Anda mungkin berfikir untuk membiayai semula pinjaman ekuiti rumah anda dengan beberapa sebab. Anda mungkin ingin menurunkan bayaran bulanan anda dengan mendapatkan kadar faedah yang lebih rendah atau melanjutkan tempoh pinjaman anda. Anda mungkin ingin memendekkan tempoh pinjaman anda supaya anda akan membayar kurang faedah dalam jangka masa panjang dan menjadi hutang percuma lebih cepat. Anda mungkin mahu mengambil lebih banyak wang daripada rumah anda. Apapun alasan anda, berikut adalah pilihan anda dan langkah-langkah yang anda perlu ambil dalam setiap kes.

Pilihan 1: Lakukan Pembiayaan Tunai Keluar.

Pembiayaan semula rumah anda boleh menjadi cara yang baik untuk membiayai semula pinjaman ekuiti rumah jika anda juga ingin membiayai semula gadai janji pertama anda. Apabila pinjaman baru anda ditutup, sebahagian dari hasil akan pergi ke arah membayar hipotek pertama anda dan bahagian tunai akan membayar pinjaman ekuiti rumah lama anda. Sekiranya anda memiliki ekuiti yang mencukupi, anda mungkin dapat mengecas beberapa wang tambahan. (Ketahui lebih lanjut dalam Bagaimana Menggunakan Ekuiti Rumah Anda untuk Tunai dan Bagaimana Menggabungkan Dua Gadai Janji Ke Satu? )

Tanyakan kepada diri sendiri soalan-soalan ini apabila mempertimbangkan jika masuk akal untuk membiayai semula gadai janji pertama anda: Adakah anda mempunyai pinjaman kadar berubah yang anda mahu menjadi pinjaman tetap sebelum kadar faedah naik? Adakah anda mempunyai pinjaman kadar tetap dengan kadar faedah yang lebih tinggi daripada yang anda dapat hari ini? Adakah anda mempunyai pinjaman FHA (lihat Memahami Pinjaman FHA ) yang merupakan satu-satunya perkara yang anda boleh melayakkan pada masa itu, tetapi sekarang keadaan anda telah bertambah baik dan anda ingin mempunyai pinjaman konvensional yang lebih murah tanpa insurans gadai janji? Sama seperti terdapat banyak sebab anda mungkin ingin membiayai semula pinjaman ekuiti rumah, terdapat banyak sebab yang anda mungkin ingin membiayai semula gadai janji pertama anda. Menjimatkan wang atau keluar daripada pinjaman yang tidak mampan menjadi satu yang anda dapat menguruskan dengan lebih baik harus menjadi pertimbangan utama anda.

Untuk layak untuk membiayai semula wang tunai, anda mesti memiliki rumah selama sekurang-kurangnya enam bulan. Anda perlu mempunyai ekuiti rumah yang mencukupi untuk membayar baki prinsipal pada gadai janji pertama anda, bayar apa yang anda bayar pada pinjaman ekuiti rumah anda dan masih mempunyai pegangan 20% di rumah anda. Peminjam biasanya menjual gadai janji yang berasal dari Fannie Mae atau Freddie Mac. Untuk berbuat demikian, mereka mesti mengikut garis panduan pinjaman Fannie atau Freddie. Fannie tidak akan membeli pinjaman membiayai wang tunai di kediaman utama satu unit (i., Rumah anda) dengan nisbah pinjaman kepada nilai lebih tinggi daripada 80%. Sekiranya anda mempunyai pinjaman seimbang (batasan berbeza mengikut daerah), nisbah LTV anda tidak boleh melebihi 60%. Jika anda telah menyenaraikan rumah anda untuk dijual dalam tempoh enam bulan yang lalu, nisbah pinjaman kepada nilai maksimum yang dibenarkan adalah 70%.Anda juga perlu skor kredit minimum sebanyak 640 hingga 680, bergantung kepada nisbah pinjaman kepada nilai. Memahami bahawa pemberi pinjaman mungkin memiliki piawaiannya sendiri yang lebih ketat (lihat

Bagaimana Pencampuran Pinjaman Mencegah Gadai Janji

) dan memerlukan skor yang lebih tinggi. Untuk bacaan lanjut, lihat Mengapa nisbah pinjaman kepada nilai penting? Berikut adalah contoh bagaimana keperluan pinjaman ke nilai berfungsi pada pembiayaan semula wang tunai biasa yang memerlukan LTV 80%. Jika rumah anda bernilai $ 300, 000, anda perlu mempunyai $ 60,000 ekuiti yang tinggal selepas melakukan refi tunai. Ini bermakna gadai janji pertama anda ditambah pinjaman ekuiti rumah anda tidak boleh melebihi lebih daripada $ 240, 000. Adalah baik untuk memahami bagaimana kerja pengiraan (lihat Bagaimana saya mengira jumlah ekuiti rumah saya?

), tetapi anda boleh menggunakan kalkulator pembiayaan semula dalam talian dengan cepat untuk membuat matematik untuk keadaan anda. Untuk mengetahui berapa banyak ekuiti yang anda miliki, pemberi pinjaman anda akan memerintahkan penilaian, yang akan menjejaskan anda beberapa ratus dolar. (Ketahui lebih lanjut di Penilaian Rumah: Kunci Anda untuk Membiayai Semula Berjaya .) Kelemahan memilih pilihan refi tunai ialah kos penutupan yang berkaitan dengan gadai janji pertama biasanya lebih tinggi daripada yang berkaitan dengan pinjaman ekuiti rumah. Sekiranya anda membiayai semula untuk menjimatkan wang, anda perlu mengira tempoh pemecahan anda dan melihat berapa bulan anda perlu mempunyai pinjaman baru sebelum anda keluar dari hadapan selepas menutup kos. Semakin singkat masa istirahat, lebih baik. Pemberi pinjaman anda boleh membiarkan anda membiayai kos penutupan anda, yang mengurangkan beban perbelanjaan tambahan ini dalam jangka pendek. Tetapi jika matlamat anda adalah untuk menghabiskan kurang dalam jangka panjang, bayarkan mereka di hadapan. Jika tidak, anda akan memberi faedah kepada mereka sehinggalah pinjaman anda dibayar. Kemungkinan lain, jika anda membiayai semula keseimbangan hipotek yang agak kecil, adalah untuk mencari pemberi pinjaman yang menawarkan produk khusus. Sebagai contoh, U. S. Bank menawarkan Pembiayaan Pintar untuk baki kurang daripada $ 150, 000 tanpa kos penutupan. Opsyen 2. Membiayai semula Pinjaman Rumah-Ekuiti Baru

Jika anda berpuas hati dengan gadai janji pertama anda, anda akan ingin melihat pembiayaan semula dengan pinjaman ekuiti rumah baru. Anda mungkin ingin mendapatkan pinjaman baru dengan amaun yang sama dengan apa yang anda bayar pada pinjaman semasa anda untuk menjimatkan wang dengan kadar faedah yang lebih rendah dan / atau jangka pendek. Anda mungkin berminat dengan pinjaman baru untuk jumlah yang lebih besar sekiranya anda mempunyai perbelanjaan baru yang anda mahu meminjam. Atau anda mungkin ingin mendapatkan pinjaman baru dengan jangka panjang untuk membuat pembayaran bulanan anda lebih murah, dengan mengingati bahawa anda akan membayar lebih banyak minat dalam jangka masa ini. Tetapi itu adalah pilihan yang lebih baik daripada menunaikan pinjaman sedia ada jika anda menghadapi masalah membuat pembayaran. (Baca

Pinjaman Rumah-Ekuiti: Apa yang Anda Perlu Tahu

.) Sekali lagi, anda perlu memenuhi syarat minimum untuk nilai pinjaman untuk memenuhi syarat, tetapi keperluan ini lebih rendah untuk ekuiti rumah pinjaman daripada untuk membiayai semula wang tunai. Keperluan berbeza mengikut pemberi pinjaman, tetapi jika anda tergolong dalam kesatuan kredit, misalnya, anda boleh meminjam hingga 90% atau bahkan 100% dari nilai rumah anda, terutama jika anda mempunyai kredit dan syarat pinjaman yang sangat baik.Anda perlu skor kredit sekurang-kurangnya 620 untuk pinjaman ekuiti rumah, walaupun kadar faedah anda akan cukup tinggi dengan skor yang rendah. Kadar terbaik pergi kepada peminjam dengan skor 740 atau lebih tinggi. Peminjam sering membayar sebahagian besar atau semua kos penutupan pinjaman ekuiti rumah kecuali anda menutup pinjaman awal, dalam tempoh 24 hingga 36 bulan pertama, dalam hal ini anda harus membayar balik pemberi pinjaman beberapa ratus kepada beberapa ribu dolar untuk penutupan kos, bergantung pada lokasi dan saiz pinjaman anda. Anda perlu mendapatkan sebut harga daripada beberapa peminjam untuk melihat bagaimana kadar faedah pada pinjaman ekuiti rumah baru dibandingkan dengan melakukan refi tunai, dengan menganggap anda berminat dan layak untuk kedua-dua pilihan. Secara umum, pinjaman ekuiti rumah dan refis wang tunai mempunyai kadar faedah yang lebih tinggi daripada hanya membiayai semula gadai janji pertama. Pembiayaan semula wang tunai kadang-kadang mempunyai kadar faedah yang lebih tinggi daripada pinjaman ekuiti rumah juga. Dalam mana-mana kes, kadarnya bergantung kepada nisbah pinjaman anda kepada nilai dan kredit anda. (Lihat

Memahami Kadar Pinjaman Rumah-Ekuiti

.) Dengan sama ada pembiayaan semula wang tunai atau pinjaman ekuiti rumah baru, anda perlu memenuhi semua standard kelayakan hipotek biasa, seperti pendapatan yang mencukupi dan hutang yang cukup rendah untuk membuat pembayaran bulanan yang dicadangkan, sejarah pekerjaan yang mantap dan skor kredit yang baik. Anda juga perlu mengemukakan dokumentasi untuk melayakkan diri secara kewangan. Kumpulkan dua penyata bank paling terkini, membayar stubs, W-2s dan pulangan cukai persekutuan; halaman pengisytiharan insurans rumah; Insurans banjir yang diperlukan oleh pemberi pinjaman (lihat Memahami Insurans Banjir-Diperlukan

); halaman pengisytiharan, jika berkenaan; dan pinjaman gadai janji dan penyata pinjaman ekuiti terkini anda. Bersedia untuk menyediakan dokumen lain seperti yang diminta oleh penaja jamin mereka, terutamanya jika anda bekerja sendiri. (Baca Bekerja Sendiri? 5 Langkah Untuk Menjadikan Gadai Gadaian .) Bottom Line Akhirnya, terserah kepada pemberi pinjaman untuk menentukan sama ada anda memenuhi syarat untuk membiayai semula wang tunai atau yang baru pinjaman ekuiti rumah. Anda mungkin layak dengan beberapa peminjam dan bukan orang lain kerana piawaian pemberian pinjaman agak berbeza. Kedai di sekitar dengan bank, broker gadai janji, pemberi pinjaman dalam talian dan kesatuan kredit untuk mencari tawaran terbaik. Dan jika anda akan membiayai semula, pastikan anda menggunakan hasil dengan bijak (lihat

6 Tips Untuk Dapatkan Diluluskan Untuk Gadai Janji

).