Dana hartanah ekuiti swasta membenarkan individu dan institusi yang bernilai tinggi seperti dana endowmen dan pencen untuk melabur dalam ekuiti dan pegangan hutang dalam aset hartanah. Menggunakan strategi pengurusan yang aktif, hartanah ekuiti persendirian mengambil pendekatan yang pelbagai untuk pemilikan hartanah. Rakan kongsi umum melabur dalam pelbagai jenis harta di lokasi yang berbeza. Strategi kepemilikan boleh terdiri daripada pembangunan baru dan pegangan tanah mentah untuk melengkapkan pembangunan semula hartanah sedia ada atau suntikan aliran tunai ke hartanah bergelut. ( Untuk lebih lanjut, baca: Apa itu Ekuiti Persendirian? )

Berikut ialah pandangan bagaimana pelabur boleh mengambil bahagian dalam hartanah ekuiti persendirian, dan gambaran keseluruhan peluang, risiko, dan sekatan industri.

Mencari Dana Harta Tanah Ekuiti Swasta Ideal

Pertama, orang biasa tidak dapat mengambil bahagian dalam pelaburan hartanah ekuiti persendirian. Dana ekuiti swasta tradisional memerlukan pelabur untuk menyuntik sekurang-kurangnya $ 250,000 ke dalam dana, walaupun kebanyakan pengurus mencari individu atau institusi yang sanggup menyediakan lebih dari $ 20 juta hingga $ 25 juta ke skim pelaburan kolektif jangka panjang dengan yang lain pelabur. (Untuk lebih lanjut, baca: Meneroka Pelaburan Harta Tanah: Apa itu Harta Tanah?)

Oleh kerana terdapat sedikit peraturan mengenai dana ekuiti persendirian swasta, peluang secara tradisinya terhad kepada "pelabur yang bertauliah. "Ini bermakna pelabur mesti mempunyai aset peribadi atau bersama sekurang-kurangnya $ 1 juta (tidak termasuk nilai penduduk utama mereka) atau pendapatan tahunan individu mestilah sekurang-kurangnya $ 200, 000. Pasangan yang mempunyai pendapatan gabungan sekurang-kurangnya $ 300, 000 dalam tempoh dua tahun sebelumnya - dan mempunyai "jangkaan munasabah" bahawa tahap pendapatan mereka akan kekal pada tahap ini dalam tahun semasa - juga layak.

Individu atau pasangan yang ingin melabur dalam hartanah ekuiti persendirian harus mencari firma yang mengkhususkan diri dalam disiplin. Apabila meneliti pilihan dana ekuiti firma swasta, mereka harus memahami jenis setiap struktur dana ekuiti swasta, yang biasanya merupakan perkongsian terhad.

Apabila menyertai dana, di luar pelabur akan menjadi rakan kongsi yang terhad, bermakna mereka menerima liabiliti untuk wang yang mereka melabur dalam dana dan tidak mempunyai kawalan veto ke atas sifat yang dipilih oleh rakan kongsi umum (GP). Wang rakan kongsi terhad akan dikumpulkan dengan pelabur lain yang terlibat, dan pengurus dana akan membina portfolio hartanah yang bertujuan untuk memaksimumkan keuntungan dan meminimumkan risiko kewangan.

Memahami Kos Dana dan Struktur Pelaburan

Dana hartanah ekuiti persendirian mempunyai beberapa yuran pengurusan dan prestasi yang mesti dibayar oleh pelabur.Adalah umum bahawa dana ekuiti persendirian memerlukan yuran tahunan sebanyak 2% daripada modal yang dilaburkan untuk membayar gaji firma, berurusan penawaran dan perkhidmatan undang-undang, kos data dan penyelidikan, pemasaran dan kos tambahan tetap dan berubah-ubah. Walau bagaimanapun, tidak ada had yuran pelabur ini.

Individu seharusnya mempunyai pemahaman yang baik terhadap kos ini sebelum melabur kerana ini akan mengehadkan jumlah pulangan pelaburan. Sebagai contoh, sekiranya dana ekuiti swasta menaikkan $ 500 juta, ia akan mengumpul $ 10 juta setiap tahun untuk membayar perbelanjaan yang berkaitan. Sepanjang tempoh kitaran 10 tahun, dana akan mengumpulkan $ 100 juta dalam yuran, yang bermakna hanya $ 400 juta sebenarnya akan dilaburkan dalam dekad itu.

Pengurus ekuiti swasta juga menerima "carry" yang merupakan yuran prestasi yang secara tradisinya adalah 20% daripada keuntungan kasar yang berlebihan untuk dana tersebut. Para pelabur secara tradisinya sanggup membayar yuran ini kerana keupayaan dana untuk membantu mengurangkan tadbir urus korporat

Kebanyakan dana hartanah ekuiti swasta dianggap "berasaskan keperluan" pelaburan, yang bermaksud bahawa rakan kongsi melakukan modal kepada rakan umum secara ansuran atas dasar yang diperlukan. hartanah pelaburan, dana itu akan menghantar permintaan rasmi untuk modal yang rakan kongsi terhad yang dicagarkan kepada dana hartanah pada permulaan kitaran. Dikenali sebagai "panggilan modal", ia merupakan kewajipan undang-undang yang harus dicapai oleh rakan kongsi terhad. (Untuk lebih lanjut, baca: Belajar Lingo Of Private Equity Investing.)

Sekiranya pasangan yang terhad gagal memenuhi panggilan modal, dana dapat memaksa orang atau institusi tersebut untuk mungkir dan kehilangan seluruh bahagian pemilikannya. Rakan kongsi terhad lain biasanya menerima peluang untuk membeli mana-mana saham terlucut sekiranya berlaku kegagalan tersebut.

Jenis-jenis Strategi Harta Tanah Persendirian Swasta

Apabila melabur dalam hartanah ekuiti persendirian, secara tradisinya ada empat jenis strategi pelaburan:

• Core adalah strategi yang paling konservatif, dan mungkin hanya termasuk harta yang menawarkan lebih rendah -membuat dan pulangan berpotensi yang lebih rendah kerana mereka wujud di lokasi yang berpenduduk atau baik. Strategi ini mungkin juga memberi tumpuan kepada pelaburan dalam hartanah bermutu tinggi yang memerlukan pembangunan semula atau penyelenggaraan yang sangat sedikit. Ciri-ciri ini menawarkan aliran tunai yang boleh diramalkan dan biasanya terdiri daripada struktur yang dipajak sepenuhnya, penyewa pelbagai.
• Core-plus memerlukan sedikit risiko, tetapi boleh menawarkan pulangan yang lebih tinggi daripada strategi teras. Ciri-ciri ini memerlukan tahap aktiviti tambah nilai atau penambahan nilai ke lokasi yang sederhana.
• Nilai tambah adalah strategi pulangan sederhana dan sederhana, yang lebih menumpukan pada pembangunan hartanah dan masa pasaran. Dalam strategi ini, pengurus portfolio membeli hartanah, terlibat dalam beberapa tahap pembangunan semula, dan menjual apabila pasaran sedang melaksanakan. Ciri-ciri nilai tambah biasanya memerlukan perubahan kepada pengurusan, penambahbaikan fizikal, atau menangani kekangan modal.Langkah-langkah ini termasuk pengubahsuaian bangunan dan mencari cara untuk meningkatkan kadar sewa dalam meningkatkan pasaran. Strategi nilai tambah juga merangkumi pemulihan syarikat yang gagal atau menganggap hutang untuk mengawal harta asas.
• Opportunistic memberikan tahap pengembalian tertinggi tetapi menganggap risiko paling. Dengan strategi ini, pengurus membeli hartanah yang termasuk tanah yang belum dimajukan atau di pasaran yang kurang baik atau ringan diperdagangkan.

Menerima Risiko dan Tinjauan Jangka Panjang

Para pelabur dalam hartanah ekuiti persendirian harus memahami bahawa dengan melabur dalam dana, mereka mesti bersedia untuk menerima modal mereka yang terikat untuk tempoh yang telah ditetapkan yang boleh berlarutan bertahun-tahun .

Di samping itu, pelbagai risiko wujud dalam pasaran hartanah dan sejumlah besar pelaburan mungkin diperlukan semasa panggilan modal pada masa seseorang mempunyai aliran tunai yang rendah. Kebanyakan GP menyusun dana mereka sebagai pelaburan selama sedekad atau lebih lama dan mereka memberikan sedikit atau tidak peluang bagi pelabur untuk menarik balik atau menebus wang mereka. Jenis dana ekuiti swasta yang tidak mencukupi memerlukan pelabur untuk memahami risiko menyimpan wang mereka yang terikat untuk jangka masa yang panjang.

Sifat struktur dana ekuiti swasta menjadikannya sangat sukar untuk menilai prestasi kewangan dana atau sifat yang dimilikinya. Memandangkan peraturan terhad dana hartanah ekuiti persendirian wujud, rakan kongsi am tidak dikehendaki menawarkan sebarang kemas kini kepada pelabur mengenai pelaburan potensial, penilaian portfolio, atau apa-apa maklumat tambahan lain yang berkaitan dengan pelaburan. Melabur dalam hartanah ekuiti persendirian memerlukan rakan kongsi yang terhad untuk melakukan modal yang besar dan percaya sepenuhnya bahawa pengurus dana akan memenuhi matlamat pelaburannya tanpa sebarang ketelusan yang diperlukan. Walau bagaimanapun, pengurus dana lazimnya menghantar kemas kini kepada pelabur mereka dan mungkin memilih untuk menjadi telus mengenai prestasi untuk memupuk keyakinan terhadap sebarang dana semasa atau masa hadapan.

Bottom Line

Sebelum melabur dalam hartanah ekuiti swasta, individu mesti menentukan sama ada mereka layak untuk mengambil bahagian dalam proses tersebut. Mereka yang berkelayakan akan ingin meneroka objektif pelaburan peribadi mereka, keperluan kecairan dan toleransi untuk risiko di pasaran hartanah. Selepas bercakap dengan penasihat kewangan, pelabur perlu mengkaji pelbagai dana yang berbeza untuk mendapatkan pemahaman yang lebih baik mengenai strategi pengurusan rakan kongsi umum dan prestasi masa lalu dana harta benda yang lalu.