Melabur dalam hartanah yang menjana pendapatan melibatkan data pasaran dan tahap subjektiviti. Salah satu daripada andaian penting yang harus dilakukan oleh seorang pelabur hartanah ketika menilai sifatnya adalah memilih tingkat permodalan yang sesuai, yang merupakan tingkat pengembalian yang diperlukan atas harta benda, nilai penghapusan nilai atau susut nilai.

Secara sederhana, itu adalah kadar yang digunakan untuk pendapatan operasi bersih untuk menentukan nilai semasa sesuatu harta.

TUTORIAL : Meneroka Pelaburan Harta Tanah

Mengira dengan Kadar Permodalan

Sebagai contoh, jika harta yang dijangka menjana pendapatan operasi bersih (NOI) Sepuluh tahun akan datang akan didiskaun pada kadar permodalan sebanyak 14%, nilai pasaran hartanah akan ditentukan menjadi $ 1, 000, 000 /. 14 = $ 7, 142, 857, dimana pendapatan operasi bersih yang dibahagikan dengan kadar permodalan keseluruhan adalah sama dengan nilai pasaran.

Nilai pasaran $ 7, 142, 857 mewakili banyak jika harta itu dijual pada $ 6. 5 juta dan ia akan menjadi satu kerugian jika harga jualan adalah $ 8 juta.

Menentukan kadar permodalan adalah salah satu metrik utama dalam menilai harta yang menjana pendapatan. Terdapat beberapa kaedah yang boleh digunakan oleh pelabur untuk mencari kadar permodalan yang sesuai.

Kaedah Pengekalan Pasaran

Kaedah ini mengandaikan bahawa terdapat pendapatan operasi bersih dan maklumat jualan bersih yang sedia ada pada hartanah yang menghasilkan pendapatan yang setanding. Kelebihan dengan kaedah ekstraksi pasaran adalah bahawa kadar permodalan menjadikan permodalan pendapatan langsung lebih bermakna.

Menentukan kadar permodalan agak mudah di sini. Anggapkan pelabur sedang mempertimbangkan membeli ke tempat letak kereta yang dijangka menjana $ 500,000 dalam pendapatan operasi bersih. Di kawasan itu, terdapat tiga hartanah tempat letak kereta yang bersamaan dengan pendapatan yang setanding.

1. Tempat letak kereta 1 mempunyai pendapatan operasi bersih $ 250,000 dan harga jualan $ 3 juta. Dalam kes ini, kadar permodalan ialah: $ 250,000 / $ 3, 000, 000 = 8. 33%.

2. Tempat letak kereta 2 mempunyai pendapatan operasi bersih sebanyak $ 400, 000 dan harga jualan $ 3. 95 juta. Kadar permodalan ialah: $ 400, 000 / $ 3, 950, 000 = 10. 13%.

3. Tempat letak kereta 3 mempunyai pendapatan operasi bersih sebanyak $ 185,000 dan harga jualan $ 2 juta. Kadar permodalan ialah: $ 185, 000 / $ 2, 000, 000 = 9. 25%.

Berdasarkan kadar yang dikira untuk ketiga-tiga sifat sebanding ini (8. 33, 10. 13 dan 9. 25%), kadar permodalan keseluruhan 9. 4% akan menjadi representasi yang munasabah dari pasaran. Dengan menggunakan kadar permodalan ini, seorang pelabur dapat menentukan nilai pasaran harta itu. Peluang pelaburan tempat letak kereta akan dinilai menggunakan $ 500, 000 /.094 = $ 5, 319, 149.

Kaedah Membina

Kaedah binaan sedikit lebih kompleks daripada kaedah pengambilan pasaran. Kadar permodalan dicapai dengan menggabungkan kadar faedah, kadar tanpa kecairan (di mana ia tidak cair kerana sifat hartanah), menawan semula premium dan kadar risiko.

Memandangkan kadar faedah 4%, kadar tidak mudah tunai sebanyak 1. 5%, premium menawan sebanyak 1. 5% dan kadar risiko 2. 5%, kadar permodalan harta ekuiti akan disimpulkan sebagai: 6 + 1. 5 + 1. 5 + 2. 5 = 11. 5%. Jika pendapatan operasi bersih ialah $ 200, 000, nilai pasaran harta itu ialah: $ 200, 000 /. 115 = $ 1, 739, 130.

Jelas sekali, melakukan pengiraan ini sangat mudah. Kerumitan ini terletak pada menilai anggaran yang tepat untuk komponen individu kadar permodalan, yang boleh mencabar. Kelebihan kaedah membina adalah bahawa ia cuba menentukan dan mengukur secara tepat komponen individu kadar diskaun.

Kaedah Band-of-Investment

Kaedah band-of-investment memerlukan pengiraan yang paling maju dalam ketiga-tiga kaedah tersebut. Kadar permodalan dikira menggunakan kadar faedah individu bagi harta yang menggunakan kedua-dua hutang dan pembiayaan ekuiti. Kelebihan kaedah band-pelaburan adalah bahawa ia adalah kadar permodalan yang paling sesuai untuk pelaburan hartanah yang dibiayai.

Langkah pertama adalah untuk mengira faktor dana tenggelam. Ini adalah peratusan yang mesti diketepikan setiap tempoh untuk mempunyai jumlah tertentu pada masa depan. Anggapkan bahawa harta dengan pendapatan operasi bersih sebanyak $ 950, 000 adalah 50% dibiayai, menggunakan hutang pada 7% faedah untuk dilunaskan selama 15 tahun. Sisanya dibayar dengan ekuiti pada kadar pulangan yang diperlukan sebanyak 10%. Faktor pendanaan akan dikira sebagai:

Kadar faedah / 12 bulan
{[1 + (kadar faedah / 12 bulan)] ^{# tahun x 12 bulan} } - 1

Mengepung nombor, kami dapat:

. 07/12
{[1 + (. 07/12)] ^15x12 } - 1

Ini mengira. 003154 sebulan. Setiap tahun, peratusan ini:. 003154 x 12 bulan = 0. 0378. Kadar di mana pemberi pinjaman mesti dibayar sama dengan faktor pendanaan ini ditambah dengan kadar faedah. Dalam contoh ini, kadar ini ialah:. 07 +. 0378 = 10. 78%, atau. 1078. Oleh itu, kadar purata berwajaran, atau kadar permodalan keseluruhan, dengan menggunakan 50% berat untuk hutang dan 50% berat untuk ekuiti adalah: (.5 x 1078) + (.5 x 10) = 10 39%. Hasilnya, nilai pasaran hartanah ialah: $ 950, 000 /. 1039 = $ 9, 143, 407.

Bottom Line

Kaedah ini direka khusus untuk hartanah yang menjana pendapatan seperti rumah pangsapuri, hartanah komersil dan perindustrian. Perlu diingatkan bahawa kaedah ini tidak sesuai untuk sifat yang diduduki oleh pemiliknya.

Tebak pada nilai harta penjanaan pendapatan boleh membawa kepada taksiran yang tidak tepat dan pelaburan gagal. Memilih kadar permodalan yang sesuai meningkatkan ketepatan penilaian, dan dengan itu, keupayaan untuk memilih pelaburan hartanah yang menjana pendapatan yang baik.(Untuk bacaan yang lebih berkaitan, lihat

Cara Menganalisis Amanah Pelaburan Harta Tanah , Cara Mudah Melabur Dalam Harta Tanah , dan Alasan Utama Untuk Melabur Dalam Harta Tanah .)