Pada bulan Ogos 2015, purata harga jualan rumah baru yang dijual di U. S. ialah $ 353, 400; untuk rumah yang ada, purata ialah $ 271, 600. Sama ada anda membeli rumah baru atau yang sedia ada, ia mungkin merupakan pelaburan tunggal terbesar yang anda akan buat - dan anda mungkin perlu gadai janji untuk membuatnya berlaku.

Di sesetengah bandar, tentu saja, harga jualan jauh lebih tinggi daripada ini. Pada musim panas ini, harga jualan median (lebih rendah daripada purata) di San Francisco, misalnya, adalah lebih daripada satu juta, menurut laman web hartanah Zillow dan Paragon Real Estate Group. Banyak rumah di kawasan kejiranan yang berharga di kawasan metro U. S. bandar yang lain juga kini berada dalam julat tujuh angka itu.

Oleh kerana banyak jenis gadai janji mempunyai garis panduan yang membatasi berapa banyak yang anda boleh meminjam, ukuran gadai janji yang anda perlukan akan mempengaruhi pilihan anda. Harga rumah yang semakin meningkat telah memaksa lebih banyak pembeli dari gadai janji "menuruti" tradisional (lihat di bawah) dan ke dalam gadai janji jumbo yang mungkin datang dengan kadar faedah yang lebih tinggi dan keperluan lain. Berikut adalah beberapa pilihan jika anda berada di pasaran untuk gadai janji besar-wang.

Mematuhi Gadai Janji

Setiap tahun, Agensi Kewangan Perumahan Persekutuan menetapkan had maksimum pinjaman yang ditetapkan, dibentuk di bawah terma Perumahan dan Pemulihan Ekonomi Akta 2008, untuk gadai janji yang disokong oleh Mortgage National Federal Persatuan (Fannie Mae) dan Perbadanan Gadai Janji Rumah Persekutuan (Freddie Mac). Sepanjang kebanyakan U. S., pinjaman yang disesuaikan dihadkan kepada $ 417,000 untuk rumah keluarga tunggal. Di pasaran perumahan kos tinggi tertentu - termasuk Alaska, Hawaii dan Kepulauan U. S. Virgin - batasnya boleh setinggi $ 721, 050, walaupun kebanyakan kawasan harga tinggi mempunyai had pinjaman sebanyak $ 625, 500.

Sekiranya gadai janji anda berada di bawah had ini, anda mungkin memenuhi syarat untuk gadai janji yang mematuhi. Pinjaman ini disokong oleh agensi kerajaan dan quasi-kerajaan seperti Pentadbiran Perumahan Persekutuan (FHA), Pentadbiran Veteran (VA), Fannie Mae dan Freddie Mac. Di samping saiz pinjaman, hipotek yang bersesuaian mesti memenuhi garis panduan lain, faktor faktor dalam skor kredit dan sejarah anda, nisbah hutang kepada pendapatan dan nisbah pinjaman kepada nilai. Berpatutan pinjaman sering mempunyai kadar faedah yang lebih baik daripada pinjaman tidak mematuhi kerana banyak peminjam melihatnya sebagai pelaburan kurang berisiko, dan mereka boleh dengan mudah dibeli dan dijual di pasaran gadai janji sekunder.

Jumbo Gadai Janji

Pinjaman yang melebihi batas pinjaman yang disesuaikan diklasifikasikan sebagai gadai janji tidak mematuhi atau jumbo. Oleh kerana pinjaman ini jatuh di luar sekatan pinjaman, mereka tidak disokong oleh Fannie Mae atau Freddie Mac. Akibatnya, pemberi pinjaman mengambil lebih banyak risiko mengambil pinjaman ini, dan mereka mungkin mempunyai syarat kredit yang lebih ketat.Oleh kerana peminjam kurang yakin mereka akan dapat menjual semula gadai janji di pasaran sekunder, mereka boleh mengimbangi risiko kewangan mereka dengan mengenakan kadar faedah yang lebih tinggi.

Beberapa tahun yang lalu, peminjam akan memerlukan bayaran pendahuluan sebanyak 30% atau lebih; Walau bagaimanapun, nisbah pembayaran balik kepada nilai gadai janji telah melonggarkan. Beberapa pemberi pinjaman utama telah menawarkan gadai janji jumbo dengan 10% atau 15% ke bawah. Untuk mengetahui lebih lanjut, lihat Panduan Cepat untuk Jumbo Gadai Janji dan Jumbo vs Mortgages Konvensional: Bagaimana Mereka Berbeza.

FHA Jumbo Loans

FHA menyediakan insurans gadai janji ke atas pinjaman yang dibuat oleh peminjam yang diluluskan oleh FHA (FHA sebenarnya tidak membuat pinjaman). Had pemberi pinjaman FHA berbeza mengikut jenis perumahan, dan negeri dan daerah di mana harta itu terletak. Di kebanyakan kawasan U. S., had pinjaman ialah $ 271, 050 untuk rumah keluarga tunggal; Walau bagaimanapun, dalam beberapa pasaran yang mahal, pinjaman FHA dapat mencapai setinggi $ 721, 050.

Pinjaman FHA dapat menjadi pilihan yang baik jika Anda memiliki pembayaran lebih kecil dan / atau skor kredit yang lebih rendah. Bayaran turun mungkin serendah 3. 0% daripada harga pembelian rumah - tetapi anda perlu membayar insurans gadai janji jika anda meletakkan kurang daripada 20% (anda boleh menggugurkan insurans sebaik sahaja pinjaman anda bernilai nisbah jatuh di bawah 80%).

Super-Jumbo Loans

Super jumbos biasanya digunakan untuk pinjaman rumah dari $ 2 juta hingga $ 20 juta - dan naik. Walaupun seolah-olah peminjam akan melihat super jumbo sebagai pinjaman berisiko super, banyak peminjam melihatnya sebagai peluang yang baik. Menurut Mike McPartland, ketua pembiayaan pelaburan untuk Amerika Utara di Citi Private Bank, peminjam super jumbo sering kali telah menjalin hubungan dengan bank - sering divisi bank swasta, yang menawarkan sejumlah perkhidmatan pengurusan kekayaan. "Kemungkinan kita tahu pelanggan," kata McPartland. "Kami tahu apa yang kami selesa memajukan pelanggan itu. "

Satu perkara yang meningkatkan keyakinan pemberi pinjaman adalah peminjam yang paling tinggi memilih untuk meminjam - mereka tidak perlu . Oleh kerana kadar faedah adalah rendah, peminjam ini dapat menikmati hasil yang lebih tinggi dengan mengekalkan wang mereka yang dilaburkan - sambil mengelakkan cukai keuntungan modal daripada penjualan aset yang semakin meningkat. Sekiranya kadar faedah melompat, mereka boleh mengalihkan wang untuk membayar atau membayar pinjaman, atau beralih kepada struktur pinjaman yang berbeza.

Banyak pemberi pinjaman memerlukan bayaran turun besar, terutama kerana mahal, rumah-rumah mewah kadang-kadang menilai kurang dari harga pembelian mereka. Sesetengah peminjam membenarkan peminjam untuk mengikat sebahagian portfolio pelaburan mereka sebagai ganti tunai: Jika peminjam ingkar pembayaran gadai janji, pemberi pinjaman boleh menjual aset tersebut.

Garis Bawah

Jumlah gadai janji jumbo berjumlah kira-kira $ 93 bilion pada suku kedua 2015, peningkatan sebanyak 33% berbanding suku pertama, melaporkan Inside Mortgage Finance. Pinjaman jumbo yang disokong oleh kerajaan juga menyaksikan pertumbuhan: Jumlah dagangan adalah kira-kira $ 34. 2 bilion antara kuartal pertama dan kedua - lebih daripada dua kali ganda daripada satu tahun sebelumnya.

Jika gadai janji anda lebih dari $ 1 juta, penting untuk diperhatikan bahawa anda tidak akan mendapat pulangan cukai penuh untuk kepentingan gadai janji. IRS mengenakan cap pinjaman saiz $ 1 juta; Pinjaman yang lebih besar daripada jumlah ini dikecualikan daripada potongan cukai ini. Ini bermakna anda hanya boleh menolak faedah pada $ 1 juta pertama gadai janji anda. Sekiranya anda membeli gadai janji jumbo untuk $ 1. 5 juta yang mengakibatkan faedah $ 67,000 pada tahun pertama, anda hanya akan dapat mengambil potongan pada kira-kira $ 44, 000 - faedah dari $ 1 juta pertama gadai janji.