Anggaran nilai harta tanah adalah perlu untuk pelbagai usaha, termasuk pembiayaan hartanah, penyenaraian hartanah untuk dijual, analisis pelaburan, insurans harta dan percukaian hartanah. Bagi kebanyakan orang, menentukan harga permintaan atau pembelian sesuatu harta merupakan aplikasi yang paling berguna bagi penilaian hartanah. Artikel ini akan memberikan pengenalan kepada konsep asas dan kaedah penilaian hartanah, terutamanya yang berkaitan dengan jualan hartanah.

LIHAT: Bagaimana Nilai Harta Pelaburan Harta Tanah

Konsep Penilaian Asas

Nilai
Pertimbangan utama dalam menilai adalah untuk menentukan nilai hartanah: manfaat masa depan yang timbul daripada pemilikan hartanah. Tidak seperti banyak barangan pengguna yang digunakan dengan cepat, faedah-faedah harta tanah umumnya direalisasikan dalam tempoh masa yang panjang. Oleh itu, anggaran nilai harta mesti mengambil kira trend ekonomi dan sosial, serta kawalan atau peraturan kerajaan dan keadaan persekitaran yang mungkin mempengaruhi empat elemen nilai:

• Permintaan - keinginan atau keperluan untuk pemilikan yang disokong oleh cara kewangan untuk memenuhi hasrat;
• Utiliti - keupayaan untuk memenuhi kehendak dan keperluan pemilik masa depan;
• Kekurangan - bekalan bersaing yang terhad dan
• Perpindahan - kemudahan yang hak dipindahkan dipindahkan.

Nilai Vs. Kos dan Harga

Nilai tidak semestinya sama dengan kos atau harga . Kos merujuk kepada perbelanjaan sebenar; contohnya, bahan dan buruh. Harga, sebaliknya, adalah jumlah yang seseorang membayar untuk sesuatu. Walaupun kos dan harga boleh menjejaskan nilai, mereka tidak menentukan nilai. Harga jualan sebuah rumah mungkin $ 150,000, tetapi nilai itu mungkin lebih tinggi atau lebih rendah. Contohnya, jika pemilik baru mendapati kecacatan serius di dalam rumah, seperti asas yang rosak, nilai rumah mungkin lebih rendah daripada harga.

Nilai Pasaran

Penilaian adalah pendapat atau anggaran mengenai nilai sesuatu harta tertentu pada tarikh tertentu. Laporan penilaian digunakan oleh perniagaan, agensi kerajaan, individu, pelabur dan peminjam gadai janji ketika membuat keputusan penting mengenai transaksi hartanah. Matlamat penilaian adalah untuk menentukan nilai pasaran harta: harga paling mungkin bahawa harta itu akan membawa masuk pasaran yang kompetitif dan terbuka. Harga pasaran, harganya yang sebenarnya dijual, mungkin tidak selalu mewakili nilai pasaran. Sebagai contoh, sekiranya penjual berada di bawah tekanan kerana ancaman rampasan, atau jika harta tersebut dijual dalam jualan persendirian tanpa terdedah kepada pasaran terbuka, harta itu boleh menjual di bawah nilai pasarannya.

Kaedah Penilaian

Penilaian yang tepat bergantung pada koleksi data yang teratur. Data spesifik, yang merangkumi butir-butir mengenai harta tertentu, dan data umum, yang berkaitan dengan negara, rantau, bandar dan kejiranan tempat harta itu terletak, dikumpulkan dan dianalisis untuk mencapai suatu nilai. Tiga pendekatan asas digunakan dalam proses ini untuk menentukan nilai harta.

Kaedah 1 - Pendekatan Perbandingan Penjualan

Pendekatan perbandingan jualan biasanya digunakan dalam menilai rumah dan tanah keluarga tunggal. Kadang-kadang disebut pendekatan data pasaran, ia adalah perkiraan nilai yang diperoleh dengan membandingkan harta dengan harta dijual baru-baru ini dengan ciri-ciri yang serupa. Ciri-ciri serupa ini dirujuk sebagai perbandingan , dan untuk memberikan perbandingan sah, masing-masing mesti:

• Jadilah seperti yang serupa dengan harta benda yang mungkin;
• Telah dijual dalam tahun lepas dalam pasaran yang terbuka dan kompetitif dan
• Telah dijual di bawah keadaan pasaran biasa.

Comparables
Comparables sepatutnya sama seperti mungkin kepada subjek harta, dan sekurang-kurangnya tiga atau empat harus digunakan dalam proses penilaian. Faktor yang paling penting untuk dipertimbangkan ketika memilih perbandingan adalah saiz dan lokasi subjek dan sifat yang setanding. Lokasi sangat penting kerana ia boleh memberi kesan yang luar biasa terhadap nilai pasaran hartanah.

Pelarasan

Oleh kerana tiada dua sifat yang sama, penyesuaian terhadap harga jualan sebanding akan dibuat untuk memperhatikan ciri-ciri yang berbeza dan faktor lain yang akan menjejaskan nilai, termasuk:

• Umur dan keadaan bangunan;
• Tarikh jualan, jika berlaku perubahan ekonomi antara tarikh jualan sebanding dan tarikh penilaian;
• Lokasi, kerana sifat yang serupa mungkin berbeza dalam harga dari kejiranan ke kejiranan; Ciri-ciri fizikal, termasuk saiz lot, landskap, jenis dan kualiti pembinaan, bilangan dan jenis bilik, kaki persegi ruang tamu dan sama ada harta tanah mempunyai lantai kayu keras, garaj, peningkatan dapur, perapian, kolam renang , udara tengah dan lain-lain dan
• Terma dan syarat jualan, seperti jika penjual harta berada di bawah tekanan atau jika harta dijual di antara saudara-mara (pada harga diskaun).
• Anggaran nilai pasaran bagi harta subjek akan berada dalam julat yang dibentuk oleh harga jualan yang diselaraskan dari perbandingan. Memandangkan sebahagian daripada pelarasan yang dibuat kepada harga jualan yang setanding akan menjadi lebih subjektif daripada yang lain, pertimbangan yang berat biasanya diberikan kepada penyusun yang mempunyai jumlah minimum penyesuaian.

Kaedah 2 - Pendekatan Kos

Pendekatan kos boleh digunakan untuk menganggarkan nilai harta yang telah diperbaiki oleh satu atau lebih bangunan. Kaedah ini melibatkan anggaran yang berasingan bagi bangunan dan tanah, dengan mengambil kira susut nilai. Anggaran ditambah bersama untuk mengira nilai keseluruhan harta yang dipertingkatkan.Pendekatan kos membuat andaian bahawa pembeli yang berpatutan tidak akan membayar lebih banyak untuk harta yang ada sekarang berbanding kos yang akan dibelanjakan untuk membeli lot setanding dan membina sebuah bangunan yang boleh dibandingkan dari segi keinginan dan kegunaan. Pendekatan ini berguna apabila harta yang dinilai adalah sejenis harta yang tidak sering dijual dan bukan merupakan harta penghasilan pendapatan. Contohnya termasuklah sekolah, gereja, hospital dan bangunan kerajaan.

Kos Bangunan

Kos bangunan boleh dianggarkan dalam beberapa cara, termasuk kaedah kaki persegi di mana kos setiap kaki persegi yang setanding yang baru dibina didarabkan dengan bilangan kaki persegi dalam bangunan subjek; kaedah unit di tempat kos dianggarkan berdasarkan kos pembinaan bagi satu unit ukuran komponen bangunan individu, termasuk buruh dan bahan dan kaedah kuantiti-kaji selidik yang menganggarkan kuantiti bahan mentah yang diperlukan untuk menggantikan bangunan subjek, bersama dengan harga semasa bahan-bahan dan kos pemasangan berkaitan.

Susutnilai

Untuk tujuan penilaian, susut nilai merujuk kepada sebarang keadaan yang memberi kesan buruk kepada nilai penambahbaikan kepada hartanah, dan mengambil kira:

Kemerosotan fizikal, termasuk kemerosotan yang dapat dikuburkan, seperti lukisan dan penggantian bumbung dan kemerosotan yang tidak boleh diubati, seperti masalah struktur; Kegagalan yang berfungsi, yang merujuk kepada ciri-ciri fizikal atau reka bentuk yang tidak lagi diingini oleh pemilik harta, seperti siling rendah, lekapan ketinggalan zaman atau rumah dengan empat bilik tidur tetapi hanya satu mandi dan

• Usia ekonomi, yang disebabkan oleh faktor-faktor yang adalah luar kepada harta benda, seperti terletak berhampiran lapangan terbang yang bising atau mencemarkan kilang.
• Pendekatan kos untuk penilaian hartanah melibatkan lima langkah asas:
• Anggarkan nilai tanah seolah-olah ia kosong dan tersedia untuk digunakan dengan penggunaan yang tertinggi dan terbaik, dengan menggunakan pendekatan perbandingan jualan sejak tanah tidak dapat disusut nilai.

Anggarkan kos semasa membina bangunan dan penambahbaikan tapak.

• Anggarkan jumlah susut nilai penambahbaikan yang disebabkan oleh kemerosotan, keuskupan fungsional atau usang ekonomi.
• Kurangi susut nilai daripada anggaran kos pembinaan.
• Menambah nilai anggaran tanah kepada kos susut nilai bangunan dan penambahbaikan tapak untuk menentukan jumlah nilai hartanah.
• Kaedah 3 - Pendekatan Permodalan Pendapatan
• Pendekatan pendapatan adalah kaedah ketiga penilaian hartanah, dan berdasarkan hubungan antara kadar pulangan yang diperlukan oleh pelabur dan pendapatan bersih yang menghasilkan harta. Ia digunakan untuk menganggarkan nilai harta penghasilan pendapatan seperti kompleks pangsapuri, bangunan pejabat dan pusat membeli-belah. Penilaian menggunakan pendekatan permodalan pendapatan boleh menjadi agak mudah apabila harta subjek boleh dijangka mempunyai pendapatan masa depan, dan apabila perbelanjaannya dapat diramalkan dan mantap.

Permodalan Langsung

Penilai akan melakukan langkah-langkah berikut apabila menggunakan pendekatan permodalan langsung:

Anggarkan potensi pendapatan kasar tahunan;

Mempertimbangkan kekosongan dan kerugian kutipan sewa untuk menentukan pendapatan kasar yang berkesan;

• Kurangkan perbelanjaan operasi tahunan untuk mengira pendapatan operasi bersih tahunan;
• Anggarkan harga yang pelabur biasa akan membayar untuk pendapatan yang dihasilkan oleh jenis dan kelas harta tertentu. Ini dicapai dengan menganggarkan kadar pulangan, atau kadar permodalan dan
• Memohon kadar permodalan kepada pendapatan operasi bersih tahunan hartanah untuk membentuk anggaran nilai hartanah.
• Multiplier Pendapatan Kasar
• Kaedah pengganda pendapatan kasar (GIM) boleh digunakan untuk menilai hartanah lain yang biasanya tidak dibeli sebagai hartanah pendapatan tetapi boleh disewa, seperti rumah satu dan dua keluarga. Kaedah GRM menyentuh harga jualan sesuatu harta kepada pendapatan sewa yang dijangkakan. Bagi hartanah kediaman, pendapatan bulanan kasar biasanya digunakan; untuk hartanah komersil dan perindustrian, pendapatan tahunan kasar akan digunakan. Kaedah pengganda pendapatan kasar boleh dikira seperti berikut:

Harga Jualan / Pendapatan Sewa = Pengganda Pendapatan Kasar

Jualan terkini dan data sewa dari sekurang-kurangnya tiga sifat yang serupa boleh digunakan untuk menubuhkan GIM yang tepat. GIM kemudiannya boleh digunakan untuk anggaran sewa pasaran yang adil bagi harta benda tersebut untuk menentukan nilai pasarannya, yang boleh dikira seperti berikut:

Pendapatan Sewa X GIM = Anggaran Nilai Pasaran

Garis Bawah

Tepat Penilaian hartanah adalah penting untuk peminjam gadai janji, pelabur, penanggung insurans dan pembeli dan penjual hartanah. Walaupun penilaian biasanya dibuat oleh profesional mahir, sesiapa yang terlibat dalam urus niaga sebenar boleh mendapat manfaat daripada memperoleh pemahaman asas tentang kaedah penilaian hartanah yang berlainan.