Membeli rumah mungkin merupakan keputusan kewangan yang paling penting dan paling penting dalam hidup anda, dan kemungkinan akan memerlukan gadai janji untuk membiayai pembelian. Oleh kerana teknologi membeli rumah telah berkembang, proses mencari kadar hipotek terbaik boleh dilakukan secara online - dengan alat yang berguna seperti alat kalkulator hipotek di bawah. Kalkulator semacam ini adalah cara yang baik untuk membiasakan diri dengan pasaran gadai janji di kawasan anda - jenis, terma dan kadar yang ada.

Ah, tetapi mengetahui angka itu hanya Langkah Satu. Anda juga harus memahami apa yang mempengaruhi mereka dan sama ada mereka mewakili yang baik untuk anda, atau tidak. Oleh itu, selepas anda mengira, bacalah untuk memahami pelbagai kategori gadai janji, ditambah dengan tip membeli-belah tentang bagaimana untuk mendapatkan pinjaman berkualiti.

Mencari Gadai Janji Terbaik dengan Kalkulator Kami

Kalkulator terdiri daripada pelbagai faktor untuk membantu anda mempersempit pilihan yang paling sesuai untuk keperluan khusus anda. Anda boleh membandingkan pembayaran antara kontrak jangka pendek dan panjang, menilai kadar faedah awal yang lebih rendah pada gadai janji kadar laras ("ARM") berbanding dengan pilihan kadar tetap tradisional, atau sama ada gadai janji kepentingan ("IO") membuat paling masuk akal untuk awak.

Di bawah adalah senarai istilah yang mungkin anda hadapi ketika anda menggunakan kalkulator hipotek:

Skor Kredit : Skor kredit adalah ungkapan angka kepercayaan kredit seseorang.

Lokasi : Anda mesti memilih keadaan di mana gadai janji akan diambil, dan kemudian sempit lokasi dengan sama ada bandar atau kod pos terdekat.

Jumlah Pinjaman : Ini akan menjadi sama dengan anggaran nilai rumah atau baki selebihnya pada gadai janji sedia ada yang anda ingin membiayai semula.

Mata Ganjaran : Titik gadai janji adalah sama dengan satu peratus daripada jumlah keseluruhan gadai janji. Terdapat dua jenis mata: titik diskaun, yang mewakili faedah prabayar pada gadai janji; dan mata asal, yang merupakan bayaran peminjam gadai janji boleh mengenakan peminjam.

Peratus Down : Juga dikenali sebagai bayaran pendahuluan, atau bayaran awal yang dibuat apabila sesuatu dibeli secara kredit.

Produk : Jenis gadai janji yang anda minati, seperti gadai janji kadar tetap tradisional, ARM, atau gadai janji I-O. Pilihan ARM menunjukkan nisbah seperti "7/1," yang mewakili bilangan tahun gadai janji membawa kadar faedah tetap. Selepas bilangan tahun yang telah ditetapkan (dalam kes ini, 7), kadar faedah menyesuaikan sekali tahun (1) untuk pinjaman yang selebihnya, mengikut tiga faktor: tahap indeks yang gadai janji terikat, seperti LIBOR, Margin ARM yang ditubuhkan pada permulaan pinjaman; dan Cap Gadai Janji .

Pembelian atau Pembiayaan semula: Pembelian gadai janji digunakan untuk membiayai pembelian rumah.Pembiayaan digunakan untuk menggantikan pinjaman lama dengan pinjaman baru yang menawarkan terma yang lebih baik, dengan bayaran.

Jenis-jenis Gadai Janji: Bolehkah Anda Dapatkan Kadar Terbaik?

Bergantung kepada faktor-faktor seperti skor kredit anda, sejarah pekerjaan dan nisbah hutang kepada pendapatan, kalkulator itu mungkin datang - dan pemberi pinjaman boleh menawarkan anda - gadai janji kadar utama, gadai janji subprima atau sesuatu di antara, dipanggil gadai janji "Alt-A". Mari kita lihat pada kategori gadai janji yang berbeza dan lihat apa yang mempengaruhi apa yang anda layak.

Gadai Janji Perdana

Pinjaman Perdana memenuhi standard kualiti yang ditetapkan oleh Fannie Mae (Persatuan Mortgage Kebangsaan Persekutuan) dan Freddie Mac (Perbadanan Gadai Janji Tanah Persekutuan), dua syarikat yang ditaja oleh kerajaan yang menyediakan pasaran sekunder dalam gadai janji rumah dengan membeli pinjaman daripada peminjam yang berasal. Menurut Rizab Persekutuan, gadai janji perumahan utama adalah "gadai janji untuk peminjam yang skor kreditnya adalah 740 atau lebih tinggi, yang nisbah hutang kepada pendapatan lebih rendah daripada purata dan gadai janjinya mempunyai jadual pelunasan piawai yang biasa dengan kadar tetap atau gadai janji kadar laras. "

Calon untuk gadai janji utama juga perlu membuat bayaran balik yang cukup besar - biasanya 10% hingga 20% - di kediaman, ideanya adalah bahawa jika anda mempunyai kulit dalam permainan, anda mungkin tidak akan lalai. Kerana peminjam dengan skor kredit yang lebih baik dan nisbah hutang kepada pendapatan cenderung menjadi risiko yang lebih rendah, mereka ditawarkan kadar faedah yang paling rendah - pada masa ini kira-kira 4% untuk gadai janji kadar tetap 30 tahun - yang dapat menjimatkan puluhan ribu dolar ke atas kehidupan pinjaman.

Subprime Mortgages

Gadai janji subprima ditawarkan kepada peminjam yang mempunyai penilaian kredit yang lebih rendah dan skor kredit FICO di bawah sekitar 640, walaupun potongan tepat bergantung kepada pemberi pinjaman. Kerana peningkatan risiko kepada pemberi pinjaman, pinjaman ini membawa kadar faedah yang lebih tinggi - seperti 8% hingga 10%.

Terdapat beberapa jenis struktur gadai janji subprima. Yang paling biasa ialah gadai janji kadar laras (ARM), yang mengenakan kadar "kadar penggoda" pada kadar awal, kemudian beralih kepada kadar terapung, ditambah margin, untuk baki pinjaman. Contoh ARM adalah pinjaman 2/28, yang merupakan gadai janji selama 30 tahun yang mempunyai kadar faedah tetap untuk dua tahun pertama sebelum diselaraskan. Walaupun pinjaman ini sering bermula dengan kadar faedah yang munasabah, apabila mereka beralih kepada kadar pembolehubah yang lebih tinggi pembayaran gadai janji meningkat dengan ketara.

Gadai Janji Alt-A

Gadai janji Alt-A jatuh di antara kategori utama atau subprima. Salah satu ciri yang mendefinisikan gadai janji Alt-A ialah ia biasanya merupakan dokumen rendah atau tidak ada pinjaman, yang bermaksud pemberi pinjaman tidak memerlukan banyak (jika ada) dokumentasi untuk membuktikan pendapatan, aset atau perbelanjaan peminjam. Ini membuka pintu untuk amalan gadai janji penipuan, kerana kedua-dua peminjam dan peminjam boleh membesar-besarkan nombor untuk mendapatkan gadai janji yang lebih besar (yang bermaksud lebih banyak wang untuk pemberi pinjaman dan lebih banyak rumah untuk peminjam).Malah, selepas krisis gadai janji subprima 2007-08, mereka dikenali sebagai "pembohongan liar," kerana peminjam dan pemberi pinjaman dapat membesar-besarkan pendapatan dan / atau aset untuk melayakkan peminjam untuk gadai janji yang lebih besar.

Walaupun peminjam Alt-A biasanya mempunyai skor kredit sekurang-kurangnya 700 - lebih tinggi daripada pemotongan untuk pinjaman subprima - pinjaman ini cenderung untuk membolehkan bayaran yang rendah, nisbah pinjaman ke nilai yang lebih tinggi dan lebih fleksibel ketika datang ke nisbah hutang kepada pendapatan peminjam. Konsesi ini membolehkan peminjam tertentu untuk membeli lebih banyak rumah berbanding dengan kemampuan mereka yang munasabah, meningkatkan kemungkinan lalai. Bahawa dikatakan, pinjaman rendah-doc dan pinjaman tidak dapat membantu jika anda benar-benar mempunyai pendapatan yang baik tetapi tidak dapat membuktikannya kerana anda mendapatkannya secara sporadis (contohnya, jika anda bekerja sendiri).

Oleh kerana Alt-As dipandang agak berisiko (jatuh di mana-mana di antara perdana dan subprima), kadar faedah cenderung lebih tinggi daripada yang gadai janji utama tetapi lebih rendah daripada subprima - di mana-mana 5. 5% hingga 8%, bergantung kepada pemberi pinjaman dan keadaan peminjam. Lihat Alt-A Gadai Janji: Bagaimana Mereka Beroperasi .

Mendapatkan Kesepakatan Hipotek Kemungkinan Terbaik

Jelas sekali, semakin tinggi kadar faedah, semakin banyak yang anda bayar setiap bulan, dan semakin banyak anda membayar untuk rumah anda. Untuk membandingkan, mari kita lihat pada gadai janji kadar tetap 30 tahun untuk $ 200, 000.

Pada kadar utama - 4% dalam contoh ini - bayaran bulanan anda ialah $ 955. Sepanjang hayat pinjaman, anda akan membayar $ 143, 739 untuk kepentingan - jadi anda sebenarnya akan membayar semula sejumlah $ 343, 739.

Sekarang andaikan anda mendapat gadai janji kadar tetap 30 tahun yang sama untuk $ 200,000, tetapi kali ini anda ditawarkan kadar subprima sebanyak 6%. Pembayaran bulanan anda ialah $ 1, 199, dan anda akan membayar sejumlah $ 231, 677 untuk faedah, membawa jumlah yang anda bayar kembali kepada $ 431, 677. Perubahan kecil dalam kos bunga anda $ 87, 938.

Apa yang penting untuk disedari adalah ini: Hanya kerana pemberi pinjaman menawarkan hipotek dengan kadar Alt-A atau subprima tidak bermakna anda tidak akan layak untuk gadai janji utama dengan pemberi pinjaman yang berbeza. Broker peminjam dan gadai janji mungkin bersaing, tetapi mereka biasanya tidak mempunyai obligasi untuk menawarkan kesepakatan terbaik. Ia berbaloi untuk berbelanja: Mengambil masa untuk mencari kadar faedah yang lebih baik dapat menjimatkan puluhan ribu dolar sepanjang pinjaman.

Tips untuk Mencari Kadar Gadai Janji Terbaik

Ini bukan masa untuk membiarkan orang lain berbelanja untuk anda. Seperti yang kita lihat sekarang, istilah yang anda dapat dapat membuat perbezaan yang besar dalam apa yang anda bayar untuk meminjam jumlah wang yang sama.

Bagaimana anda mengelakkan membayar lebih daripada yang anda perlukan untuk gadai janji anda? Sudah tentu, bandingkan tawaran yang anda dapat dengan menjalankannya melalui kalkulator hipotek dalam talian anda untuk melihat apa bayaran dan minat anda. Dan seperti yang anda lakukan - atau bahkan sebelum anda lakukan - ikuti langkah-langkah di bawah.

1. Mula Mempersiapkan Awal

Jika anda sedang mencari rumah sekarang, mendapatkan kewangan anda dalam keadaan yang bagus mungkin sukar.Jadi cuba berfikir ke hadapan; mungkin juga menunda memburu rumah sehingga anda boleh membersihkan rumah kewangan anda.

Secara umum, anda memerlukan kredit yang luar biasa. (Lihat Apakah Skor Kredit yang Baik? ) Sebelum anda dipertimbangkan untuk gadai janji, peminjam konvensional akan mencari skor kredit sekurang-kurangnya 700 dan, seperti yang kita katakan di atas, salah satu daripada 740 untuk gadai janji kadar utama. Pinjaman FHA datang dengan piawaian yang lebih santai, tetapi keadaan yang lebih ketat. Jadi, lakukan apa yang anda boleh untuk mendapatkan skor itu dengan membayar baki kad kredit dan hutang peribadi yang lain, setakat yang anda boleh.

Walaupun perbezaan 20 mata dalam skor anda boleh menggerakkan kadar anda naik atau turun lebih dari 0. 25%. Pada rumah $ 250,000, satu perempat daripada satu titik boleh bermakna tambahan $ 12, 000 atau lebih bunga berbayar sepanjang hayat pinjaman.

Kedua, simpanlah! Semakin banyak anda boleh meletakkan, semakin rendah bayaran hipotek anda dan minat yang kurang anda akan bayar dari masa ke masa. Bayaran turun yang lebih tinggi bahkan boleh bermakna kadar faedah yang lebih rendah. Datang dengan bayaran muka 30% (vs 20% konvensional), misalnya, boleh menurunkan kadar anda lebih dari 0. 5%.

2. Jangan Lihat Kadar Faedah Sendiri

Kadar faedah adalah penting, tetapi ada lebih banyak untuk membandingkan. Adakah terdapat penalti prabayar jika anda memutuskan untuk membiayai semula pada satu ketika? Apakah jumlah kos penutupan? Kos penutup biasanya berjumlah 2% hingga 5% daripada harga rumah. Sekiranya rumah anda berharga $ 150,000, anda mengharapkan untuk membayar $ 3, 000 hingga $ 7, 500 dalam kos. Itulah julat yang besar, jadi anda perlu melihat apa yang biasanya dikenakan oleh pemberi pinjaman.

3. Memahami PMI

Walaupun mereka menghitung terhadap keseluruhan kos gadai janji anda, kos penutupan adalah satu kali melanda. Tetapi ada gigitan lain yang terus menggigit. Jika bayaran pendahuluan anda kurang dari 20%, anda dianggap risiko yang lebih tinggi, dan dikehendaki membawa PMI, atau insurans hipotek swasta. Ini menjadikan anda pertaruhan yang lebih selamat untuk pemberi pinjaman; Masalahnya ialah, anda adalah orang yang membayarnya, untuk lagu 0. 5% hingga 1% daripada keseluruhan pinjaman setiap tahun. Itu boleh menambah beribu-ribu ringgit kepada apa yang ia harganya untuk membawa pinjaman. Jika anda akhirnya perlu membayar PMI, pastikan ia berhenti sebaik sahaja anda memperolehi ekuiti yang cukup di rumah anda melalui bayaran gadai janji anda untuk layak (lihat Cara Menghilangkan Insurans Gadai Janji Swasta ).

4. Kunci dan Beban

Katakan anda mendapat perjanjian gadai janji yang paling menakjubkan. Tahniah, tetapi bergerak cepat. Kadar faedah - dan mungkin keadaan lain - dikunci untuk jangka masa yang ditetapkan. Anda perlu menutup tempoh kunci atau risiko kehilangan perjanjian. Jangan procrastinate.

Garis Bawah

Kebanyakan kerja yang terlibat dalam mendapatkan kadar gadai janji terendah berlaku lama sebelum anda bersedia untuk memohon. Skor kredit cemerlang dan bayaran pendahuluan yang cukup besar adalah cara terbaik untuk menurunkan kadar anda.

Tetapi jangan buta mempercayai bank anda, broker barang atau broker gadai janji untuk mendapatkan terma yang terbaik. Mereka mungkin mempunyai insentif kewangan untuk memandu anda dalam arah tertentu. Adakah belanja anda sendiri, mengira gadai janji dan membandingkannya. Juga, ingat bahawa hanya kerana anda layak untuk jumlah gadai janji X, tidak ada yang mengatakan anda mempunyai untuk meminjam sebanyak itu.