Pinjaman hanya faedah (IO) adalah popular di kalangan peminjam dan peminjam kerana kemampuan mereka untuk membolehkan pemilik rumah membiayai rumah dengan gadai janji yang mereka tidak mungkin layak. Pinjaman-pinjaman ini, yang memerlukan bayaran pinjaman bulanan yang lebih kecil daripada pinjaman konvensional, pinjaman utama, boleh memberi manfaat yang besar kepada pemilik rumah pertama atau peminjam yang mengharapkan peningkatan yang signifikan dalam pendapatan boleh guna mereka. Walau bagaimanapun, pinjaman ini juga boleh menjadi risiko bagi peminjam yang tidak bertanggungjawab terhadap kewangan mereka.

Dalam artikel ini, kita akan membincangkan bagaimana jenis pembiayaan ini boleh menjejaskan keadaan fiskal peminjam dan bandingkan dengan pembiayaan konvensional.

Jika anda juga sedang mempertimbangkan mencari hipotek kadar tetap konvensional, anda boleh melanjutkan penyelidikan anda dengan menggunakan kalkulator gadai janji seperti yang di bawah.

Rasional untuk Pemberi Pinjaman

Gadai janji kadar yang boleh laras (ARM), yang mempunyai bayaran awal yang sering jauh lebih kecil daripada pembayaran kadar tetap masa depan mereka, memainkan peranan yang besar dalam peningkatan kadar faedah pinjaman yang berlaku semasa krisis subprime daripada tahun 2007. Peminjam yang bertaruh bahawa pendapatan mereka akan berkembang sekurang-kurangnya secepat kenaikan dalam pembayaran gadai janji mereka mungkin mendapati mereka tidak mampu membayar pelarasan kadar tahunan atau bayaran tetap tetap yang lebih tinggi.

Bayaran bulanan pinjaman gadai janji IO adalah lebih rendah daripada pinjaman gadai janji pokok yang boleh dibandingkan dengannya kerana mereka tidak memerlukan pembayaran prinsipal semasa sebahagian daripada tempoh pinjaman. Perolehan pinjaman boleh ditingkatkan oleh peminjam untuk membolehkan peminjam memenuhi syarat untuk pinjaman yang jauh lebih besar dari hipotek konvensional yang sebanding. Di Amerika Syarikat, gadai janji IO cenderung berstruktur sebagai pinjaman 30 tahun yang mempunyai sama ada lima atau 10 tahun pembayaran hanya faedah. Kemudian, pembayaran sepenuhnya melunaskan sepanjang hayat pinjaman. Kadar faedah biasanya terapung semasa tempoh satu-satunya faedah dan selalunya akan menyesuaikan diri sebagai tindak balas terhadap perubahan dalam kadar faedah pasaran.

Kadar faedah pada gadai janji IO sering lebih tinggi daripada kadar pada gadai janji konvensional. Pinjaman hanya faedah juga cenderung tertakluk kepada risiko lalai yang lebih tinggi daripada pinjaman konvensional. Tambahan pula, peminjam mungkin lebih banyak kehilangan jika peminjam mungkir pada gadai janji IO berbanding dengan gadai janji konvensional kerana peminjam membayar kembali prinsipal kepada pemberi pinjaman. Dalam senario terburuk, apa-apa pengurangan dalam nilai rumah boleh membuat peminjam tidak dapat membuat pembayaran, walaupun selepas menjual harta itu. Ia juga akan memastikan peminjam tidak dapat membiayai semula harta itu apabila pinjaman itu matang. Oleh itu, untuk memberi pampasan kepada peminjam untuk risiko lalai ini, peminjam tertakluk kepada premium risiko atas pinjaman pokok pinjaman konvensional. Premium risiko ini mengambil bentuk kadar faedah yang lebih tinggi.

Risiko lalai ini boleh diimbangi oleh potensi pinjaman ini untuk mengurangkan risiko prabayar. Apabila pasaran percaya bahawa kemungkiran masa depan berada dalam kemerosotan, beberapa pemberi pinjaman, terutama yang menjamin hipotek ini, akan menawarkan pinjaman pada spread yang dikurangkan kerana kemampuan mereka untuk meningkatkan hasil sehingga jatuh tempo (YTM) dan mempengaruhi nilai 'A' yang dinilai tranche bon dengan hasil yang langsung terjejas oleh prabayar.

Faedah Hanya Vs. Gadai Janji Konvensional

Penting untuk memahami bagaimana struktur pembayaran IO membandingkan dengan alternatif pembayaran pokoknya. Pertimbangkan dua pinjaman dengan terma berikut. Untuk tujuan perbandingan, pinjaman IO yang tidak termasuk tempoh bayaran balik utama akan digunakan.

A $ 200, 000, 30 tahun penuh pelunasan pinjaman pinjaman konvensional penuh dengan kadar faedah 5% berbanding dengan $ 200,000 30 tahun faedah hanya pinjaman pelunasan dengan kadar faedah yang sama akan menghasilkan hasil kewangan yang berikut:

Item	Pinjaman IO (A)	Pinjaman Konvensional (B)	Perbezaan (AB )
Pembayaran Bulanan (Prinsipal dan Faedah)	$ 833. 33	$ 1, 073. 64	- $ 240. 31
Jumlah Bunga Dibayar	$ 300, 000. 00	$ 186, 511. 57	$ 113, 488. 43
Jumlah Prinsipal Dibayar	$ 0. 00	$ 200, 000	- $ 200, 000
Baki Utama pada Matang	$ 200,000	$ 0. 00	$ 200,000

Dalam senario ini, seseorang yang mengambil pilihan hanya akan membayar $ 240. 31 kurang setiap bulan, tambahan $ 113, 488. 43 kepentingan sepanjang hayat pinjaman dan, pada akhir 30 tahun, masih berhutang $ 200.000 asal yang asalnya dipinjam. Baki utama pinjaman pelunasan berkurangan dari masa ke masa, dan kerana kos faedah adalah berdasarkan baki prinsipal tertunggak, peminjam pinjaman hanya tertunggak menghadapi kemungkinan membayar sejumlah besar tambahan faedah ke atas pinjaman.

Manfaat bagi Peminjam

Kelebihan jenis pembiayaan ini adalah membolehkan peminjam, bukan pemberi pinjaman, menentukan jumlah ekuiti yang sesuai dan boleh dicapai dalam tempoh pinjaman. Terima kasih kepada keberkesanan faedah gadai janji, pinjaman gadai janji adalah salah satu sumber modal paling murah. Walau bagaimanapun, perbelanjaan bulanan yang tinggi untuk memberi pinjaman ini kadang-kadang boleh memaksa sesetengah pemilik rumah untuk menggunakan pinjaman jangka pendek yang lebih mahal seperti kad kredit dan kemudahan kredit runcit untuk memenuhi keperluan. Dengan menggunakan gadai janji IO sebagai sebahagian daripada pelan kewangan keseluruhan, pemilik rumah boleh menggunakan fleksibiliti pembayaran utama untuk mengurangkan perbelanjaan pinjaman jangka pendek. Kata kunci di sini adalah "secara berkala," kerana penggantungan pembayaran prinsipal yang dirancang secara teratur dapat dengan mudah menjadi alasan untuk dikonsumsi dan berpotensi jatuh dalam hutang. (Untuk bacaan yang berkaitan, lihat Potongan Cukai Bunga Kepentingan Gadai janji .)

Satu lagi kelebihan pinjaman hanya untuk faedah ialah ia dapat membantu melembutkan kesan perubahan kehidupan yang memberi kesan negatif kepada pendapatan boleh guna. Gadai janji konvensional boleh menjadi beban yang signifikan bagi orang-orang apabila wang tunai yang ada dikurangkan.Contohnya adalah kehilangan pekerjaan, gangguan perniagaan, atau perbelanjaan besar yang tidak diduga. Jika pengurangan pendapatan boleh guna sementara berlaku, peminjam hanya faedah boleh menangguhkan pembayaran prinsipal pada gadai janji, membebaskan wang tunai untuk membantu mereka mendapatkan pemilik rumah melalui kemerosotan. Seseorang yang mempunyai disiplin diri kewangan yang cukup untuk mengikuti pelan kewangan yang difikirkan dengan baik boleh membuat prabayar jumlah prinsipal yang sesuai dari masa ke semasa untuk mengumpul jumlah ekuiti yang diingini dan boleh dicapai dalam rumah, tetapi bagi yang lain, salah urus strategi ini mungkin akan membawa kepada ketidakstabilan kewangan selanjutnya.

Risiko bagi Peminjam

Hanya bergantung kepada gadai janji IO akan menghalang pengumpulan ekuiti di rumah anda, yang boleh menjadi sumber kekayaan dan komponen untuk kemerdekaan kewangan sebagai salah satu daripada umur persaraan. Peminjam yang tidak disusun yang merancang untuk membuat pembayaran pokok yang semakin besar ke atas kehidupan pinjaman mendapati bahawa ketidakupayaan untuk tinggal dengan pelan pembayaran boleh menyebabkan overpaying jumlah minat yang dikehendaki. Apabila gadai janji matang, risiko peminjam disebabkan pembayaran belon yang lebih besar daripada yang asalnya dijangkakan. Pembiayaan IO memerlukan introspeksi untuk mendapatkan pemahaman mengenai kemahiran pengurusan kewangan seseorang. Ini adalah jenis ketekunan wajar apabila memasuki pinjaman hanya faedah atau pembiayaan lain, yang akan memelihara seseorang dari masalah kewangan.

Peminjam Ideal

Apakah jenis peminjam harus mempertimbangkan pinjaman IO? Seorang pemilik rumah muda yang pertama kali mungkin menggunakan pinjaman rumah sahaja tetapi juga kemungkinan besar akan menghadapi masalah jika pendapatan tidak berkembang selaras dengan kenaikan kos gadai janji. Seorang profesional dengan pendapatan atau perolehan yang tidak menentu dengan komponen pemboleh ubah yang besar dapat cukup sesuai untuk jenis pinjaman ini. Sebagai contoh, para profesional yang mendapat bonus besar sebagai sebahagian daripada manfaat pampasan tahunan mereka dari pembayaran bulanan yang lebih rendah dan boleh menggunakan pengagihan sekaligus besar sebagai modal untuk membayar jumlah prinsipal yang dirancang. Profesional seperti broker yang bekerja pada struktur komisen dan pendapatannya boleh berubah secara dramatik dari tahun ke tahun pastinya akan mendapat faedah daripada kelonggaran untuk membayar prinsipal apabila pendapatan tersedia.

Terdapat satu keadaan di mana peminjam boleh mempertimbangkan memasuki gadai janji IO tanpa niat untuk membuat bayaran utama sebelum matang. Bagi pelabur / spekulator hartanah, pinjaman IO boleh menjadi cara yang luar biasa untuk menggunakan wang orang lain untuk memanfaatkan pasaran harta tanah yang mengukuhkan. (Untuk mengetahui lebih lanjut tentang pelaburan hartanah, lihat Meneroka Tutorial Pelaburan Harta Tanah , Melabur dalam Harta Tanah dan Lima Perkara Setiap Pelabur Harta Tanah Harus Tahu Dengan menggunakan pinjaman IO untuk projek-projek perumahan, pelabur mengekalkan kos operasi semasa serendah mungkin dan memaksimumkan keuntungan mereka. Tunai yang sebaliknya akan digunakan untuk pembayaran balik utama digunakan untuk perbelanjaan lain atau digunakan untuk menaik taraf harta untuk memaksimumkan nilai apabila pasaran hartanah di kawasan tersebut mencapai kemuncaknya.Dengan menjual hartanah pada nilai maksimum dan kemudian membayar balik pinjaman pada masa itu, pelabur berpotensi dapat merealisasikan kadar pulangan yang terhutang disebabkan oleh jumlah modal sendiri yang rendah yang dilaburkan dalam perjanjian itu. Walau bagaimanapun, strategi keseluruhan boleh runtuh jika pasaran perumahan untuk kawasan tersebut akan mengalami kemerosotan. Spekulator mungkin kehabisan wang untuk membayar bayaran bulanan sebelum dia berjaya menjual harta dengan harga yang layak.

Garis Bawah

Pinjaman IO adalah jenis pembiayaan yang memerlukan pemberi pinjaman menjadi lebih berhemat dalam pengunderaitan mereka untuk memastikan bahawa ganjaran melebihi risiko lalai. Bagi peminjam, keupayaan untuk menangguhkan pembayaran prinsipal secara berkala untuk membantu kelayakan pertama pinjaman rumah atau untuk melindungi mereka dari pengurangan pendapatan yang tidak dijangka adalah faedah yang akan membawa ramai untuk mempertimbangkan pinjaman hanya faedah. Walau bagaimanapun, dengan pengecualian pelabur hartanah yang akan menggunakan modal pemberi pinjaman untuk memanfaatkan pancang tempatan dalam nilai hartanah, peminjam yang menggunakan pembiayaan tertentu ini mesti memastikan untuk menilai kebolehan mereka untuk kekal dalam pelan kewangan dan tidak menggunakan pinjaman rumah mereka sebagai cara yang murah untuk melaburkan tabiat perbelanjaan yang berlebihan.