Insurans Gadai Janji Swasta (PMI) adalah sejenis polisi insurans khas, yang disediakan oleh penanggung insurans swasta, untuk melindungi pemberi pinjaman terhadap kerugian jika peminjam mungkir. Kebanyakan peminjam memerlukan PMI apabila pembeli rumah membuat bayaran balik kurang daripada 20% daripada harga pembelian rumah - atau, dalam gadai janji bercakap, nisbah pinjaman gadai janji untuk nilai (LTV) melebihi 80% (semakin tinggi nisbah LTV , semakin tinggi profil risiko gadai janji tersebut). PMI membenarkan peminjam mendapatkan pembiayaan jika mereka hanya mampu (atau lebih suka) untuk meletakkan hanya 5% hingga 19. 99% kos kediaman, tetapi ia datang dengan kos bulanan tambahan. Peminjam membayar PMI sebulan mereka sehingga mereka telah mengumpul ekuiti yang cukup di rumah bahawa pemberi pinjaman tidak lagi menganggap mereka berisiko tinggi.

AD:

Kos PMI boleh berkisar 0. 25% hingga 2% (tetapi biasanya berjalan kira-kira 0 hingga 5%) dari baki pinjaman anda setiap tahun, bergantung kepada saiz bayaran pendahuluan dan gadai janji, terma pinjaman dan skor kredit anda. Semakin banyak faktor risiko anda, semakin tinggi kadar yang anda bayar. Juga, kerana PMI adalah peratusan jumlah pinjaman, semakin banyak anda meminjam, lebih banyak PMI yang akan anda bayar. Terdapat enam syarikat PMI utama di Amerika Syarikat. Mereka mengenakan kadar yang sama, yang disesuaikan setiap tahun.

AD:

Berapa lama anda membawa PMI?

Setelah LTV gadai janji jatuh ke 78% - bermakna bayaran pendahuluan anda, ditambah dengan pokok pinjaman yang telah anda bayar, sama dengan 22% dari harga pembelian rumah - pemberi pinjaman secara automatik harus membatalkan PMI sebagaimana yang diperlukan oleh Akta Perlindungan Pemilik Rumah Persekutuan , walaupun nilai pasaran rumah anda telah hilang (selagi anda berada pada gadai janji anda).

Jika tidak, jangka masa yang perlu anda bawa PMI bergantung pada jenis PMI yang anda pilih.

AD:

Jenis PMI

Terdapat tiga jenis insurans hipotek swasta:

• PMI (BPMI) Peminjam: Anda membayar premium setiap bulan sehingga PMI anda sama ada ditamatkan (apabila baki LTV anda dijadualkan mencapai 78% daripada nilai asal rumah anda), atau apabila dibatalkan atas permintaan anda. Apabila peminjam telah mencapai 20% ekuiti di rumah, dia boleh memaklumkan pemberi pinjaman secara bertulis bahawa sudah tiba masanya untuk menghentikan premium PMI. Peminjam dikehendaki memberi pembeli satu kenyataan bertulis pada penutupan memberitahu mereka berapa tahun dan bulan yang diperlukan untuk mereka membayar 20% daripada prinsipal gadai janji tetapi ia boleh berlaku lebih awal, disebabkan kenaikan harga rumah (disahkan oleh penaksiran) atau kerana anda telah membuat pembayaran pokok tambahan. Pemberi pinjaman harus mematuhi selagi nilai rumah anda tidak jatuh, anda mempunyai sejarah pembayaran tepat waktu dan anda mengesahkan bahawa anda tidak mempunyai hipotek atau penanggung bawahan kedua di atas harta tersebut.Anda juga boleh meminta pembatalan atau apabila anda mencapai titik tengah tempoh pelunasan (pinjaman 30 tahun, misalnya, akan mencapai titik tengah selepas 15 tahun).
• PMI Premium Single : Anda membayar premium insurans gadai janji terdahulu dalam satu jumlah sekali gus, menghapuskan keperluan pembayaran PMI bulanan. Premium tunggal boleh dibayar sepenuhnya pada penutupan atau dibiayai ke dalam gadai janji. Walaupun ia memerlukan lebih banyak pengeluaran terdahulu, pilihan ini dapat menjimatkan wang untuk pemilik rumah jangka panjang.
• PMI Pemberi Pinjaman (LPMI) : pemberi pinjaman membayar insurans gadai janji swasta bagi pihak peminjam. Ini boleh membuat pembayaran hipotek bulanan yang lebih rendah, tetapi anda mungkin akan membayar lebih banyak faedah sepanjang hayat pinjaman, terutamanya kerana kadar biasanya lebih tinggi untuk PMI ini (kerana kosnya termasuk dalam kadar faedah gadai janji untuk hayat pinjaman). Tidak seperti BPMI, anda tidak boleh membatalkan LPMI, kerana ia merupakan bahagian tetap pinjaman.

Membatalkan PMI

Dengan BPMI, penting untuk menjejaki pembayaran hipotek dan pembentukan ekuiti anda. Bahawa 78% ambang untuk penamatan automatik adalah berdasarkan tarikh LTV dijadualkan untuk mencapai 78%, mengikut jadual pelunasan anda, bukan pada pembayaran sebenar anda. Ini bermakna jika anda membuat bayaran tambahan dan mencapai ambang 78% lebih awal dari jadual, pemberi pinjaman anda tidak perlu menamatkan PMI sehingga tarikh yang ditetapkan awal, yang boleh membuat anda membuat bulan - atau bahkan tahun - daripada pembayaran PMI yang tidak perlu. (Oleh undang-undang, peminjam dikehendaki memaklumkan kepada anda tentang hak am anda untuk membatalkan PMI, tetapi bukan apabila anda boleh.)

Anda juga tidak boleh bergantung kepada pemberi pinjaman untuk menyedari bahawa ekuiti anda di dalam hartanah telah mencapai 20% harga pembelian asal atau nilai dinilai sekarang. Sekiranya ada, maka tanggungjawab anda adalah untuk meminta pembatalan. Untuk meminta pembatalan, anda mestilah semasa pembayaran hipotek anda dan mempunyai rekod pembayaran yang baik; secara khusus, yang anda miliki:

• tidak membuat bayaran yang 60 hari atau lebih lewat dalam tempoh 12 bulan pertama dalam dua tahun terakhir sebelum tarikh pembatalan (atau tarikh anda meminta pembatalan, yang mana kemudian) ; atau
• tidak membuat pembayaran yang 30 hari atau lebih lewat yang perlu dibayar dalam tempoh 12 bulan sebelum tarikh pembatalan (atau tarikh anda meminta pembatalan, yang mana kemudian).

Membayar gadai janji anda bukan satu-satunya cara untuk membina ekuiti yang membenarkan anda meminta pembatalan. Membuat penambahbaikan yang menambah nilai yang cukup untuk rumah anda juga boleh membawa anda ke minimum yang diperlukan. Jika anda sedang melakukan pengubahsuaian besar - pembentukan semula dapur yang penting, contohnya - semak nombor untuk melihat apakah anda kini layak untuk permintaan pembatalan PMI bertulis.

Sekali PMI telah dibatalkan, pemberi pinjaman tidak akan memerlukan bayaran PMI lebih lanjut lebih daripada 30 hari selepas tarikh permintaan bertulis anda diterima, atau tarikh anda memenuhi bukti dan keperluan pensijilan, yang mana pun kemudiannya.

PMI vs MIP: Perbezaan antara Insurans Gadai Janji Swasta dan Premium Insurans Hipotek

Secara teknikal, PMI hanya terpakai kepada pinjaman konvensional.Pinjaman Pentadbiran Perumahan Persekutuan mempunyai insurans hipotek mereka sendiri dengan keperluan yang berbeza.

Pinjaman FHA adalah serupa dengan pinjaman PMI kerana mereka memerlukan insurans gadai janji yang akan dibayar oleh peminjam, di atas pembayaran gadai janji biasa. Tetapi insurans ini, yang dikenali sebagai premium insurans gadai janji (MIP), memerlukan bayaran pendahuluan pada penutupan, serta premium bulanan, untuk beberapa tahun yang ditetapkan; ia dibayar terus kepada U. S. Jabatan Perumahan dan Pembangunan Bandar (HUD). Pinjaman FHA juga berbeza kerana mereka boleh didapati untuk peminjam dengan kredit kurang sempurna, membenarkan bayaran turun sebanyak 3. 5% daripada harga pembelian rumah, dan tidak boleh digunakan untuk pelaburan atau kediaman menengah.

MIP sering dihentikan di bawah keadaan yang sama seperti PMI. Walau bagaimanapun, pemberi pinjaman anda mungkin berhak secara sah untuk terus memohon pinjaman FHA anda di bawah beberapa keadaan:

• Apabila anda membuat pembayaran lebih daripada 30 hari lewat dalam tahun sebelumnya dan lebih dari 60 hari dalam tempoh dua tahun yang lalu, pemberi pinjaman anda boleh meneruskan untuk mempertimbangkan anda peminjam berisiko tinggi. Pemberi pinjaman anda boleh sampai pada kesimpulan yang sama apabila skor kredit semasa anda sangat rendah.
• Jika anda mempunyai gadai janji kedua, seperti pinjaman ekuiti rumah, pada harta anda. Pemikirannya ialah, jika anda mempunyai nisbah hutang kepada pinjaman yang lebih tinggi, anda lebih cenderung untuk menunaikan kewajipan anda.
• Nilai rumah anda telah menurun secara dramatik sejak pinjaman FHA mula dikeluarkan, jadi LTV anda tetap 80% atau lebih tinggi menggunakan nilai pasaran semasa.

Apa yang Mengalami Kadar PMI?

Kadar anda akan bergantung kepada beberapa faktor, termasuk:

• Saiz bayaran muka anda. PMI akan kos kurang jika anda mempunyai bayaran pendahuluan yang lebih besar (dan sebaliknya).
• Markah kredit anda. Semakin tinggi skor kredit anda, semakin rendah premium PMI anda.
• Keupayaan untuk penghargaan harta benda. Sekiranya anda tinggal di pasaran dengan nilai hartanah menurun, premium PMI anda mungkin lebih tinggi.
• Jenis pinjaman. Gadai janji kadar larasan (ARM) memerlukan pembayaran PMI yang lebih tinggi daripada gadai janji kadar tetap.
• Penghuni peminjam. Jika harta yang dibiayai adalah pemilik yang diduduki (anda akan tinggal di sana), premium PMI anda akan lebih rendah daripada jika ia merupakan harta sewa atau pelaburan.

Anggapkan anda mempunyai gadai janji kadar tetap 30 tahun 4. 5% gadai janji kadar tetap untuk $ 200, 000. Pembayaran hipotek bulanan anda (principal plus interest) adalah $ 1, 013. Jika PMI berharga 0. 5%, anda akan membayar tambahan $ 1, 000 setahun, atau $ 83. 33 setiap bulan, membawa bayaran bulanan anda kepada $ 1, 096. 70.

Dalam banyak kes, PMI premium tunggal adalah pilihan yang lebih berpatutan selagi anda merancang untuk tinggal di rumah selama sekurang-kurangnya tiga tahun. Untuk pinjaman $ 200,000 yang sama, anda mungkin membayar kira-kira 1. 4% muka depan, atau $ 2, 800 (berbanding sekitar $ 3, 000 selepas tiga tahun dengan bayaran bulanan PMI).

Bagaimana Mengelakkan Insurans Gadai Janji Swasta

Apa sahaja jenis yang anda pilih, PMI tidak murah. (Dan jangan mengelirukan dengan insurans hayat gadai janji, yang berlaku kepada anda, atau pewaris anda, untuk membayar hipotek anda jika anda menjadi kurang upaya atau mati.Pemberi pinjaman adalah penerima tunggal PMI.) Tetapi cara untuk mengelakkannya ada.

Alternatif untuk membayar PMI ialah menggunakan gadai janji kedua atau pinjaman piggyback. Dengan berbuat demikian, peminjam mengambil gadai janji pertama dengan jumlah yang bersamaan dengan 80% nilai rumah, dengan itu mengelakkan PMI, dan kemudian mengambil gadai janji kedua dengan jumlah yang sama dengan harga jualan rumah dikurangkan jumlah bayaran ke muka dan jumlah gadai janji yang pertama. Dengan gadai janji "80-10-10", sebagai contoh, 80% daripada harga belian dilindungi oleh gadai janji pertama, 10% dilindungi oleh pinjaman kedua, dan 10% terakhir dilindungi oleh bayaran pendahuluan anda. Ini menurunkan pinjaman kepada nilai (LTV) gadai janji pertama kepada kurang daripada 80%, menghapuskan keperluan untuk PMI. Sebagai contoh, jika rumah baru anda berharga $ 180,000, gadai janji pertama anda ialah $ 144,000, gadai janji kedua ialah $ 18, 000, dan bayaran pendahuluan anda adalah $ 18, 000.

Sudah tentu, terdapat kelemahan : Gadai janji kedua dalam kebanyakan kes akan membawa kadar faedah yang lebih tinggi daripada gadai janji pertama.

PMI Strategies

Bagaimana untuk memutuskan antara dua pilihan asas ini - untuk menggunakan gadai janji pertama "berdiri sendiri" dan membayar PMI atau menggunakan gadai janji kedua? Terdapat beberapa pemboleh ubah yang boleh dimainkan dalam keputusan ini, termasuk:

• Nombor bulanan: Adakah bayaran gabungan hipotek pertama dan kedua kurang daripada bayaran gadai janji pertama ditambah PMI?
• Penjimatan cukai yang berkaitan dengan membayar ayat PMI penjimatan cukai yang berkaitan dengan membayar faedah pada gadai janji kedua. Undang-undang cukai di Amerika Syarikat membenarkan pemotongan PMI untuk tahap pendapatan tertentu sahaja, seperti keluarga yang mendapat kurang dari $ 100, 000. Sebaliknya, biasanya tidak ada sekatan untuk menolak kepentingan gadai janji tetap.
• Kadar pengurangan utama yang berbeza dari kedua-dua pilihan.
• Nilai masa wang.

Walau bagaimanapun, pembolehubah yang paling penting dalam keputusan tersebut ialah:

• Kadar harga rumah yang dihargai

Sebagai contoh, jika peminjam memilih menggunakan gadai janji pertama yang berdiri sendiri dan membayar PMI berbanding menggunakan gadai janji kedua untuk menghilangkan PMI, seberapa cepat rumah dapat menghargai nilai ke titik di mana LTV adalah 78% dan PMI boleh dihapuskan? Ini adalah faktor penentu yang paling ketara.

Penghargaan: Kunci Membuat keputusan

Kunci keputusan ialah apabila PMI dihapuskan dari gadai janji pertama yang berdiri sendiri, bayaran bulanan akan kurang daripada pembayaran gabungan pada gadai janji pertama dan kedua. Jadi kami bertanya soalan: "Berapa lama sebelum PMI dapat dihilangkan?" dan "Apakah tabungan yang dikaitkan dengan setiap pilihan?"

Berikut adalah dua contoh berdasarkan perkiraan yang berbeza mengenai kadar penghargaan harga rumah.

Contoh 1: Kadar Perlahan Harga Utama
Jadual-jadual di bawah ini membandingkan pembayaran bulanan gadai janji berkadar tetap 30 tahun dengan PMI berbanding dengan gadai janji pertama kadar tetap 30 tahun dengan gadai janji kedua selama 30 tahun / tahun ke-15 tahun.

Gadai janji mempunyai ciri-ciri berikut:

Copyright © 2007 Investopedia.com

Rajah 1

Dalam Rajah 2, kadar harga penghargaan harga rumah dianggarkan.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Gambar 2

Perhatikan bahawa bayaran PMI $ 120 dijatuhkan dari jumlah bulanan pembayaran gadai janji pertama yang berdiri sendiri pada bulan ke-60, seperti yang ditunjukkan dalam Rajah 3, apabila LTV mencapai 78% melalui gabungan prinsipal pengurangan dan penghargaan harga rumah.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Rajah 3

Jadual dalam Rajah 4 menunjukkan pembayaran bulanan gabungan bagi gadai janji pertama dan kedua. Perhatikan bahawa bayaran bulanan adalah malar. Kadar faedah adalah purata wajaran. LTV adalah hanya gadai janji pertama.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Gambar 4

Menggunakan hipotek pertama dan kedua, $ 85 dolar boleh disimpan setiap bulan untuk 60 bulan pertama. Ini bersamaan dengan penjimatan sebanyak $ 5, 100. Bermula dalam bulan ke-61, gadai janji pertama yang berdiri sendiri mendapat kelebihan $ 35 sebulan untuk sisa-sisa hipotek. Sekiranya kita membahagikan $ 5, 100 dengan $ 35, kita dapat 145. Dengan kata lain, dalam senario harga rumah yang perlahan, bermula dari bulan ke-61, ia akan mengambil masa 145 bulan sebelum kelebihan pembayaran gadai janji pertama yang berdiri sendiri tanpa PMI boleh mendapatkan semula keuntungan awal gabungan gadai janji pertama dan kedua. (Tempoh masa ini akan dipanjangkan jika nilai masa wang dipertimbangkan.)

Contoh 2: Kadar Rapid Harga Rumah Penghargaan
Contoh di bawah adalah berdasarkan hipotik yang sama seperti yang ditunjukkan di atas. Walau bagaimanapun, anggaran penghargaan harga rumah yang berikut digunakan.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Gambar 5

Dalam contoh ini, kita hanya menunjukkan satu jadual bayaran bulanan untuk kedua-dua pilihan (lihat Rajah 6). Perhatikan bahawa PMI dijatuhkan dalam kes ini pada bulan 13 kerana kenaikan harga rumah yang cepat, yang dengan cepat menurunkan LTV kepada 78%.

Rajah 6

Dengan harga rumah yang cepat, PMI dapat dihapuskan dengan cepat. Pinjaman gabungan hanya mempunyai kelebihan pembayaran sebanyak $ 85 selama 12 bulan. Ini sama dengan penjimatan sebanyak $ 1, 020. Bermula pada bulan 13, gadai janji yang berdiri sendiri mempunyai kelebihan pembayaran sebanyak $ 35. Sekiranya kita membahagikan $ 1, 020 hingga 35, kita dapat menentukan bahawa ia akan mengambil masa 29 bulan untuk membuat penjimatan awal gabungan hipotek pertama dan kedua. Dalam erti kata lain, bermula pada bulan 41, peminjam akan lebih baik secara kewangan dengan memilih gadai janji pertama dengan PMI. (Tempoh masa ini akan dipanjangkan jika nilai masa wang dipertimbangkan.)

Satu Lagi Pilihan: Pembiayaan Semula

Selepas beberapa tahun, pemilik rumah mungkin mempunyai pilihan lain untuk menyingkirkan PMI: pembiayaan semula. Sekiranya anda menganggap nilai rumah anda telah dihargai, pinjaman baru mungkin menyumbang kurang daripada 80% nilai rumah, bermakna anda tidak perlu membayar PMI. Walaupun ini dapat membantu pemilik rumah, penting untuk melakukan beberapa perkara awal untuk memastikan refinancing itu masuk akal. Kadar faedah mungkin meningkat dengan ketara sejak pembelian anda, contohnya.Secara umum, jika anda boleh membiayai semula kadar faedah yang lebih rendah dan menurunkan PMI pada masa yang sama, ini mungkin langkah yang baik.