Crowdfunding harta tanah telah dimansuhkan sejak laluan Jumpstart Akta Perniagaan Startups kami pada tahun 2012, dan pasaran dijangka berkembang lebih jauh. Pada bulan Oktober 2015, SEC mengeluarkan keputusan muktamadnya dalam ketetapan Judul III Akta JOBS, membenarkan pelabur yang tidak bertauliah untuk mengambil bahagian dalam tawaran harta tanah yang ramai dan bersama-sama dengan pelabur yang bertauliah.

Melabur dalam hartanah melalui platform crowdfunding mempunyai kelebihan tertentu ke atas REIT atau pemilikan langsung harta. Salah satu kelebihannya ialah kemampuan untuk memilih antara hutang dan pelaburan ekuiti. Sebelum mengambil risiko dalam crowdfunding hartanah, sangat membantu untuk memahami bagaimana kedua-duanya berbeza dan risiko apa. (Untuk lebih banyak lagi asas-asas harta benda yang ramai, lihat Harta Tanah dan Crowdfunding: Satu Laluan Baru untuk Pelabur.)

Bagaimana Kerja Pelaburan Hutang

Apabila melabur dalam instrumen hutang hartanah, pelabur bertindak sebagai pemberi pinjaman kepada pemilik harta atau penaja perjanjian. Pinjaman ini dijamin oleh harta itu sendiri dan pelabur menerima kadar pulangan tetap yang ditentukan oleh kadar faedah ke atas pinjaman dan berapa banyak mereka telah melabur. Dalam perjanjian hutang, pelabur berada di bahagian bawah timbunan modal yang bermaksud mereka mempunyai keutamaan apabila mendakwa pembayaran dari harta itu. (Untuk lebih lanjut, lihat tutorial: Meneroka Pelaburan Harta Tanah.)

Kelebihan:

• Masa pegangan yang lebih pendek -Debt pelaburan paling sering dikaitkan dengan projek pembangunan. Akibatnya, mereka biasanya mempunyai tempoh pegangan yang lebih pendek berbanding dengan pelaburan ekuiti. Bergantung pada jenis perjanjian, masa pegangan boleh berlangsung antara enam dan 24 bulan. Itulah nilai tambah bagi pelabur yang tidak selesa mengikat aset untuk jangka panjang.
• Risiko yang lebih rendah - Kerana cara transaksi disusun; pelabur mengambil risiko yang kurang dengan pelaburan hutang. Pinjaman ini dijamin oleh harta benda, yang bertindak sebagai polisi insurans terhadap pembayaran balik pinjaman. Walaupun pemilik hartanah atau penaja menanggung mungkir, pelabur mempunyai keupayaan untuk memulihkan kehilangan pelaburan mereka melalui tindakan rampasan.
• Pendapatan yang mantap - Pelaburan hutang lebih diramalkan dari segi jumlah dan kekerapan pembayaran balik. Walaupun setiap urusan adalah berbeza, ia tidak luar biasa bagi pelabur untuk memperoleh hasil antara 8% hingga 12% setiap tahun. Pulangan ini lazimnya dibayar secara bulanan atau suku tahunan.

Kekurangan:

• Capped return - Pelaburan hutang memerlukan kurang risiko, tetapi satu kelemahan utama ialah hakikat bahawa pulangan adalah terhad oleh kadar faedah pinjaman. Pelabur perlu jelas sama ada mereka sanggup mengorbankan potensi untuk memperoleh hasil yang lebih tinggi sebagai pertukaran untuk pertaruhan yang lebih selamat.
• Lebih tinggi yuran - Walaupun sebahagian besar platform harta tanah yang ramai tidak mengecaj pelabur apa-apa untuk membuat akaun dan pelaburan hutang penyelidikan biasanya terdapat beberapa jenis yuran yang terlibat untuk mengambil bahagian dalam perjanjian. Platform crowdfunding biasanya mengambil peratusan dari bahagian atas sebelum sebarang bunga dibayar, yang boleh dimakan ke dalam pulangan anda. Mungkin juga ada yuran asal pinjaman yang diberikan kepada pelabur. (Untuk lebih banyak mengenai platform crowdfunding hartanah, bacalah: Top 5 Real Estate Crowdfunding Companies .)

Asas Pelaburan Ekuiti

Kebanyakan tawaran harta tanah yang banyak melibatkan pelaburan ekuiti. Dalam senario ini, pelabur adalah pemegang saham dalam harta tertentu, dan kepentingan mereka adalah berpadanan dengan jumlah yang mereka telah melabur. Pengembalian adalah direalisasikan dalam bentuk bahagian pendapatan sewa harta yang dihasilkan, kurang sebarang yuran perkhidmatan yang dibayar kepada platform crowdfunding. Pelabur juga boleh membayar sebahagian daripada apa-apa nilai penghargaan jika harta tersebut dijual.

Kelebihan:

• Tiada cap pada pulangan - Pelaburan ekuiti menawarkan horizon yang lebih luas, dari segi potensi pendapatan. Adalah mungkin untuk melihat pulangan tahunan antara 18% hingga 25%. Oleh kerana tidak ada penutup, bagaimanapun, langit benar-benar had dari perspektif pelabur.
• Manfaat cukai - Satu perkongsian memiliki harta pelaburan dapat mengurangkan perbelanjaan tertentu yang berkaitan dengan pemilikannya, seperti susutnilai dan kos pembaikan. Dengan ekuivalen ekuiti, urusniaga biasanya berstruktur melalui LLC, yang dianggap sebagai entiti melalui aliran untuk tujuan cukai. Ini bermakna pelabur boleh meraih faedah daripada potongan susut nilai tanpa perlu memiliki hak secara langsung.
• Yuran yang lebih rendah - Pelaburan ekuiti mempunyai potensi untuk menjadi lebih murah di mana kos berkenaan. Daripada membayar yuran awal dan yuran perkhidmatan bulanan, pelabur mungkin membayar yuran tahunan untuk mengekalkan kedudukan mereka di dalam harta tersebut. Yuran ini dikira sebagai peratusan dari jumlah yang dilaburkan dan sering berjalan antara 1% dan 2%.

Cons:

• Risiko yang lebih banyak - Crowdfunding ekuiti boleh memberikan lebih banyak wang dalam saku pelabur, tetapi itu bermakna mengambil perjudian yang lebih besar. Pelabur berada dalam barisan kedua apabila ia menerima bayaran balik ke atas pelaburan mereka, dan jika harta itu gagal untuk memenuhi jangkaan prestasi, ia boleh dengan mudah diterjemahkan kepada kerugian.
• Tempoh pegangan yang lebih lama - Para pelabur ekuiti melihat masa yang lebih lama berbanding dengan pelabur hutang. Pegang masa boleh meregangkan lebih dari lima atau sepuluh tahun, yang merupakan pertimbangan penting jika anda berminat untuk mengekalkan kecairan tinggi dalam portfolio anda.

Bottom Line

Crowdfunding merupakan pilihan yang menarik bagi pelabur yang ingin melabur dalam tawaran hartanah swasta dengan cara yang kos efektif. Pelaburan minimum dengan banyak platform adalah dari $ 5, 000 hingga $ 10, 000, yang merupakan harga yang agak kecil untuk membayar untuk mendapatkan akses kepada kelas aset ini. Kedua-dua ekuiti dan pelaburan hutang mempunyai sisi baik dan buruk mereka, yang pelabur yang bijak mesti mengambil masa untuk berat hati-hati.Memahami apa yang anda ada untuk mendapat berbanding dengan apa yang anda berisiko dapat membantu anda memutuskan sama ada satu atau kedua-dua jenis pelaburan adalah sesuai untuk portfolio anda.