Apabila anda membeli rumah dengan menggunakan gadai janji, membiayai semula gadai janji yang ada atau menjual rumah anda kepada sesiapa selain daripada pembeli semua tunai, penilaian rumah merupakan komponen utama transaksi. Sama ada anda seorang pembeli, pemilik atau penjual, anda ingin memahami bagaimana proses penilaian berfungsi dan bagaimana penilai menentukan nilai rumah.

(Untuk maklumat lanjut mengenai membeli rumah, lihat: Cara Beli Rumah Pertama Anda: Tutorial Langkah demi Langkah )

Apakah Penilaian Rumah?

Penilaian adalah pendapat profesional yang tidak berat sebelah tentang nilai rumah. Penilaian hampir selalu digunakan dalam urus niaga pembelian dan jualan dan biasanya digunakan dalam urus niaga pembiayaan semula. Dalam transaksi pembelian dan penjualan, penilaian digunakan untuk menentukan sama ada harga kontrak rumah adalah sesuai dengan keadaan, lokasi dan ciri rumah. Dalam membiayai semula, ia memberi jaminan pemberi pinjaman bahawa ia tidak menyerahkan peminjam lebih banyak wang daripada rumah yang bernilai.

Pemberi pinjaman ingin memastikan bahawa pemilik rumah tidak menyesuaikan diri dengan harta benda kerana rumah itu berfungsi sebagai cagaran untuk gadai janji. Jika peminjam harus ingkar pada gadai janji dan masuk ke dalam perampasan, pemberi pinjaman akan menerima kembali uang yang dipinjamkannya dengan menjual rumah. Penilaian itu membantu bank melindungi dirinya daripada pemberian pinjaman lebih daripada mungkin dapat pulih dalam senario terburuk ini.

Nota: Jika anda sedang mempertimbangkan untuk membiayai semula, ini bermanfaat untuk meneliti kadar faedah menggunakan kalkulator hipotek.

Proses Penilai dan Bagaimana Nilai Penaksiran Ditentukan

Oleh kerana penilaiannya terutamanya melindungi kepentingan pemberi pinjaman, pemberi pinjaman biasanya akan memerintahkan penilaian. Menurut Institut Penilai, persatuan penilai hartanah profesional, penilai yang berkelayakan perlu dilesenkan atau diperakui (seperti yang dikehendaki di semua 50 negeri) dan akrab dengan kawasan tempatan. Peraturan Persekutuan menyatakan bahawa pentaksir mestilah tidak memihak dan tidak mempunyai kepentingan langsung atau tidak langsung dalam transaksi. Fannie Mae memerlukan penilai untuk mengesahkan bahawa mereka mempunyai pengalaman menilai sifat serupa di kawasan geografi yang sama.

Nilai penilaian hartanah dipengaruhi oleh jualan baru-baru ini sifat-sifat serupa dan oleh trend pasaran semasa. Kemudahan rumah, bilangan bilik tidur dan bilik mandi, fungsi pelan lantai dan rakaman persegi juga merupakan faktor penting dalam menaksir nilai rumah. Penilai harus melakukan pemeriksaan visual lengkap di dalam dan luar dan perhatikan apa-apa syarat yang menjejaskan nilai harta, seperti pembaikan yang diperlukan.

Biasanya, penilai menggunakan Laporan Penilaian Kediaman Seragam Fannie Mae untuk rumah keluarga tunggal. Laporan ini meminta pentaksir untuk menerangkan dalaman dan luaran harta, kejiranan, dan penjualan setanding yang berdekatan.Penilai kemudian menyediakan analisa dan kesimpulan mengenai nilai harta berdasarkan pemerhatiannya.

Laporan ini mesti termasuk peta jalan yang menunjukkan harta yang dinilai dan jualan sebanding yang digunakan; lakaran bangunan luaran; penjelasan bagaimana rakaman persegi dikira; gambar latar belakang rumah, belakang dan jalan; gambar luaran depan setiap harta setanding yang digunakan; dan apa-apa maklumat lain, seperti data jualan pasaran, rekod tanah umum dan rekod cukai awam, yang digunakan penilai untuk menentukan nilai pasaran adil harta itu. Satu penilaian harga beberapa ratus dolar, dan pada umumnya, peminjam membayar yuran ini.

Apa yang Perlu Tahu Pembeli Rumah

Apabila anda membeli rumah, dan anda di bawah kontrak, penilaian akan menjadi salah satu langkah pertama dalam proses penutupan. Sekiranya penilaian datang pada atau di atas harga kontrak, urus niaga akan diteruskan seperti yang dirancang. Sekiranya penilaian itu datang di bawah harga kontrak, bagaimanapun, ia boleh melambatkan atau menggagalkan transaksi.

Kemungkinan bukan anda atau penjual mahu urus niaga gagal. Sebagai pembeli, anda mempunyai kelebihan kerana penilaian yang rendah dapat berfungsi sebagai alat perundingan untuk meyakinkan penjual untuk menurunkan harga sehingga transaksi dapat bergerak ke depan. Bank tidak akan memberi pinjaman kepada anda atau mana-mana pembeli prospektif lain daripada rumah yang bernilai. Walaupun penilaian menolong pembeli mengelakkan bayar bayar untuk rumah, penjual mungkin merasa bahawa penilaian yang rendah tidak tepat dan enggan untuk menjatuhkan harga. Sekiranya penilaian buruk berada di antara anda dan pembelian rumah anda, lihatlah mendapatkan pendapat kedua melalui penilaian kedua. Penilai boleh membuat kesilapan atau mempunyai maklumat yang tidak sempurna.

Penjual Rumah Apa Yang Perlu Tahu

Sebagai penjual, penilaian yang rendah, jika tepat, bermakna anda perlu menurunkan harga rumah anda untuk mendapatkannya dijual. Pemberi pinjaman tidak akan meluluskan pinjaman untuk lebih daripada sebuah rumah yang bernilai, dan menahan untuk pembeli semua-tunai yang tidak memerlukan penilaian sebagai syarat untuk menyelesaikan transaksi itu tidak mungkin menjatuhkan harga jualan yang lebih tinggi. Tiada siapa yang mahu membayar lebih untuk rumah.

Malangnya, jualan bermasalah baru-baru ini di kawasan sekitar dapat menurunkan nilai penilaian rumah anda. Jika anda merasakan nilai rumah anda telah diseret oleh harga jualan penyitaan terdekat dan jualan pendek, anda mungkin dapat meyakinkan pentaksir bahawa rumah anda lebih bernilai jika keadaannya jauh lebih baik daripada hartanah tersebut. Penjual juga harus tahu bahawa garis panduan persekutuan (bertujuan untuk menghilangkan nilai penilaian inflasi yang menyumbang kepada krisis perumahan) kadang-kadang menyebabkan penilaiannya berada di bawah nilai pasaran yang saksama dan boleh membuat penilaian yang rendah sukar untuk dicabar.

Apa Yang Perlu Dibiayai Pemilik Rumah Perlu Tahu

Jika anda membiayai semula gadai janji konvensional, penilaian yang rendah dapat menghalang anda daripada membiayai semula rumah anda. Rumah perlu menilai atau melebihi jumlah yang anda ingin membiayai semula pinjaman anda untuk diluluskan. Walau bagaimanapun, jika gadai janji anda yang sedia ada adalah gadai janji FHA, anda boleh membiayai semula tanpa penilaian melalui program FHA Streamline.FHA Streamline adalah pilihan yang hebat untuk pemilik rumah bawah air.

Bottom Line

Apabila segala-galanya berjalan dengan lancar, penilaian rumah hanyalah kotak lain untuk tandakan pada senarai semak penutupan pinjaman. Apabila nilai penilaian lebih rendah daripada yang dijangkakan, urus niaga boleh ditangguhkan atau dibatalkan. Terlepas dari keadaan mana yang anda hadapi dalam pembelian rumah anda, pengalaman jualan atau pembiayaan semula, pemahaman asas bagaimana fungsi proses penilaian hanya dapat berfungsi dengan baik.