleh nisbah P / E industri. Penilaian hartanah boleh dilakukan melalui langkah yang sama. (Ketahui cara untuk meletakkan salah satu alat analisis ekuiti teratas untuk bekerja untuk anda. Lihat

Perbandingan Peer Mengeluarkan Saham Undervalued .) Sekatan jalan ke Penilaian Harta Tanah

Kedua-dua kaedah penilaian hartanah ini kelihatan agak mudah. Bagaimanapun, dalam praktiknya, menentukan nilai harta penghasilan pendapatan menggunakan pengiraan ini agak rumit. Pertama sekali, mendapatkan maklumat yang diperlukan mengenai semua input formula seperti pendapatan operasi bersih, premium yang termasuk dalam kadar permodalan dan data jualan setanding mungkin terbukti sangat memakan masa dan mencabar. Kedua, model-model penilaian ini tidak mempengaruhi faktor-faktor perubahan besar dalam pasaran hartanah seperti krisis kredit atau ledakan hartanah. Akibatnya, analisa selanjutnya perlu dilakukan untuk meramal dan faktor dalam kesan kemungkinan perubahan pembolehubah ekonomi.

Oleh kerana pasaran hartanah kurang cair daripada pasaran saham, kadang-kadang sukar untuk mendapatkan maklumat yang diperlukan untuk membuat keputusan pelaburan yang sepenuhnya dimaklumi. Yang mengatakan, disebabkan oleh pelaburan modal yang besar biasanya diperlukan untuk membeli pembangunan yang besar, analisis rumit ini dapat menghasilkan keuntungan besar jika ia membawa kepada penemuan sebuah harta yang tidak dinilai (mirip dengan pelaburan ekuiti). Oleh itu, meluangkan masa untuk menyelidik input yang diperlukan adalah bernilai masa dan tenaga.

Bottom Line

Penilaian hartanah sering berdasarkan strategi yang sama untuk analisis ekuiti. Kaedah lain, selain daripada pendapatan operasi bersih diskaun dan pendekatan pengganda pendapatan kasar, juga sering digunakan. Sesetengah pakar industri, sebagai contoh, mempunyai pengetahuan kerja aktif mengenai penghijrahan dan pola pembangunan bandar. Akibatnya, mereka dapat menentukan kawasan mana yang paling mungkin mengalami kadar penghargaan yang paling cepat. Pendekatan mana-mana yang memutuskan untuk digunakan, penunjuk yang paling penting dalam kejayaannya ialah sejauh mana ia dikaji. (Ketahui cara mencari cara yang kuat untuk menentukan nilai syarikat, di sini:

Penilaian Ekuiti Dalam Masa Baik Dan Buruk .)