Pada tahun 2011, Warren Buffett membincangkan merit pelaburan dalam bekalan emas seluruh dunia kubus emas dengan berat kira-kira 170, 000 tan metrik dengan sisi 68 kaki duduk dengan selesa di lapangan bola liar kecil) berbanding dengan melabur di semua ladang AS ditambah 16 Exxon Mobils (XOM XOMExxon Mobil Corp83. 23% Dibuat dengan Highstock 4. 2. 6 ). Sebagai masa berlalu, Buffett berpendapat, tanah pertanian dan Exxon Mobils akan menyampaikan jumlah output yang mengejutkan dalam bentuk jagung, gandum, kapas dan triliunan dolar dividen, sementara kiub emas tidak akan berubah, masih duduk di infield besbol, masih tidak dapat menghasilkan apa-apa. "Anda boleh mengukir kubus, tetapi ia tidak akan bertindak balas," katanya dalam suratnya 2011 kepada pemegang saham Berkshire Hathaway (BRK. B). Oleh itu, Buffett akan memilih Aset produktif, dia memberitahu kita, boleh berupa perniagaan sama ada melalui pembelian saham atau pemilikan, ladang dan harta tanah secara langsung. "Idealnya, ini aset harus mempunyai keupayaan dalam masa inflasi untuk menyampaikan output yang akan mengekalkan nilai daya belinya dengan memerlukan minimum pelaburan modal baru. Ladang, hartanah, dan banyak perniagaan seperti Coca-Cola (Ko

KOCoca-Cola Co45 45%, 04%

Diciptakan dengan Highstock 4. 2. 6 ), IBM (IBM) dan Candy See kami sendiri bertemu dengan ujian dua laras, "tulisnya dalam surat itu.

Aset-aset ini boleh diubah menjadi setara ekonomi menggunakan teknik penilaian yang betul. Tag harga boleh ditubuhkan dan kadar pulangan boleh ditentukan. Pada akhirnya, dengan berada di hutan yang betul (aset produktif) dan dengan betul menilai aset-aset ini, pelabur dapat mencapai pulangan yang lebih tinggi.

Mengukur Produktiviti Melalui Kaedah Penilaian Tradisional

Saham

Berkshire dan Buffett lebih suka membeli perniagaan secara terang-terangan, tetapi apabila mereka tidak dapat, mereka akan membeli sebahagian besar perniagaan melalui pembelian saham di syarikat seperti IBM, American Express (AXP

AXPAmerican Express Co96 20-0. 09%

Dibuat dengan Highstock 4. 2. 6 ) dan Coca-Cola. Dalam dunia Buffett dan Benjamin Graham, bapa yang melabur nilai, pelaburan saham adalah paling pintar apabila ia adalah perniagaan yang paling dan pelabur harus merawat pembelian saham seolah-olah mewakili keseluruhan perniagaan.

Metrik penilaian harga tradisi dan peringkat tinggi termasuk nisbah harga kepada pendapatan dan harga kepada buku. Semua yang sama, stok dengan P / E 10 menawarkan nilai lebih daripada stok dengan P / E 20.

Perniagaan

Tolok penilaian tipikal untuk pembelian perniagaan termasuk nilai buku (nilai semua aset dikurangkan semua hutang), nilai pasaran setanding (menggunakan data jualan baru-baru ini perniagaan bersamaan untuk menubuhkan harga, sama dengan analisis pasaran setanding yang dilakukan untuk hartanah kediaman) dan penilaian kadar cap yang mengambil pendapatan perniagaan, sama ada tahun paling baru atau purata bilangan tahun sebelumnya, dan membahagikannya dengan kadar permodalan.Kadar permodalan berdasarkan risiko dan jangkaan pulangan. Sebagai contoh, sekiranya kedai gunting mempunyai purata pendapatan sebanyak $ 20,000 dalam tempoh lima tahun yang lalu dan ditentukan bahawa kadar permodalan hendaklah 20%, maka nilai perniagaan akan menjadi $ 20, 000/0. 20, atau $ 100, 000.

Aliran Tunai untuk Harta Sewa

Untuk harta sewa, metrik penilaian biasa termasuk analisis pasaran yang setanding (harta kediaman biasanya dinilai dengan menggunakan kaedah ini, dan ia terbukti tidak berguna untuk harta sewa kerana ia tidak mengambil kira pendapatan); nilai pembiakan, atau kos untuk menggantikan bangunan; pendekatan permodalan pendapatan (sama seperti pengiraan kadar cap untuk perniagaan); pengiraan pengganda kasar kasar dan analisis pernyataan aliran tunai bulanan.

Pengganda rentas kasar hanyalah sewa tahunan kasar harta yang didarabkan oleh faktor yang mewakili potensi untuk "aliran tunai. "Peraturan praktikal adalah bahawa harta akan menghasilkan aliran tunai pada beberapa gandaan; sebuah hartanah dengan sewa tahunan kasar sebanyak $ 20, 000 kemungkinan akan menghasilkan aliran tunai dengan harga $ 140, 000 ($ 20, 000 x 7). Pengiraan ini berguna dalam menapis sifat untuk analisa selanjutnya, tetapi secara holistik ia sangat tumpul, dan pernyataan pendapatan yang lebih terperinci biasanya dikembangkan. Penyata pendapatan terperinci ini menyumbang pendapatan sewa, kadar kekosongan, yuran pengurusan harta, pembaikan dan penyelenggaraan, kerja-kerja halaman, pelbagai, rizab, pembayaran pinjaman, insurans dan cukai harta. Pendapatan yang dihasilkan, atau "aliran tunai," kemudian dibahagikan dengan bayaran pendahuluan untuk menentukan tunai atas pulangan tunai atas pelaburan.

Dua kelebihan utama untuk pelaburan hartanah termasuk penggunaan pulangan yang meningkat melalui leverage dan "hantu" aliran wang tunai tambahan dalam bentuk item bukan tunai susutnilai. Pulangan modal yang dilaburkan adalah metrik yang lebih berguna apabila membandingkan harta sewa kepada pelaburan saham.

Farmland Produktif

Ladang Farmland biasanya dihargai menggunakan pengiraan permodalan sewa kerana menurut croplife. com, "lebih daripada 50% ladang di Midwest kini disewa. "Oleh itu, sebidang tanah ladang yang menyewa kira-kira $ 500 ekar akan dinilai pada $ 12, 500 ekar jika kadar permodalan adalah 4%. ($ 500/0 04). Kadar permodalan ini didasarkan pada kadar faedah jangka panjang.

Mewujudkan Equivalent Ekonomi Menggunakan Model Diskaun Tunai Diskaun

Nilai intrinsik sebenar aset produktif seperti yang terperinci dalam surat Buffett 1992 kepada pemegang saham Berkshire Hathaway telah ditetapkan oleh John Burr Williams lebih dari 50 tahun lalu di

The

Teori Nilai Pelaburan. "Nilai sebarang stok, bon atau perniagaan hari ini ditentukan oleh aliran masuk dan aliran keluar tunai yang didiskaun pada kadar faedah yang sesuai - yang boleh dijangka berlaku sepanjang hayat aset tersebut," tulis Williams. Nilai intrinsik ini boleh dikira dengan menggunakan model aliran wang tunai yang didiskaunkan yang akan menghasilkan satu nilai dolar yang seterusnya dapat dibandingkan dengan harga semasa aset untuk mencapai kadar pulangan.Kadar pulangan ini menjadikan semua kelas aset kami menjadi setara ekonomi. Pendapatan Pemilik dan Kadar Pertumbuhan Jadi, bagaimanakah seseorang menentukan semua aliran masuk dan aliran keluar yang dijangka berlaku sepanjang hayat aset tersebut? Mudah: Anda mula-mula menentukan nilai asas pendapatan (dalam dunia Buffett, yang akan menjadi pendapatan pemilik yang pendapatan bersih ditambah susut nilai dan pelunasan tanpa perbelanjaan modal) dan kemudian mengembangkan nilai ini dengan kadar pertumbuhan yang berpatutan. Kadar pertumbuhan dibahagikan kepada tahap pertama dan tahap kedua di mana peringkat pertama adalah kadar pertumbuhan yang dijangka berterusan dalam tempoh lima hingga 10 tahun akan datang, dan tahap kedua ialah kadar sisa yang dijangka berlaku selepas pertumbuhan penapis ke tahap yang sederhana.

Untuk peringkat pertama, kadar pertumbuhan yang digunakan boleh menjadi kadar pertumbuhan pendapatan 10 tahun bersejarah bagi aset yang dimaksudkan. Untuk menentukan kadar pertumbuhan pendapatan bersejarah mana-mana aset, gunakan nilai masa pengiraan wang untuk kadar, atau I / Y, menggunakan pendapatan dari 10 tahun yang lalu sebagai nilai sekarang, pendapatan tahun terkini untuk nilai masa depan dan 10 untuk bilangan tahun. Jika anda yakin pendapatan akan berterusan dalam trajektori ini untuk lima hingga 10 tahun akan datang, kemudian gunakan kadar ini untuk kadar pertumbuhan peringkat pertama.

Bagi kadar peringkat kedua, kadar baki, pendekatan umum adalah untuk menggunakan "kadar pertumbuhan nominal jangka panjang dalam ekonomi am negara asal syarikat." Menurut Robert Hagstrom, pengarang

Cara Warren Buffett

Sebagai contoh, kadar pertumbuhan ekonomi jangka panjang Amerika Syarikat adalah 5%. Ketara adalah penting dalam menggunakan model aliran tunai diskaun. Aset yang dimaksudkan mempunyai rekod yang konsisten Selain daripada itu, pemboleh ubah dalam model seperti knobs di teleskop angkasa Hubble: menyesuaikannya tetapi sedikit dan anda melihat alam semesta yang berbeza. Diskaun Kadar

Kadar diskaun ialah kadar yang digunakan untuk menolak semua pendapatan masa depan kembali kepada nilai sekarang. Fikirkannya sebagai kos peluang untuk melabur dalam aset di tangan, bukan membeli tanah ladang, anda boleh membeli bil Perbendaharaan. nilai yang digunakan oleh Buffett ialah kadar bebas risiko, yang mana ialah kadar bil T-30 tahun, kini pada kadar 3%. Lain-lain menambah kepada kadar ini premium risiko ekuiti yang menyumbang risiko. Nilai ini boleh didapati di laman web Aswath Damodaran, profesor kewangan di Universiti New York Kadar kini berada di 6. 12%. Oleh itu, jumlah kadar diskaun akan menjadi 9. 12%.

Hitung Nilai Intrinsik

Input terdahulu semuanya dimasukkan ke dalam model aliran tunai terdiskaun, dan nilai semasa bersih semua aliran tunai masa depan dikira. Nilai kini bersih ini adalah nilai intrinsik aset dan ia boleh dibandingkan dengan harga jualannya - sama ada harga saham, harga harga perniagaan, harga harga di bangunan atau harga per ekar untuk menentukan margin keselamatan.

Margin of Safety

Seperti yang ditakrifkan oleh mentor Buffett, Benjamin Graham, margin keselamatan adalah perbezaan antara harga aset semasa dan nilai intrinsik aset yang dikira. Margin keselamatan boleh difikirkan seperti ini: Jika anda perlu membina sebuah jambatan yang akan digunakan oleh trak seberat 50, 000 tan, kemudian membina sebuah jambatan yang akan memegang trak seberat 100, 000 tan. Margin keselamatan yang tinggi memberikan jaring keselamatan untuk kesilapan dan penyelewengan dalam pengiraan nilai intrinsik. Menurut Buffett, tiga perkataan yang paling penting dalam pelaburan adalah margin keselamatan.

Margin keselamatan boleh didapati dengan membahagikan nilai intrinsik aset yang dihitung dengan harga aset dan tolak 1. Semua yang sama, aset dengan margin keselamatan 75% mempunyai jaring keselamatan yang lebih luas daripada aset dengan margin keselamatan sebanyak 25%.

Tanah Kesetaraan Ekonomi-Kadar Pulangan

Untuk menentukan kadar pulangan aset, anda hanya menukar kadar diskaun dalam model aliran tunai diskaun sehingga nilai intrinsik yang dihitung bersamaan dengan harga jualan aset itu. Contohnya, jika nilai intrinsik American Express dikira menjadi $ 172. 08 setiap saham menggunakan kadar diskaun sebanyak 9. 12% dan harga semasa adalah $ 71. 73, kemudian menyesuaikan kadar diskaun kepada 14. 6% akan menghasilkan nilai intrinsik $ 71. 73 yang sama dengan harga jualan. Ini bermakna bahawa berdasarkan model yang dibina bahawa pelabur American Express boleh menjangkakan pulangan tahunan 14. 6%. Kadar pulangan ini menjadikan perbandingan mudah di seluruh kelas aset dan memudahkan penggunaan modal yang berkesan. Oleh itu, sama ada pengeluaran Coca-Cola, coklat, ruang hidup atau kapas, model aliran tunai yang didiskaunkan mengurangkan aset yang berbeza kepada setara ekonomi.

Burung di Tangan

Menurut Buffett dalam surat tahunan 2000nya kepada para pemegang saham, formula untuk menilai semua aset yang dibentangkan oleh John Burr Williams dalam

Teori Nilai Pelaburan

telah dikenal pasti dengan betul Aesop dalam 600 B. C- "burung di tangan bernilai dua di belukar. "Itu aksiom perlu diubah suai dengan empat soalan: Bagaimana dengan anda bahawa burung di belukar, bilakah mereka akan muncul, berapa banyak yang akan ada dan apakah kadar faedah bebas risiko? (Hasil pada U. S. T-bil jangka panjang.) Semua pembolehubah ini ditangkap dalam model aliran tunai diskaun. "Jika anda dapat menjawab tiga soalan ini, anda akan mengetahui nilai maksimum semak belukar dan jumlah maksimum burung yang anda miliki sekarang yang ditawarkan untuknya. Dan tentu saja, tidak semestinya berfikir burung.

nombor, dan anda boleh menilai daya tarik semua kemungkinan penggunaan modal di seluruh alam semesta, "tulis Buffett. The Bottom Line "Sama ada mata wang dari abad ini didasarkan pada emas, kerang, gigi hiu, atau sekeping kertas (seperti hari ini), orang akan bersedia untuk menukar beberapa minit dari harian mereka buruh untuk Coca-Cola atau beberapa kacang See rapuh.Pada masa depan penduduk S. S. akan memindahkan lebih banyak barangan, mengambil lebih banyak makanan, dan memerlukan lebih banyak ruang hidup daripada sekarang. Orang akan terus menukar apa yang mereka hasilkan untuk apa yang dihasilkan oleh orang lain, "tulis Buffett dalam surat pemegang sahamnya pada tahun 2011. Memandangkan ia berkaitan dengan pelabur individu, mengenal pasti aset-aset produktif ini di atas satu kubus emas dan menguasai model yang mengubahnya menjadi setara ekonomi membawa kepada nilai intrinsik. Ini membawa kepada margin keselamatan yang membawa kepada kadar pulangan yang lebih tinggi.