Beberapa peristiwa ekonomi mendapat banyak perhatian seperti mesyuarat dasar Rizab Persekutuan. Semua orang mahu tahu jika dan apabila Fed akhirnya akan menaikkan kadar faedah - selepas rejim terikat sifar yang belum pernah terjadi sebelumnya - dan apa kemungkinan kejatuhan mungkin. Pasaran perumahan sangat menarik, sebahagiannya kerana jualan di rumah sangat bergantung pada tahap minat dan sebahagiannya kerana ia adalah keruntuhan pasaran perumahan yang merangsang Kemelesetan Besar yang terakhir.

Secara langsung atau tidak langsung, kenaikan kadar faedah memberi kesan kepada sesiapa yang mempunyai gadai janji rumah. Ini paling jelas bagi mereka yang mempunyai gadai janji kadar laras (ARM), kerana bayaran faedah bulanan mereka akan meningkat dengan serta-merta.

Kadar dana persekutuan telah berada di atau berhampiran 0 sejak 2008, menerjemahkan ke kadar hipotek yang rendah di Amerika Syarikat. Antara pertengahan 2014 dan pertengahan 2015, purata pinjaman tetap 30 tahun yang diselesaikan kurang dari 4%. Pembeli rumah tidak pernah melihat kredit ini murah untuk ini, dan banyak pemilik rumah semasa dapat membiayai semula kadar baru yang menarik.

Kadar faedah yang meningkat akan berkompromi dengan pasaran gadai janji berkadar rendah, yang memberi kesan kepada pembeli dan penjual, walaupun dengan cara yang berbeza. Sebagai peraturan umum, pembeli mampu membeli di rumah yang lebih mahal apabila kadar faedahnya rendah, kerana bayaran faedah bulanan mereka dikurangkan. Apabila kenaikan harga, pembeli ditolak pasaran mahal, sekurang-kurangnya pada awalnya; jika terlalu ramai pembeli berharga daripada pasaran, minta harga kemungkinan jatuh.

Bagaimana Kadar Faedah Meningkat berlaku

Bank pusat moden, termasuk Federal Reserve, mempengaruhi kadar faedah dengan mengubah jumlah wang yang beredar dalam ekonomi. Ini biasanya berlaku melalui pembelian atau penjualan U. S. Treasurys, yang membentuk kadar asas dalam pasaran modal.

Anggap Fed ingin menaikkan kadar faedah dalam ekonomi. Dengan bantuan Jabatan Perbendaharaan, Federal Reserve menjual Treasurys di pasaran. Pelabur (kebanyakannya bank, kerajaan dan institusi besar lain) membeli Treasurys itu dengan wang tunai, dan wang tunai itu hanya terletak pada lembaran imbangan Fed.

Tunai pada kunci kira-kira Fed tidak lagi beredar dalam ekonomi, dengan itu mengurangkan penawaran wang secara berkesan. Lebih banyak Treasurys berada di pasaran yang bersaing untuk penjual, dan ada sedikit wang tunai untuk mengelilingi harga Treasurys ini. Kedua-dua faktor menahan harga Perbendaharaan, yang meningkatkan kadar pulangan mereka. (Ingatlah bahawa Treasurys dan bon lain mempunyai hasil yang lebih tinggi pada harga yang lebih rendah, kerana perbezaan antara harga belian dan harga penebusan lebih besar.)

Bon Perbendaharaan mewakili cara paling selamat untuk mendapatkan pulangan di pasaran, sehingga semua produk lain - termasuk gadai janji - perlu menambah pulangan tambahan untuk menarik pelabur dan peminjam dari Treasurys.Apabila pulangan atas Treasurys meningkat, begitu juga dengan kadar lain dalam ekonomi.

Kadar Faedah Meningkat dan Kos Peminjaman

Kadar kenaikan faedah membuat wang pinjaman lebih mahal, dan pembeli rumah menggunakan pinjaman gadai janji untuk hampir semua pembelian di rumah. Gadai janji cenderung mempunyai pandangan yang banyak, jadi peminjam kemungkinan akan mula menaikkan kadar sebelum Fed tidak; Lagipun, pemberi pinjaman tahu kenaikan kadar akan datang pada akhirnya.

Bahkan separuh daripada titik peratusan membuat perubahan besar dari masa ke masa. Katakan pembeli mengambil pinjaman $ 250,000 lebih 30 tahun pada 3. 92% (kira-kira purata kadar pasaran pada September 2015); pembayaran bulanannya hendaklah keluar kepada sekitar $ 1, 182, dan jumlah kos gadai janjinya dijangka sekitar $ 425,000.

Tukar kadar faedah kepada 4. 42%, bagaimanapun, dan jumlah bayaran bulanan bergerak ke $ 1, 255. Ini mungkin tidak kelihatan seperti banyak, tetapi jumlah keseluruhan gadai janji kini melebihi $ 451,000 - peningkatan $ 26,000.

Kadar Faedah Meningkat dan Harga Rumah

Sudah jelas untuk melihat bahawa kenaikan kadar Fed akan membiayai pembiayaan lebih mahal, tetapi kurang jelas apakah kesannya terhadap harga rumah.

Tidak ada korelasi sejarah yang ketat antara harga rumah dan kenaikan kadar faedah. Satu korelasi yang jauh lebih baik antara harga rumah dan pertumbuhan keluaran dalam negara kasar (KDNK); Permintaan untuk rumah baru cenderung berkembang apabila ekonomi bersenandung.

Kadar faedah yang meningkat boleh memecah kedua-dua cara. Banyak prognosticators bimbang bahawa kadar faedah yang meningkat akan menggoncangkan ekonomi yang tidak stabil, yang harus menekan permintaan untuk membeli rumah. Menggabungkan ini dengan istilah pembiayaan yang lebih sukar, dan mudah untuk meneka bahawa harga rumah harus menurun.

Walau bagaimanapun, sejak sekurang-kurangnya pertengahan tahun 1980-an, kadar faedah yang semakin meningkat biasanya berlaku dengan ekonomi yang lebih sihat. Ini bermakna lebih banyak pembeli di pasaran, lebih banyak rumah yang dibina dan harga yang lebih tinggi.

Pemborong rumah yang menggalakkan tidak boleh mengabaikan dasar Fed. Walaupun harga naik sederhana - kebanyakan menjangkakan kenaikan suku tahunan pada akhir 2015 atau awal 2016 - kos pinjaman akan berada di paras terendah bersejarah. Sudah tentu, terdapat banyak pertimbangan penting lain, seperti pendapatan pembeli atau sama ada rumah itu berada dalam kejiranan yang baik. Pada akhirnya, kenaikan kadar kecil hanya mempunyai pengaruh yang sederhana terhadap keputusan membeli.

Kesimpulan

Purata gadai janji kadar tetap 30 tahun pada bulan Ogos 2015 adalah 3. 91%, menurut Freddie Mac. Ini adalah di atas rekod rendah pada akhir tahun 2012 sebanyak 3. 35%, tetapi masih jauh di bawah paras bersejarah. Pertimbangkan bahawa kadar purata adalah 4. 69% pada tahun 2010, 5. 87% pada tahun 2005, 8. 05% pada tahun 2000 dan 13. 74% pada tahun 1980.

Jika pembeli rumah mencari di pasaran hartanah yang mahal, , seperti San Diego, Denver, Dallas atau San Francisco, mungkin ada dorongan untuk mengunci kadar yang lebih rendah sebelum Fed menargetkan kadar faedah yang lebih tinggi.

Kadar kenaikan membuat perbezaan lebih besar dalam jangka masa panjang (25 dan 30 tahun), tetapi mereka hanya mempunyai impak bulanan sederhana. Jika pembeli yang bercita-cita tidak mungkin tinggal di rumah untuk jangka masa yang panjang, kadar faedah mengambil sedikit kepentingan.

Meningkatnya kadar faedah mengurangkan kemungkinan pecah gelembung perumahan lain, seperti yang berlaku pada 2007. Lebih selamat dalam jangka masa panjang bagi pemilik rumah untuk memiliki persekitaran kadar yang stabil dan stabil. Sukar untuk meramalkan impak ekonomi kenaikan Fed, tetapi sejarah menunjukkan bahawa gelembung aset terbentuk apabila kadar adalah rendah, dan bukan sebaliknya.