U. S. pasaran menjangkakan kenaikan kadar faedah dalam masa terdekat. Pelaburan alternatif seperti amanah pelaburan hartanah (REIT) boleh menawarkan pilihan yang baik kepada pelabur. Artikel ini menganalisis potensi REITs untuk kepekaan kadar faedah, dan menilai kecergasan mereka sebagai kenderaan pelaburan dalam tempoh yang mempunyai kadar faedah yang tinggi.

Pengenalan Pantas kepada REITs

REIT adalah keselamatan awam yang didagangkan, yang melabur dalam hartanah melalui harta atau gadai janji dan sering berdagang di bursa utama seperti stok. REIT menawarkan tahap kecairan yang tinggi kepada para pelabur yang mengambil kepentingan dalam hartanah dengan membelinya sebagai saham. REITs datang dalam pelbagai jenis dengan jenis hartanah tertentu, seperti REIT mengenai pangsapuri kediaman, bangunan komersial, gudang, dan kemudahan hotel. REIT juga boleh didapati dalam varian serantau, seperti yang menumpukan perhatian kepada hartanah di negara / kawasan tertentu seperti U. S., Eropah, China atau Jepun. (Untuk lebih lanjut, lihat: 5 Jenis REIT dan Cara Melabur Dalam Mereka.)

REIT menawarkan banyak manfaat, termasuk kepelbagaian dalam kategori aset baru, mudah tunai yang tinggi dalam hartanah dengan sedikit pelaburan, dan faedah cukai (bergantung kepada undang-undang tempatan). (Untuk lebih lanjut, lihat: Melabur Dalam REIT.)

REIT Pulangan Terhadap Kadar Faedah

Laporan terkini dari REIT. com menunjukkan tahap korelasi yang rendah pada sejarah antara REIT dan pasaran saham. Korelasi menunjukkan bagaimana dua langkah sekuriti berhubung satu sama lain. Laporan yang sama menunjukkan tahap korelasi yang rendah antara REIT dan hasil bon yang sama. (Jadual dipotong adalah di bawah dengan korelasi bon REITs yang diserlahkan.)

Imej REIT KEHIDUPAN. com.

Perbandingan sejarah yang sama antara pulangan daripada indeks REIT yang popular dan kadar faedah bon 10 tahun menunjukkan hubungan yang songsang. Kami merancang pulangan tahunan Indeks FTSE NAREIT Semua REIT yang popular terhadap kadar faedah 10 tahun Perbendaharaan bon:

Carta berdasarkan data indeks REIT yang diperoleh daripada REITS. com (paksi kiri) dan data bon Treasury 10 tahun yang diperolehi daripada stlouisfed. org (paksi kanan).

Seperti yang terlihat dari graf di atas yang merangkumi 45 tahun, peningkatan kadar faedah kelihatan buruk bagi pulangan REIT dan sebaliknya. Semasa tempoh kadar faedah yang tinggi pada tahun 1980-1985, pulangan daripada REIT lebih rendah, sementara ia meningkat selepas tahun 2008 apabila kadar faedah menyentuh paras terendah rekod.

Walau bagaimanapun, terdapat faktor-faktor lain dan pemerhatian terperinci lain yang perlu dipertimbangkan, yang mungkin menunjukkan pulangan positif untuk pelaburan REIT walaupun pada era kadar faedah yang tinggi. Menggerudi ke dalam tempoh masa tertentu apabila kadar faedah yang tinggi dan pemerhatian yang menarik muncul:

Sejak tahun 1979, kadar faedah telah menurun.Terdapat beberapa pancang sporadis pada tahun-tahun interim, tetapi secara keseluruhan ia telah menjadi penurunan yang konsisten untuk kadar faedah. Dengan setiap lima tahun atau tempoh 10 tahun, kadar faedah yang lebih rendah dianggap "tinggi. "

• 1979-1984: Tempoh ini menyaksikan kadar faedah dalam julat tinggi 10% - 14%. Pulangan daripada REIT juga berada pada tahap tinggi 9% - 32%.
• 1991-1997: Tempoh ini menyaksikan pelbagai kadar faedah yang tinggi, yang berbeza dari 6% - 8%. Pulangan daripada Indeks REIT berada dalam lingkungan 12% - 36%, kecuali 1% pada tahun 1994.
• 2000-2001: Jangkamasa tinggi berikutnya adalah semasa tempoh 2000-2001, apabila kadar berlegar sekitar 5 5%. Pulangan daripada REIT adalah dari 16% hingga 26%.

Bagaimanakah kadar REIT menaikkan kadar semasa tempoh faedah yang rendah?

• 1973-1974: Kadar faedah adalah lebih rendah, iaitu antara 6% hingga 7% 4% (berbanding dengan 10% hingga 14% tahun berikut). REITs dilakukan secara teruk dengan kerugian tahunan dalam lingkungan -42% hingga -27%.
• 1998-1999: Kadar faedah berada dalam lingkungan 4% - 5. 5%, dan pulangan daripada REIT masih negatif kepada lagu -18% hingga -6%.
• 2007-2012: Oleh kerana kadar faedah menurun secara perlahan dari 4% kepada kurang daripada 2%, REIT memperoleh kerugian tahunan yang konsisten dalam lingkungan -45% hingga -5%, dengan hanya satu pengecualian pulangan positif pada tahun 2009. > Pemerhatian ini menunjukkan bahawa REITs mungkin tidak mempunyai sebarang ketergantungan pada senario kadar faedah. Pulangan daripada pelaburan REIT sebenarnya mungkin bebas dari variasi kadar faedah.

Terdapat manfaat lain dari REIT, yang menjadikannya pilihan pelaburan yang baik walaupun semasa tempoh faedah yang tinggi:

Peluang Pendapatan

• : REIT dianggap sekuriti berasaskan hasil. Walaupun penghargaan harga dalam REIT menawarkan potensi keuntungan, sebahagian besar daripada pulangan REIT adalah daripada dividen. Pembayaran dividen oleh REIT adalah wira yang tidak langsung, yang sering diabaikan oleh para pelabur. Seperti yang dinyatakan dalam Asas-asas Cukai REIT, REIT biasanya dikecualikan daripada cukai di U. S. di peringkat amanah selagi mereka mengagihkan sekurang-kurangnya 90% daripada pendapatan mereka kepada pemegang unit mereka. Sistem faedah cukai ini menghasilkan pendapatan dividen biasa kepada para pemegang saham REIT. Dalam ketiadaan cukai dividen, hasil bersih yang berkesan adalah lebih tinggi daripada yang diperoleh dari bon (atau saham), walaupun dalam kes kadar faedah yang tinggi. Diversification Global
• : Manfaat tidak langsung yang dapat direalisasikan melalui REIT adalah dari segi pendedahan kepada pasaran global. Walaupun perubahan dalam kadar faedah boleh memberi impak kepada pulangan REIT di pasaran tempatan, pelabur boleh melihat REIT mempunyai pendedahan global. Sejak tahun 1990-an, U. K., Singapura, Jepun, Australia, Belanda, Afrika Selatan dan banyak negara lain telah membolehkan penyenaraian REIT, yang membolehkan pelabur mengambil pendedahan dalam pasaran hartanah di negara asing. Sebagai contoh, sekiranya pasaran harta tanah setempat di dalam tangki U. disebabkan oleh kadar faedah yang lebih tinggi, pelabur U. dengan pendedahan kepada pasaran hartanah Singapura boleh mendapat faedah jika dia memegang REIT di hartanah Singapura dalam portfolionya. Pendedahan Spesifik Sektor
• : Terbitan awam REIT, yang disenaraikan di bursa saham, datang dengan perisa yang berbeza. Seseorang boleh mencari REITs khusus untuk pangsapuri kediaman, pusat membeli-belah, sektor perhotelan, gudang dan juga mereka yang mempunyai pendedahan kepada infrastruktur negara atau negara. Sekiranya kenaikan kadar faedah, tidak semua sub-sektor dalam hartanah mungkin terjejas dengan buruk. Contohnya, walaupun kadar faedah yang tinggi mungkin memukul pulangan daripada REIT yang mempunyai pendedahan kepada pangsapuri kediaman, pendapatan REIT tertentu yang mempunyai pendedahan kepada banyak pusat membeli-belah yang beroperasi di lokasi utama masih lebih tinggi. Kajian berhati-hati pasaran hartanah, kesan kadar faedah pada sub-sektor tertentu, dan REIT tertentu berdasarkan kepada pemilikan hartanahnya, boleh membuat pelaburan REIT menguntungkan tidak kira kesan kadar faedah. (Untuk lebih lanjut, lihat: 3 REIT Hotel yang Memperhargakan Pasaran dan Kediaman, REIT Penjagaan Kesihatan dan Pejabat.)

Bottom Line

Setelah melihat corak korelasi dan data sejarah, nampaknya pulangan daripada REIT tetap bebas daripada kadar faedah. Selepas kajian yang teliti dan pemilihan sub-sektor hartanah dan kawasan geografi yang betul, pelabur boleh mempertimbangkan REITs alternatif yang baik kepada saham dan bon tradisional, yang sangat sensitif terhadap kadar faedah.