Apabila anda membiayai semula gadai janji anda, segala sesuatu bergantung pada penilaiannya. Sekiranya nilai rumah anda sangat rendah, anda berada di bawah air, anda tidak boleh membiayai semula. Jika nilai penilaian anda meletakkan ekuiti rumah anda kurang daripada 20%, anda akan terjebak untuk membayar insurans gadai janji swasta (PMI) atau membawa wang tunai ke meja untuk melakukan pembiayaan semula wang tunai. Lebih-lebih lagi, anda mungkin tidak mendapat kadar faedah yang paling rendah, kerana pemberi pinjaman mempertimbangkan peminjam dengan ekuiti yang kurang berisiko. Jika anda berfikir tentang pembiayaan semula, anda harus memahami peranan penting penilaian dalam proses tersebut.

Apakah Penilaian Rumah?

Penilaian adalah pendapat profesional berlesen atau diperakui tentang nilai rumah yang disediakan oleh pihak ketiga yang tidak tertarik. Penilai dibayar untuk menyediakan perkhidmatan untuk menilai rumah anda tetapi tidak mempunyai kulit dalam permainan apabila ia berkaitan dengan sama ada anda dapat membiayai semula hasil daripada nilai yang dia datang di. Dalam transaksi pembiayaan semula, penilaian itu melindungi bank dengan memastikan ia tidak meminjamkan lebih banyak wang daripada harta benda yang bernilai. Jika harta itu kemudiannya masuk ke dalam perampasan untuk apa-apa sebab, pemberi pinjaman itu mahu dapat menjual semula harta tersebut dan mendapatkan kembali wangnya.

Penilai mengunjungi rumah anda selama antara 30 dan 45 minit untuk mengukur dimensinya, memeriksa kemudahannya dan menilai keadaan keseluruhannya di dalam dan luar, mengambil gambar luaran, garaj, dan setiap dalaman bilik. Kemudian dia meneliti rekod harta yang sama dengan anda - idealnya hartanah di kawasan kejiranan anda yang telah dijual baru-baru ini. Berdasarkan lawatan rumah dan rekod ini, penilai tiba pada pendapat profesional tentang berapa harta anda akan dijual jika anda meletakkannya di pasaran. Bank menggunakan nilai ini - bersama-sama dengan pendapatan, aset dan sejarah kredit anda - untuk menentukan berapa banyak yang akan meminjamkan anda.

Bagaimana Penilaian Nilai Home di Pasar Hari Ini

Tiga jenis urus niaga membiayai semula tidak memerlukan penilaian. Baik Pentadbiran Perumahan Persekutuan merampingkan pembiayaan semula, atau Pinjaman Pembiayaan Semula Kadar Faedah Mengurangkan Kadar Faedah Pentadbiran Veteran memerlukan satu. Dalam kes-kes tertentu, Program Pembiayaan Semula Rumah Mampu tidak juga memberi mandat. Semua jenis transaksi pembiayaan semula memerlukan penilaian.

Peraturan-peraturan persekutuan menentukan bagaimana peminjam dan penilai perlu berkelakuan sepanjang proses penilaian. Selepas krisis perumahan, kerajaan mahu meningkatkan kebebasan penilai untuk mengelakkan kemungkinan pinjaman berdasarkan nilai rumah yang dinaikkan. Dodd-Frank dan Kebenaran dalam Akta Pemberi Pinjam kini memerlukan penilaian untuk "dijalankan secara bebas dan bebas daripada pengaruh dan paksaan yang tidak sesuai."Oleh sebab keperluan kemerdekaan penilai persekutuan menentukan skop sempit interaksi yang dapat diterima antara pegawai pentaksir dan pinjaman, pemberi pinjaman takut bahawa mempunyai hubungan dengan penilai boleh ditafsirkan sebagai melanggar undang-undang dengan cuba mempengaruhi pendapat penilai sebelum penilaian selesai . Pemberi pinjaman menyalahkan pihak yang berhati-hati untuk mengelakkan kemungkinan tindakan disiplin yang teruk. Pegawai dan broker pinjaman tidak boleh memilih pentaksir, dan tidak juga peminjam. Peminjam juga tidak boleh mengemukakan penilaian yang dilakukan untuk peminjam yang berbeza, walaupun mereka "mungkin memberitahu bank bahawa penilaian lain wujud, dan bank dapat meminta laporan penilaian langsung dari institusi lain. "

Pemberi pinjaman sering akan memerintahkan penilaian melalui pihak ketiga yang disebut syarikat pengurusan penilaian (AMC)." Menggunakan AMC bukanlah suatu keperluan, tetapi itu adalah pendekatan umum untuk kebebasan penilai, "kata Joe Parsons, pinjaman senior pegawai di PFS Pembiayaan Dublin, Calif., seorang bank serantau, dan broker gadai janji.

Banyak pemberi pinjaman - terutamanya kecil, tempatan - mempunyai hubungan rujukan langsung dengan panel penilai kecil dan tidak menggunakan AMC. Atau pemberi pinjaman mungkin memiliki jabatan penilaian bebas di dalam rumah. Penilai perlu mempunyai pengetahuan tempatan tentang kawasan tersebut (dipanggil kecekapan pasaran). Penilai dijangka mengikuti Standard Seragam Amalan Penilaian Profesional yang dikeluarkan oleh Yayasan Penilaian, organisasi profesional, walaupun piawaian ini bukan undang-undang.

Yuran Penilaian Rumah

Yuran penilaian berbeza mengikut negeri, tetapi pentaksir mesti mengenakan yuran adat dan munasabah untuk kawasan tersebut. Berharap untuk membayar $ 300 hingga $ 500 untuk penilaian rumah keluarga tunggal standard.

"Ciri-ciri yang lebih rumit lebih mahal kerana pemeriksaan mengambil masa yang lebih lama," kata Erin Benton, naib presiden Deklarasi Perkhidmatan Decorum, sebuah syarikat pengurusan penilaian di Ellicott City, Md.

Anda perlu membayar yuran di depan masa penilaian, bukan pada penutupan; tidak kira sama ada pinjaman anda ditutup, penilai masih melakukan kerja. Walaupun bayaran mungkin kelihatan berbaloi jika ia membolehkan anda mendapatkan istilah membiayai semula yang anda mahu, ia mungkin kelihatan seperti pembaziran wang jika penilaian yang rendah bermakna anda tidak boleh membiayai semula.

Oleh kerana pemberi pinjaman tidak boleh membincangkan nilai rumah atau dijangka "nilai sasaran" dengan penilai pada masa penyerahan, pemilik rumah tidak boleh mendapatkan taksiran anggaran penilai sama ada rumah mereka mungkin menilai cukup tinggi untuk mereka membiayai semula sebelum mereka membayar perkhidmatan tersebut, sebagaimana yang dapat dilakukan sebelum peraturan baru. Pada yang terbaik, anda boleh mencari jualan sebanding terkini di laman web seperti Zillow dan Redfin, tetapi rekod mereka mungkin tidak lengkap.

Pilihan lain adalah dengan meminta ejen hartanah melakukan analisis pasaran perbandingan dan memberi anda cetakan jualan setanding baru-baru ini dari Perkhidmatan Penyenaraian Pelbagai, kata Bruce Ailion, agen dengan RE / MAX Greater Atlanta. Tanyakan dengan baik, kerana mereka akan membuat anda nikmat - tidak seperti penjualan rumah, ejen tidak akan mendapat apa-apa komisen daripada membiayai semula anda.

Meningkatkan Kemungkinan Penilaian Tinggi Anda

Nilai pentaksir memberikan rumah anda bergantung pada harga jualan baru-baru ini sifat-sifat setanding, tetapi anda tersilap jika anda fikir anda tidak boleh berbuat apa-apa untuk membantu rumah anda datang pada akhir tinggi nilai penilaian potensi.

Mendapatkan rumah anda dinilai sama seperti yang berlaku pada tarikh pertama, kata Ailion. Walaupun anda tidak tahu bagaimana pasangan anda akan suka atau menilai anda, yang dipersiapkan dengan baik meningkatkan peluang anda untuk dianggap menarik. "Jadi dengan penilaian itu," katanya.

"Harta anda perlu kemas dan bersih, tidak rapi dan mudah diperiksa. Mana-mana haiwan peliharaan harus terkandung dan bau bertopeng. Anda tidak mahu pentaksir itu bergegas untuk keluar, "kata Ailion.

Berikut adalah cara pentaksir menerangkan cara mereka bekerja:

"Secara amnya, tidak kira jika rumput anda tidak dipotong atau rumah anda berantakan," kata penilai kediaman yang disahkan Ralph J. Vaccari, presiden Vaccari & Associates

Marblehead, Mass. "Namun, penting untuk menyedari bahawa rumah yang kotor atau tidak kotor dapat meningkatkan kemunculan pakaian dan lusuh luar biasa, dan keadaan itu sebenarnya boleh menjejaskan nilai. "

Penilai mengambil berat tentang perkara berikut, kata Vaccari:

keadaan luaran dan pedalaman

• jumlah kiraan ruang
• , termasuk reka bentuk dan susunatur ruang dalaman, dan keuskupan fungsional
• peningkatan dapur dan mandi , tingkap, bumbung dan sistem rumah (pemanasan, elektrik dan paip) selama 15 tahun yang lalu menjadikan rumah itu lebih terkini, berfungsi dan boleh dinikmati oleh keadaan
• keadaan dan usia sistem rumah > ciri-ciri luaran seperti garaj, geladak, dan beranda
• lokasi
• ciri yang tidak menarik, seperti penampilan luar yang tidak konsisten dengan kejiranan yang lain
• Idea yang baik untuk menunjukkan ciri yang mungkin tidak segera jelas yang berpotensi menambah nilai penilaian pentaksir, kata Parsons.
• Sebelum Penilai Hadir

Menyediakan rumah anda untuk lawatan penilai, bagaimanapun, adalah berbeza daripada menyiapkannya untuk calon pembeli.

"Apabila anda membuka rumah anda kepada calon pembeli, anda ingin mencetuskan respons emosi," kata Parsons. "Sebagai penjual, anda mahu pembeli dapat membayangkan betapa gembiranya dan selesa mereka berada di sana. Tidak ada pertimbangan subjek yang berlaku terhadap penilaian, "katanya.

Vaccari menambah bahawa pemilik rumah tidak akan membuat perubahan, seperti merobek permaidani lama untuk mendedahkan lantai kayu, untuk penilaian, kerana ia mungkin untuk penjual. Tetapi menyegarkan cat rumah, baik di dalam maupun di luar, boleh membantu, seperti dapat membersihkan kekacauan untuk membolehkan akses penuh dan melihat semua kawasan rumah, termasuk ruang bawah tanah.

Akhirnya, "Jika rekod cukai tidak betul, titik itu keluar," kata Ailion.

Jika tidak, tanggungjawab pentaksir untuk mencari masalah dan bertanya di mana perlu, kata Vaccari.

Jika Anda Memastikan Penilaian Baik

Tahniah! Anda telah melengkapkan satu langkah utama dalam membiayai semula gadai janji anda. Kini tiba masanya untuk meneruskan langkah seterusnya dengan pegawai pinjaman anda. Sekiranya anda memperoleh penilaian yang baik, gunakan alat seperti calculator gadai janji Investopedia untuk menyelidiki kadar faedah pada gadai janji yang dibiayai semula untuk rumah nilai anda. Dengan bersenjata dengan angka-angka ini boleh membantu anda dengan beberapa kuasa tawar-menawar apabila anda bertemu dengan pemberi pinjaman anda.

Mendapatkan Pendapat Kedua pada Penilaian Rendah

Kadang nilai penilai bukan hanya lebih rendah dari yang anda inginkan tetapi lebih rendah daripada yang anda anggap rumah anda bernilai.

"Penilaian adalah hanya satu pendapat orang," kata Ailion. "Walaupun ini adalah pendapat terlatih dan berpendidikan, seperti semua profesi, ada pengamal yang baik dan buruk. "

Memandangkan peraturan persekutuan yang ketat yang mentadbir proses itu, apakah ada apa yang boleh anda lakukan mengenai penilaian yang rendah?

"Jika pemilik rumah tidak menyukai nilai penilaian, mereka boleh menulis surat rayuan kepada pemberi pinjaman atau AMC, tetapi peluang penilai mengubah pendapatnya sangat tipis, kecuali pemilik rumah mempunyai bukti yang sangat besar bahawa nilai itu dimatikan, "kata Benton.

Rayuan anda hanya akan berhasil jika anda menunjukkan bahawa penilai membuat ralat yang ketara, seperti menyenaraikan rakaman persegi atau kiraan bilik dengan tidak betul; tanpa menghiraukan kemudahan penting, seperti kolam renang atau spa; atau tidak mengendahkan penjualan sebanding yang mungkin menyokong nilai yang lebih tinggi sementara "memilih ceri" yang kurang sesuai yang setanding yang akan menunjukkan nilai yang lebih rendah, kata Parsons.

Anda juga boleh membuat satu kes dengan menunjukkan bahawa penggunaan yang digunakan adalah di daerah sekolah rendah atau subbahagian rendah yang tidak mempunyai HOA dengan kolam renang dan gelanggang tenis, bahawa kesemua perbandingan adalah tertekan atau jualan REO, atau bahawa mereka mempunyai faktor luar negatif lain yang mempengaruhi nilai, seperti berada di jalan yang sibuk, kata Ailion. "Jelaskan mengapa mereka berbeza dan tidak sama dengan anda. Anda mesti membuktikan sesuatu yang tidak benar dengan perbandingan yang dipilih. "

Pilihan Anda Apabila Penilai Rendah

Jika anda tidak dapat mencabar penilaian yang rendah dengan jayanya, bagaimanakah anda memastikan pembiayaan kembali? Sekiranya penilaian itu meletakkan anda kurang dari 80% ekuiti - bermakna pemberi pinjaman akan memerlukan anda untuk membayar insurans gadai janji persendirian - anda boleh melakukan pembiayaan semula wang tunai dan membawa beberapa ribu dolar untuk ditutup untuk mendapatkan pinjaman 80% - nisbah nisbah dan mengelakkan PMI. Anda juga boleh memilih untuk membayar PMI untuk sekarang. Jika nilai rumah terus meningkat, anda boleh memberikan jualan sebanding dengan servis hipotek anda dan minta untuk membuang PMI walaupun anda masih belum membayar banyak prinsipal anda. Sekiranya penilaian mendedahkan bahawa anda berada di bawah air, apa yang anda boleh lakukan ialah menunggu pasaran bertambah baik melainkan anda memenuhi syarat untuk program bantuan kerajaan, seperti HARP.

Garis Bawah

Memahami bagaimana proses penilaian berfungsi akan memberikan anda peluang terbaik untuk mendapatkan penilai untuk memberikan nilai tertinggi kepada harta anda.Penilaian tidak semestinya masuk pada nilai peminjam yang diharapkan, dan mereka adalah proses manusia dengan ruang untuk subjektiviti dan kesilapan. Anda boleh merayu penilaian yang rendah, tetapi anda hanya akan berjaya dengan data yang kuat untuk menyokong anda.