Berikutan krisis perumahan, keadaan sepatutnya tepat bagi pembeli asing yang berharap untuk memakan harta utama U. S. hartanah. Rumah dijual pada harga yang menarik, dan dolar itu agak berpatutan. Walau bagaimanapun, sejak beberapa tahun kebelakangan ini, keadaan semakin sukar untuk pelabur luar negara. Harga hartanah kediaman naik ke seluruh negara sekitar 35% sejak tahun 2012, dan dolar terus mendapat kekuatan berbanding beberapa mata wang utama, meningkatkan lagi harga orang asing yang perlu membayar untuk rumah U. S.

Faktor-faktor yang menjadikannya lebih sukar bagi orang luar untuk meletakkan wang tunai untuk rumah di bandar yang digemari seperti New York dan San Francisco. Seperti yang dilaporkan oleh Wall Street Journal baru-baru ini, lebih ramai warga asing ingin mendapatkan pinjaman atas hartanah ini, walaupun terdapat cabaran yang datang dengan pinjaman dari U. S. bank. (Untuk lebih lanjut, lihat Kenapa Real Estate Mewah di New York Mempunyai Tahun Yang Buruk .)

Bagaimana Menjadi Pembeli Asing Berbeza

Untuk bukan U. S. penduduk yang ingin memiliki rumah pelaburan, terdapat beberapa faktor yang perlu dipertimbangkan jika mereka sedang mempertimbangkan gadai janji

1. Tiada Fannie dan Freddie. Rintangan terbesar adalah bahawa gergasi gadai janji seperti Fannie Mae dan Freddie Mac tidak akan membeli pinjaman mereka daripada pemberi pinjaman. Kerana entiti ini memiliki atau menjamin majoriti pinjaman rumah Amerika, yang meletakkan pelabur dalam secubit. Untuk merumitkan lagi masalah, banyak bank berhati-hati untuk menyimpan gadai janji tersebut di atas buku mereka sendiri, kerana lebih sukar untuk mengesan peminjam yang bermasalah di luar negeri.

2. Gadai janji yang lebih tinggi. Banyak bank, termasuk beberapa institusi besar, akan memberi pinjaman kepada warga asing yang tinggal di luar U. S. Daripada bergantung pada hipotik konvensional, mereka menawarkan pinjaman yang tidak sesuai dengan garis panduan pengunderaitan mereka sendiri. Sebagai contoh, HSBC menawarkan sehingga $ 3 juta pembiayaan kepada pelabur antarabangsa dengan dokumentasi yang diperlukan.

3. Bayaran pendahuluan yang lebih besar. Tetapi inilah kicker: Anda mungkin perlu membayar lebih banyak bayaran ke bawah minimum untuk membuat risiko kredit anda lebih tinggi. Peminjam biasanya meminta anda untuk meletakkan 30% atau lebih harga jualan sebelum melanjutkan pinjaman. Walaupun itu banyak wang tunai untuk diletakkan di depan, ia lebih mudah daripada membayar semua wang tunai, yang mana kira-kira separuh pembeli hartanah asing lakukan.

4. Proses kelulusan yang lebih sukar. Aspek lain yang berbeza untuk bukan U. S. rakyat adalah pengesahan pendapatan dan kredit. Proses ini lebih rumit bagi mereka yang tinggal di luar negara, kerana mereka tidak mempunyai bentuk cukai Amerika atau sejarah kredit domestik. Peminjam biasanya akan meminta penyata bank dan pulangan cukai yang difailkan di negara asal pemohon.Sebagai ganti laporan kredit, mereka kadang-kadang akan meminta penyata kad kredit bernilai beberapa bulan untuk menyiasat tabiat peminjaman anda.

5. Ia mengambil masa yang lebih lama. Proses ini boleh mengambil masa yang agak lama daripada penduduk yang akan dihadapi, yang merupakan salah satu sebab mengapa ia masuk akal untuk memohon melalui bank yang mempunyai kehadiran di negara asal anda serta Amerika Syarikat Melakukannya tidak boleh mempercepatkan proses pengunderaitan tetapi dalam beberapa kes juga menghasilkan kadar yang lebih baik daripada orang asing yang dilihatnya.

6. Alternatif Alternatif Semua-Tunai. Memandangkan halangan yang terlibat dengan mendapatkan pinjaman, banyak pelabur luar negeri memutuskan untuk membayar tunai untuk hartanah kediaman. Tetapi dengan kenaikan harga, lebih banyak daripada mereka mula melihat bahagian yang lebih murah di negara ini.

Pelabur luar negara membeli $ 102. 6 bilion U. S. hartanah kediaman antara April 2015 dan Mac 2016, penurunan hanya lebih dari 1% dari tahun sebelumnya, menurut Persatuan Realtors Kebangsaan. Tetapi jumlah hartanah yang mereka beli sebenarnya meningkat kira-kira 3% sepanjang tempoh yang sama, menunjukkan bahawa mereka menjangkau rumah kurang mahal.

Walaupun New York dan California tetap menjadi tempat yang popular untuk membeli rumah - bersama-sama mereka menguasai 19% urus niaga luar negara - lebih banyak aktiviti berlaku di mana hartanah lebih murah. Pada tahun 2015, Florida menyumbang 22% jualan kepada pembeli asing, manakala Texas dan Arizona masing-masing terdiri daripada 10% dan 4%. (Untuk lebih, lihat Real Estate New York: Haven Safe )

Bottom Line

Memandangkan pasaran saham terus berkurangan, warga asing bukan negara terus melihat pasaran hartanah AS sebagai tempat yang bagus untuk meletak wang mereka. Walau bagaimanapun, sekarang harga semakin meningkat dan dolar kekal kukuh, lebih banyak daripada mereka perlu mendapatkan pembiayaan untuk merampas harta yang paling menarik.