Secara sejarah, hartanah mempunyai korelasi yang rendah untuk pelaburan saham dan bon, tetapi membeli dan menjual harta fizikal tidak semudah yang mudah.

Masukkan derivatif hartanah, atau derivatif hartanah. Instrumen-instrumen ini membenarkan para pelabur mendapat pendedahan kepada kelas aset hartanah, tanpa perlu membeli atau menjual hartanah dengan menggantikan harta tanah dengan prestasi indeks pulangan hartanah. Derivatif ini berdasarkan swap, di mana satu pihak menukar satu pendedahan kepada yang lain. Dengan cara ini, pelabur dapat memperoleh pendedahan sama ada ekuiti atau hutang hartanah, tanpa membeli aset hartanah atau modal pinjaman dengan hartanah sebagai cagaran. Baca terus untuk mengetahui cara kerja mereka.

Pengenalan kepada Derivatif
Indeks Harta Tanah Pelaburan Fiduciari (NCREIF) Kebangsaan (NPI) adalah indeks yang diterima untuk menyediakan instrumen untuk mengukur prestasi pelaburan pasaran hartanah komersial. Pada asalnya dibangunkan pada tahun 1982, indeks yang tidak diseluruh terdiri daripada lebih daripada 7, 200 hartanah, yang bernilai kira-kira $ 315 bilion (sehingga Q3 2012) dari semua wilayah U. S. dan penggunaan tanah estet.

Walaupun indeks ini telah wujud selama lebih dari 20 tahun, baru-baru ini data telah menjadi cukup telus untuk membolehkannya mengesan prestasi hartanah ekuiti dengan tepat dan tepat. Dengan data hartanah menjadi lebih telus dan maklumat urus niaga menjadi lebih mudah dan kurang mahal untuk mendapatkan, indeks hartanah telah menjadi lebih relevan, yang membawa kepada penciptaan pasaran derivatif yang semakin efisien.

Derivatif hartanah adalah satu cara bagi pelabur untuk mendapatkan pendedahan kepada kelas aset tanpa perlu membeli atau menjual hartanah dengan menggantikan pendedahan hak milik sebenar kepada prestasi indeks pulangan hartanah. Ini membolehkan pelabur untuk mengurangkan keperluan modal terdahulu dan portfolio perlindungan harta tanah di bawah kelemahan, sambil menyediakan strategi pengurusan risiko alternatif.
Pelaburan hartanah komersil dikategorikan kepada jenis pelaburan berikut:

• Ekuiti persendirian
  

• Hutang persendirian
  

• Ekuiti awam
  

• Hutang awam

Pengenalan swap berdasarkan NPI telah dibangunkan untuk sektor ekuiti swasta. Mereka adalah pendahulu bagi seluruh derivatif hartanah yang dibangunkan setakat ini. Derivatif yang ditawarkan sehingga tarikh pada indeks NCREIF adalah "swap" yang datang dalam pelbagai bentuk, yang membolehkan para pelabur untuk menukar pendedahan sama ada penghargaan atau jumlah pulangan indeks itu sendiri, atau dengan menukar bursa dari satu kegunaan tanah kepada yang lain.

Satu kaedah adalah untuk "pergi lama" (mereplikasi pendedahan pembelian hartanah) atau "pergi pendek" (mereplikasi pendedahan menjual sifat).Kaedah lain adalah untuk menukar jumlah pulangan ke atas indeks NCREIF yang dipecahkan oleh sektor harta tanah, yang membolehkan para pelabur mengambil kedudukan dalam sektor harta tanah alternatif di mana mereka mungkin tidak memiliki hartanah, dengan itu membenarkan pelabur menukar swap dari harta tanah yang berkaitan dengan pejabat hartanah runcit.

Swap pulangan membolehkan dua pelabur di kedua-dua belah pertukaran untuk melaksanakan strategi hartanah yang tidak dapat dicapai di pasaran hartanah swasta. Untuk berbuat demikian, seseorang perlu membeli atau menjual aset dengan pendedahan yang berbeza dengan sedikit peluang untuk memperoleh aset yang sama dengan asas pelaburan yang sama untuk membalikkan strategi. Swaps membenarkan pelabur taktikal untuk mengubah atau mengimbangi portfolio mereka untuk tempoh tertentu tanpa perlu memindahkan tajuk ke aset yang kini berada di kunci kira-kira. Kontrak sehingga tiga tahun biasanya dikendalikan oleh bank pelaburan, yang bertindak sebagai pusat penjelasan bagi dana.

Dalam kes pelabur yang panjang pulangan indeks NCREIF, dia akan menerima jumlah pulangan NPI (dibayar setiap suku tahun) pada jumlah nosional yang telah ditetapkan dan bersetuju untuk membayar kadar LIBOR, ditambah dengan penyebaran pada jumlah nada yang sama. Pihak lain ke swap akan menerima aliran tunai yang sama secara terbalik, membayar pulangan suku tahunan dan menerima LIBOR serta penyebarannya.

Dengan mengandaikan bahawa terdapat pelabur untuk kedua-dua belah perdagangan, dua pelabur yang ingin memperdagangkan satu pendedahan harta benda untuk yang lain dapat memperdagangkan kembali NPI untuk jenis properti tertentu untuk yang lain. Sebagai contoh, seorang pengurus portfolio yang berpendapat bahawa dananya terlalu banyak diperuntukkan kepada hartanah pejabat dan tidak diperuntukkan kepada perindustrian boleh menukar sebahagian daripada pendedahan pejabat untuk industri tanpa benar-benar membeli atau menjual hartanah.

Ekuiti Awam
Daripada NPI, derivatif untuk pendedahan kepada sektor ekuiti awam pasaran hartanah komersial menggunakan jumlah pulangan Persatuan Pelaburan Amanah Nasional (NAREIT) Kebangsaan untuk mengira aliran tunai diterima (untuk pelabur lama) atau dibayar (oleh pelabur pendek).

Indeks ini memberikan pulangan prestasi untuk pasaran sekuriti awam yang dijamin oleh hartanah komersil. Penerima swap membayar LIBOR ditambah penyebaran untuk masuk ke swap indeks satu tahun dengan jumlah notional $ 50 juta dolar, dan dia akan menerima bayaran suku tahunan dari indeks NAREIT pada $ 50 juta. Sekali lagi, pelabur boleh mendapatkan pendedahan hartanah awam yang sepenuhnya terpelbagai tanpa membeli aset tunggal.

Hutang Harta Tanah
Oleh kerana luas dan kedalaman perangkaan profil risiko yang berbeza dari kumpulan dasar hipotik hartanah komersial yang terdapat di pasaran sekuriti yang disokong oleh gadai janji komersial (CMBS), derivatif hartanah juga tersedia pada kedudukan hutang hartanah. Swap bagi hutang hartanah awam berdasarkan indeks pasaran CMBS. Indeks ini, tidak seperti orang-orang untuk hartanah ekuiti, telah wujud sejak akhir 1990-an.

Terima kasih kepada keluasan dan kedalaman data dari sejumlah besar urus niaga (berbanding dengan harta ekuiti), indeks CMBS adalah penunjuk prestasi yang lebih baik untuk pasaran masing-masing berbanding dengan rakan ekuiti mereka. Perbezaan paling ketara antara swap ekuiti dan swap hutang adalah bahawa penerima pembayaran berdasarkan LIBOR menerima LIBOR tolak penyebaran, berbanding dengan swap ekuiti, yang biasanya berdasarkan LIBOR ditambah penyebaran. Ini kerana sekuriti asas biasanya dibiayai oleh hutang jangka pendek repo pusingan jangka pendek, yang biasanya di LIBOR tolak penyebaran. Inilah pendedahan yang diteruskan untuk menukar rakan niaga.

Derivatif hutang hartanah swasta, seperti swap ingkar kredit (CDS), biasanya digunakan untuk melindung nilai risiko kredit. Derivatif, seperti swap pinjaman, memberi pihak swap dengan kedua-dua kadar faedah dan risiko kredit, manakala aset (pinjaman hartanah komersial) kekal pada kunci kira-kira pihak kontraktor. Oleh itu, pemberi pinjaman gadai janji boleh melindung nilai portfolio hutangnya untuk pelbagai terma pelaburan tanpa perlu menjual pinjaman itu sendiri. Dengan cara ini, pelabur boleh bergerak keluar dari sektor-sektor tertentu dalam pasaran hartanah apabila mereka merasakan pulangan tidak sepadan dengan risiko tersebut, dan kemudian pulih semula pendedahan apabila pasaran bagi sektor itu meningkat.

Bottom Line
Oleh kerana aset komersil hartanah adalah modal yang intensif dan relatif tidak cair, pelabur hartanah telah mendapati sukar untuk melindung nilai pendedahan mereka atau melaksanakan strategi alpha. Hartanah yang dicirikan oleh kos urus niaga yang tinggi dan pasaran yang kurang cekap daripada saham dan bon telah menambah kesukaran dalam pengimbangan semula portfolio sebagai tindak balas kepada perubahan pasaran.

Derivatif hartanah telah mengubah pasaran hartanah komersial dengan membenarkan pelabur taktikal mengubah pendedahan mereka kepada risiko dan peluang tertentu tanpa perlu membeli dan menjual aset. Derivatif ini membolehkan pendedahan kepada sama ada sektor pasaran ekuiti hartanah yang berlainan atau dengan mendedahkan pendedahan hartanah untuk kadar faedah yang berubah-ubah ditambah atau menolak premium.

Keupayaan untuk menukar pendedahan membolehkan pelabur hartanah menjadi lebih taktikal apabila melabur. Mereka sekarang boleh bergerak masuk dan keluar dari semua empat kuadran dari pasaran hartanah, yang membolehkan pengurusan risiko yang lebih besar dan potensi untuk menambah peningkatan pulangan kepada peruntukan aset hartanah sedia ada mereka sama ada dalam jangka pendek atau jangka panjang pelaburan jangka panjang.