Pendapatan dari hartanah yang berkaitan dengan pelaburan adalah tinggi tinggi, menunjuk kepada peningkatan pendapatan dari penyewaan hartanah. Tetapi sebelum melabur dalam penyewaan hartanah, bagaimanakah seseorang pergi menilai sewa hartanah?

Di sini kita akan memperkenalkan pada tahap tinggi beberapa cara untuk menghargai harta sewa. (Untuk bacaan yang berkaitan, lihat Cara Mudah Melabur Dalam Harta Tanah. )

TUTORIAL: Meneroka Pelaburan Harta Tanah

Pendekatan Perbandingan Penjualan

Pendekatan perbandingan jualan (SCA) adalah salah satu daripada bentuk yang paling dikenali untuk menilai hartanah kediaman. Pendekatan ini hanyalah perbandingan rumah yang sama yang telah dijual atau disewa dalam tempoh masa tertentu. Kebanyakan pelabur akan mahu melihat SCA dalam tempoh masa yang penting untuk memungut apa-apa trend yang berpotensi muncul.

SCA bergantung kepada atribut untuk menetapkan nilai harga relatif. Harga bagi kaki persegi adalah metrik yang biasa dan mudah dimengerti bahawa semua pelabur boleh menggunakan untuk menentukan di mana terdapat harta harus dihargai.

Jika 2,000 kaki persegi townhome menyewa untuk kaki $ 1 / persegi, pelabur secara munasabah mengharapkan pendapatan sewaan yang serupa berdasarkan penyewaan serupa di kawasan itu. Perlu diingat bahawa SCA agak generik; iaitu, setiap rumah mempunyai keunikan yang tidak selalu boleh diukur. Pembeli dan penjual mempunyai selera dan perbezaan yang unik. SCA dimaksudkan untuk menjadi dasar atau pendapat yang munasabah dan bukan alat peramal atau penilaian yang sempurna untuk hartanah.

Adalah juga penting bagi para pelabur untuk menggunakan ejen pentaksir atau ejen hartanah yang disahkan apabila meminta analisa pasaran perbandingan. Ini mengurangkan risiko penipuan penilaian, yang menjadi meluas semasa krisis harta tanah 2007. (Untuk bacaan yang berkaitan, lihat Penilaian Harta Tanah. )

Model Penetapan Aset Modal

Model harga aset modal (CAPM) adalah alat penilaian yang lebih menyeluruh untuk hartanah. CAPM memperkenalkan konsep kos risiko dan peluang kerana ia digunakan untuk pelaburan hartanah. Model ini melihat potensi pulangan pelaburan (ROI) yang diperoleh daripada pendapatan sewa dan membandingkannya dengan pelaburan lain yang tidak mempunyai risiko, seperti bon Perbendaharaan Amerika Syarikat atau bentuk pelaburan hartanah alternatif seperti amanah pelaburan hartanah (REITs).

Secara ringkasnya, jika dijangka pulangan atas pelaburan yang bebas risiko atau terjamin melebihi potensi ROI daripada pendapatan sewa, ia hanya tidak masuk akal untuk mengambil risiko harta sewa. Berkenaan dengan risiko, CAPM menganggap risiko yang wujud untuk menyewa harta tanah.

Sebagai contoh, semua hartanah sewa tidak sama. Lokasi dan umur harta merupakan pertimbangan utama. Menyewa harta lebih tua akan bermakna tuan-tuan tanah mungkin akan menanggung perbelanjaan penyelenggaraan yang lebih tinggi.Suatu harta untuk disewa di kawasan jenayah yang tinggi mungkin memerlukan lebih banyak langkah berjaga-jaga keselamatan daripada sewa di komuniti berpagar.

Model ini menunjukkan pemfaktoran dalam "risiko" ini sebelum menimbangkan pelaburan anda atau ketika menetapkan struktur harga sewa. (CAPM membantu anda menentukan apa yang dikembalikan anda layak untuk meletakkan wang anda berisiko.) Untuk lebih, lihat Model Penetapan Aset Modal: Gambaran Keseluruhan )

Pendekatan Pendapatan

Pendekatan pendapatan memberi tumpuan kepada apakah pendapatan berpotensi bagi harta sewa hasil daripada pelaburan awal. Pendekatan pendapatan sering digunakan untuk pelaburan hartanah komersial.

Pendekatan pendapatan bergantung pada menentukan kadar permodalan tahunan untuk pelaburan. Kadar ini ialah pendapatan tahunan yang diunjurkan dari pengganda sewa kasar yang dibahagikan dengan nilai semasa harta tersebut. Jadi jika bangunan pejabat berharga $ 120, 000 untuk membeli dan pendapatan bulanan yang dijangkakan dari sewa adalah $ 1, 200, kadar permodalan tahunan yang dijangka adalah:

($ 1200 * 12 bulan) / $ 120, 000 = 12%

Ini adalah model yang sangat mudah dengan sedikit andaian. Lebih daripada mungkin terdapat perbelanjaan faedah pada gadai janji. Juga, pendapatan sewa masa depan mungkin kurang atau lebih berharga lima tahun dari sekarang berbanding hari ini.

Banyak pelabur akrab dengan nilai bersih wang sekarang. Konsep ini digunakan untuk hartanah juga dikenali sebagai aliran tunai diskaun. Dolar yang diterima pada masa akan datang akan dikenakan risiko inflasi dan risiko deflasi dan dibentangkan dalam terma diskaun untuk menjelaskan perkara ini. (Untuk bacaan yang berkaitan, lihat Bagaimana Kadar Faedah Mempengaruhi Nilai Harta Tanah )

Pendekatan Kos

Pendekatan kos untuk menilai hartanah menyatakan bahawa harta hanya bernilai apa yang dapat digunakan dengan wajar. Dianggarkan dengan menjumlahkan nilai tanah dan nilai yang disusut nilai daripada sebarang penambahbaikan.

Penilai dari sekolah ini sering menggunakan "penggunaan tertinggi dan terbaik" untuk merumuskan pendekatan kos kepada hartanah. Ia sering digunakan sebagai asas untuk menilai tanah kosong. Sebagai contoh, jika anda seorang pemaju apartmen yang ingin membeli tiga ekar tanah di kawasan yang tandus untuk menukar ke kondominium, nilai tanah itu akan berdasarkan penggunaan tanah yang terbaik. Jika tanah dikelilingi oleh ladang minyak dan orang terdekat tinggal 20 batu jauhnya, penggunaan terbaik dan oleh itu nilai tertinggi harta itu tidak berubah menjadi pangsapuri, tetapi mungkin mengembangkan hak penggerudian untuk mencari lebih banyak minyak.

Satu lagi hujah penggunaan yang terbaik berkaitan dengan zon harta. Jika harta benda prospektif tidak dizonkan "kediaman," nilainya dikurangkan sejak pemaju akan menanggung kos yang ketara untuk mendapatkan rezoned. Ia dianggap paling boleh dipercayai apabila digunakan pada struktur yang lebih baru dan kurang dipercayai untuk sifat-sifat yang lebih tua. Ia sering menjadi satu-satunya pendekatan yang boleh dipercayai apabila melihat sifat penggunaan khas. (Untuk bacaan yang berkaitan, lihat

Harga Rumah Vs. Kadar Faedah: Yang Lebih Penting? ) Bottom Line

Pelaburan hartanah tidak keluar dari tren dengan apa-apa bayang-bayang imaginasi.Sejak kemalangan lepas, pasaran perumahan telah berubah secara dramatik.

Membongkar rumah yang dibiayai tanpa wang adalah artefak dari masa lalu dan mungkin hilang selama-lamanya. Tetapi sewa hartanah boleh menjadi usaha yang menguntungkan jika pelabur tahu bagaimana untuk menghargai harta tanah.

Pelabur yang paling serius akan melihat komponen dari semua kaedah penilaian ini sebelum membuat keputusan sewa. Belajar konsep penilaian pengantar ini seharusnya menjadi langkah ke arah yang betul untuk kembali ke dalam permainan pelaburan hartanah. Kemudian, apabila anda telah menemui harta yang boleh menghasilkan pendapatan yang menggalakkan, dapatkan kadar faedah yang menggalakkan untuk harta baru anda menggunakan kalkulator hipotek. Dengan menggunakan alat ini juga akan memberi anda lebih banyak angka konkrit untuk bekerja dengan menilai harta sewa yang prospektif.

(Untuk lebih banyak lagi, lihat

5 Kesalahan yang Membuat Rumah Membalik Flop. )