Saluran tradisional mencari senarai hartanah dan bekerja dengan agen hartanah bukanlah satu-satunya cara untuk memperoleh harta. Pelabur hartanah berpengalaman sering membeli hartanah di lelongan. Tetapi lelongan tidak terhad kepada profesional - orang baru telah membeli rumah mereka di lelongan juga.

Artikel ini akan menerangkan dasar-dasar lelongan hartanah kediaman supaya anda boleh memutuskan sama ada pilihan ini mungkin untuk anda, sama ada anda ingin tinggal di dalamnya atau hanya melabur di dalamnya. (Rumah yang dirampas mungkin menarik, tetapi terdapat banyak halangan untuk dipertimbangkan sebelum membeli. Lihat Hilangkan Harga Perumahan Tinggi .)

DALAM PICTURES: 10 Kebiasaan Pelabur Harta Tanah yang Berjaya

Bagaimana Hartanah Berakhir di Lelong?

Kedua-dua jenis utama lelongan hartanah adalah lelongan perampasan dan lelongan lien cukai. Sebelum sesuatu hartanah mencapai lelong, beberapa perkara perlu berlaku.

Pertama, pemilik rumah tidak membayar hipoteknya selama beberapa bulan. Kemudian, bank memfailkan notis lalai dengan perakam daerah. Jika pemilik rumah tidak membayar baki yang terhutang atau merundingkan semula pinjaman dengan pemberi pinjaman, rumah itu boleh diletakkan untuk lelong. Jumlah masa yang diambil dari apabila pemilik rumah berhenti membayar gadai janji apabila rumah berakhir di lelong berbeza, tetapi boleh berada di mana saja dari beberapa bulan hingga setahun atau lebih.

Cara utama lain rumah berakhir pada lelongan ialah apabila pemilik tidak membayar cukai harta atau menjadi sangat bermasalah terhadap cukai pendapatan negeri atau tempatan. Dalam kes ini, ia adalah pihak berkuasa cukai yang tidak dibayar (bukan bank) yang merampas harta itu.

Cara Lelong Harta Kerja

Lelangan berlaku di mahkamah kerajaan tempatan dan lokasi lain yang dipilih oleh syarikat lelongan, seperti bilik persidangan hotel. Rumah juga dilelong dalam talian. Lelongan perampasan dipegang oleh pemegang amanah bank. Lelongan lien cukai dijalankan oleh sheriff tempatan.

Terdapat dua jenis lelongan hartanah. Dalam subjek untuk lelongan pengesahan pemberi pinjaman, pemberi pinjaman tidak perlu menerima tawaran anda walaupun anda adalah penawar tertinggi. Dalam lelongan mutlak, tawaran menang mendapat harta.

Harga permulaan lelongan mungkin baki yang tinggal di gadai janji atau mungkin jumlah yang lebih rendah yang direka untuk memacu penawaran. Dalam hal lelongan perampasan, pemberi pinjaman tidak dibenarkan untuk mendapatkan keuntungan dari lelongan. Selalunya, hartanah ini dijual pada kerugian, tetapi jika ada keuntungan, ia sepatutnya pergi pemilik rumah selepas gadai janji, dan mana-mana lien lain dibayar.

Apa yang boleh pelajari berpotensi mengenai hartanah lelang sebelum membida? Sesetengah syarikat lelongan mempunyai rumah terbuka supaya penawar yang berpotensi dapat berjalan melalui hartanah lebih awal daripada masa.Senarai yang menghuraikan hartanah yang akan dilelong juga boleh didapati. Ini membolehkan orang untuk menentukan terlebih dahulu sifat yang mereka ingin bida dan harga maksimum yang mereka sanggup bayar. Masa-masa lain hanya mungkin untuk memandu dan melihat di luar. Untuk mengetahui hartanah yang akan dilelong, bakal pembeli boleh memeriksa laman web pereka county dan perkhidmatan penyenaraian penyitaan.

Bagi pembayaran, pembida harus membawa kepada lelong cek cek jurubank untuk jumlah uang yang diperlukan oleh pemegang lelang. Penawar yang menang akan membayar yuran lelong dan / atau yuran pembidaan dan meletakkan deposit wang yang sungguh-sungguh di harta yang mereka beli sebelum meninggalkan laman lelongan. Pemenang kemudian melalui escrow dan tutup sama seperti pembelian lain. Penawar pada lelongan hartanah sering pelabur hartanah yang mampu membayar tunai, tetapi untuk lelongan yang membolehkan pembiayaan, adalah lebih baik untuk mendapatkan prakualifikasi terlebih dahulu. Sesetengah rumah lelongan lebih suka bahawa anda bekerja dengan peminjam yang berafiliasi dan akan mempunyai peminjam di tapak di lelongan. Walau bagaimanapun, lakukan penyelidikan terlebih dahulu menggunakan alat seperti kalkulator hipotek untuk menentukan kadar faedah yang tersedia daripada pemberi pinjaman yang bersaing. Ini mungkin memberikan anda leverage apabila bekerja dengan peminjam pembida.

Faedah

Kenapa ada orang yang berminat untuk membeli hartanah di lelong? Lelongan menawarkan peluang pertama untuk merapatkan sifat-sifat tertentu, jadi secara teori, beberapa hartanah terbaik dapat dibeli di lelongan. Selain itu, kerana risiko tambahan yang terlibat dan kerana lebih sedikit orang mungkin berminat dengan harta itu daripada jika ia tersedia melalui saluran tradisional, harga boleh menjadi lebih rendah. Sifat lelong tidak selalu menjadi tawaran hebat, tetapi potensi untuk mendapatkan banyak masalah adalah satu cabaran yang besar, bagi banyak orang, ia mengkompensasi kelemahan potensi membeli harta lelongan.

Kelemahan

Hartanah yang dilelong tidak semestinya tersembunyi permata. Sekiranya hartanah berlarut pada lelongan, ia bermakna pemiliknya mengalami masalah kewangan, jadi rumah mungkin mengalami masalah penyelenggaraan yang ditangguhkan. Ia mungkin juga dibuang sepenuhnya. Selain itu, kerana keadaan kewangan pemilik sebelumnya berada di, mungkin terdapat liens lain terhadap rumah, seperti lien cukai, kontraktor lien, atau gadai janji kedua. Penawar boleh mengelakkan masalah ini dengan bekerja dengan rumah lelongan untuk memastikan bahawa harta itu mempunyai tajuk yang jelas.

Membeli harta di lelongan sering memerlukan banyak wang tunai. Setiap syarikat lelong / kerajaan daerah mempunyai keperluan sendiri untuk pembayaran. Anda akan memerlukan sejumlah wang tunai tidak kira apa sahaja untuk menjamin tawaran anda. Sebagai contoh, anda mungkin memerlukan cek juruwang untuk jumlah tawaran minimum harta yang anda berminat. Jumlah bayaran ke bawah dan kaedah pembelian sering bergantung kepada harta tanah dan rumah lelongan. Pilihan pembiayaan lebih atau lebih baik boleh didapati dengan membeli harta milik bank dengan cara tradisional, dan bukannya pada lelong.

Walaupun anda memenangi lelongan, dalam beberapa kes, anda tidak dibenarkan membeli harta itu.Bank tidak perlu menerima tawaran pemenang dalam subjek peminjaman lelongan pengesahan peminjam. Begitu juga, lelong boleh mempunyai harga rizab tersembunyi yang menetapkan had harga minimum yang dapat diterima. Berasaskan diri anda dengan istilah lelongan lebih awal dari masa untuk mengelakkan sebarang kejutan yang tidak menyenangkan.

Lelong hartanah kadang-kadang tidak membenarkan pemeriksaan rumah atau bahkan memberikan pandangan ke dalam sebelum lelongan. Sekiranya anda tidak mampu membeli harta dalam keadaan miskin, teruskan dengan lelongan yang membolehkan anda memeriksa harta sebelum membida. Tanpa maklumat ini, sukar untuk mengetahui apa yang anda masuki, apa kos pembaikan harta, atau nilai sebenar harta sehingga anda menjadi pemilik baru.

Juga, dalam sesetengah kes, pemilik (bekas) atau setinggan akan menduduki harta itu, bermakna anda perlu mengusir mereka - satu proses yang boleh menjadi tidak menyenangkan, dan panjang dan mahal paling teruk. (Jangan biarkan pasaran hartanah perlahan menyeret ke bawah - leret dari perangkap ini. Baca 5 Kesalahan Pelabur Harta Tanah Harus Mengelakkan .)

Bottom Line

Jika anda berminat dalam usaha untuk membeli hartanah murah di lelongan, banyak yang perlu dipelajari. Lelongan boleh menjadi cara yang lebih berisiko untuk membeli harta daripada membeli harta melalui ejen harta tanah, maka penting untuk menjadi sangat berpendidikan tentang proses dan mengenai sifat-sifat yang anda berminat untuk membida. Juga, hanya kerana sebuah rumah dijual di lelong tidak bermakna anda boleh mendapatkannya dengan harga yang baik (atau rumah itu adalah harga yang baik pada harga apa pun - ia boleh menjadi lubang wang!). Tetapi untuk orang yang bijak, pintar dan bermotivasi, lelongan hartanah patut dijelajahi sebagai cara untuk mengambil rumah atau hartanah pelaburan yang murah.