Terma gadai janji merosakkan anda? Jangan risau: Memaparkan semua frasa dan kosa kata yang rumit seperti "pelunasan" dan "pinjaman kepada nilai" sudah cukup untuk menakutkan peminjam. Dan, jika anda berfikir untuk membiayai semula gadai janji anda, bersiaplah untuk mempelajari beberapa istilah baru: "pinjaman tunai keluar" dan "kadar / pembiayaan semula jangka masa". Marilah kita memperkenalkan anda.

Asas-asas

Pertama, fikir pembiayaan semula sebagai penggantian gadai janji yang ada dengan yang lain, atau menyatukan sepasang gadai janji menjadi pinjaman tunggal. (Untuk lebih lanjut mengenai yang terakhir, Lihat Haruskah saya Menggabungkan Dua Gadai Janji Ke Satu? ) Keluar dengan lama (gadai janji) dan dengan yang baru, seperti yang mereka katakan. Sebaik sahaja anda membiayai semula, pinjaman lama anda dibayar, dan yang baru diletakkan di tempatnya.

Terdapat banyak alasan untuk mempertimbangkan pembiayaan semula. Penjimatan wang adalah yang jelas. Pada bulan Ogos 2008, purata gadai janji tetap 30 tahun mempunyai kadar faedah sebanyak 6. 52%. Selepas krisis kewangan, kadar untuk jenis gadai janji yang sama hampir dipotong. Dengan penjimatan yang berpotensi, katakan, $ 500 sebulan pada rumah $ 250,000, pembiayaan semula masuk akal untuk banyak orang. Ini menghasilkan gelombang refinans yang masih berterusan sekarang, beberapa tahun kemudian. Walaupun perbezaan satu mata dalam kadar anda boleh mewakili pengurangan $ 150 dalam pembayaran anda. (Untuk lebih lanjut mengenai subjek ini, lihat: Sekiranya Anda Membiayai Gadai Janji Anda Apabila Kadar Faedah Terjun?)

Pembiayaan semula juga boleh menawarkan peluang untuk menukar gadai janji kadar laras anda ke kadar tetap, untuk mengunci pembayaran faedah yang lebih rendah, terutamanya jika kadar dijangka bergerak lebih tinggi.

Dua Jenis Pinjaman

Terdapat dua pinjaman pembiayaan semula asas. Yang paling mudah dan paling mudah ialah kadar / refinance jangka (refi). Tiada wang sebenar yang berubah tangan dalam kes ini, di luar fi yang berkaitan dengan pinjaman. Saiz gadai janji tetap sama; anda hanya berdagang istilah hipotek semasa anda untuk istilah baru (mungkin lebih baik). Sebaliknya, dalam pinjaman tunai, pembiayaan semula wang tunai, pinjaman gadai janji baru lebih besar daripada yang lama. Bersama dengan terma pinjaman baru, anda juga menjadi wang yang maju dengan berkesan mengambil ekuiti keluar dari rumah anda, dalam bentuk wang tunai atau untuk membayar hutang lain.

Anda boleh memenuhi syarat untuk refi kadar / istilah dengan nisbah pinjaman ke nilai yang lebih tinggi. (Lebih mudah mendapatkan pinjaman, dalam erti kata lain, walaupun anda adalah risiko kredit yang lebih miskin.) Pinjaman tunai keluar dengan syarat yang lebih sukar. Sekiranya anda mahukan sebahagian daripada ekuiti yang telah anda bina di rumah anda dalam bentuk wang tunai, ia mungkin akan membebankan anda - berapa banyak bergantung pada berapa banyak ekuiti yang anda bina di rumah dan skor kredit anda. Sebagai contoh, jika skor FICO peminjam adalah 700, nisbah pinjaman kepada nilai adalah 76%, dan pinjaman dianggap sebagai wang tunai, pemberi pinjaman mungkin menambah 0.750 mata kepada kos pendahuluan pinjaman. (Setiap pemberi pinjaman adalah berbeza.) Jika jumlah pinjaman adalah $ 200, 000, misalnya, pemberi pinjaman akan menambah $ 1, 500 kepada kos. Sebagai alternatif, peminjam boleh membayar kadar faedah yang lebih tinggi - 0. 125% hingga 0. 250% lebih, bergantung kepada keadaan pasaran.

Kenapa syarat-syarat yang lebih sukar? Oleh kerana pinjaman tunai membawa risiko yang lebih tinggi kepada pemberi pinjaman, menurut Casey Fleming, penasihat gadai janji, C2 Financial Corporation dan pengarang "Panduan Pinjaman: Bagaimana Mendapatkan Mortgage Kemungkinan Terbaik. "" Secara statistik peminjam lebih cenderung untuk menjauh dari rumah jika dia mendapat masalah jika dia telah menarik ekuiti dari itu. Memang benar jika dia telah mengeluarkan lebih daripada yang dia mula-mula melabur dalam pembayaran awal. Oleh itu, apa-apa pinjaman yang dianggap sebagai wang tunai berharga lebih tinggi untuk mencerminkan risiko itu, sehingga terdapat begitu banyak ekuiti yang peminjam tidak mungkin pergi jauh lagi. "

Tetapi skor kredit yang lebih tinggi dan nisbah pinjaman ke nilai yang lebih rendah dapat memindahkan angka-angka yang banyak demi kepentingan anda. Sebagai contoh, peminjam dengan skor kredit 750 dan nisbah pinjaman kepada nilai kurang daripada 60% tidak akan membayar apa-apa kos tambahan untuk pinjaman keluar wang kerana dia tidak lebih berkemungkinan untuk membayar balik pinjaman jika dia melakukan kadar / refi jangka.

Pinjaman anda mungkin pinjaman tunai walaupun anda tidak menerima wang tunai balik. Sekiranya anda membayar kad kredit, pinjaman kereta atau apa-apa yang bukan sebahagian daripada gadai janji anda, pemberi pinjaman mungkin menganggapnya sebagai pinjaman tunai. Sekiranya anda menggabungkan dua gadai janji menjadi satu, dan pinjaman pada asalnya adalah pinjaman tunai, pinjaman yang disatukan baru juga akan dikeluarkan secara tunai.

Lebih Banyak Orang Amerika Memilih Pembiayaan Semula Tunai

Walaupun banyak pakar kewangan peribadi akan menasihati melepaskan rumah ekuiti anda dalam pembiayaan semula wang tunai, data baru-baru ini dari Freddie Mac menunjukkan bahawa Amerika memilih jenis pinjaman ini pada kadar tidak dilihat sejak krisis kewangan.

Hampir separuh daripada peminjam memilih pilihan tunai pada suku pertama 2017 - jauh di bawah paras 90% yang dicapai sebelum krisis kewangan tetapi mendadak lebih tinggi daripada 2012 apabila tahap jatuh kepada 12%. Kenapa kenaikan? Bukan sahaja kadar gadai janji kekal rendah walaupun persekitaran kadar faedah meningkat, harga rumah di banyak kawasan negara telah meningkat ke tahap di mana pemilik rumah mempunyai ekuiti yang mencukupi untuk membuat pembiayaan semula wang tunai bernilai perbelanjaan. Nisbah pinjaman kepada nilai yang lebih tinggi, dan peningkatan keseimbangan peribadi rakyat Amerika, menjadikannya mudah untuk memenuhi syarat.

Loophole yang Menarik

Dengan bantuan broker hipotek anda, anda mungkin menghasilkan sedikit wang dari pembiayaan semula anda tanpa ia dianggap sebagai pinjaman tunai (dan menghasilkan bayaran tambahan yang datang dengannya). Pada asasnya, ia berfungsi dengan mengambil kesempatan daripada pertindihan dana pada akhir satu pinjaman dan permulaan yang lain. Begini bagaimana Fleming menerangkannya:

"Anda dibenarkan untuk membiayai kos penutupan dalam kadar / refi tempoh. Kebanyakan pemberi pinjaman membolehkan mereka menutup kos untuk memasukkan perbelanjaan prabayar, seperti faedah pra-bayar, faedah terakru yang belum dibayar kepada gadai janji yang ada, wang yang perlu untuk mendahului akaun escrow anda dan juga cukai harta dan insurans jika anda tepat masa .

"Apabila anda membiayai semula, anda membayar faedah terakru pada gadai janji yang ada sehingga hari ia dibayarkan. Anda sebelum membayar faedah pinjaman baru anda dari hari anda membiayai sehingga bulan pertama, dan

"Jika anda mempunyai akaun penimbunan (atau escrow) untuk membayar insurans dan cukai dengan yang anda sedia ada, maka anda telah melakukan pembayaran pada bulan berikutnya. gadai janji, maka pemberi pinjaman anda yang ada memegang beberapa wang anda - sekurang-kurangnya beberapa bulan pajak dan insurans masing-masing. Apabila anda membiayai semula, pemberi pinjaman baru anda akan memerlukan sejumlah wang di tangan bil cukai dan insurans anda akan datang supaya mereka akan meminta beberapa wang di depan. Anda biasanya boleh membiayai ini.

"Kemudian, selepas pinjaman anda menutup pemberi pinjaman lama anda - siapa yang memegang beberapa wang anda - menghantar cek kepada anda sama dengan baki akaun escrow anda apabila anda melunaskan pinjaman itu. sesetengah bayaran berubah sedikit sehingga pendanaan, kebanyakan peminjam membenarkan sedikit kusyen - sehingga $ 2, 000 dalam bentuk wang tunai kembali dalam escrow tanpa pinjaman dianggap wang tunai.

"Apa semua ini bermakna bahawa anda boleh membiayai 'kos' yang tidak benar-benar kos peminjaman, tetapi mewakili kos peminjaman. Pada pinjaman kadar / pinjaman berjumlah $ 200,000 menjadi sangat layak untuk menjana kira-kira $ 4, 000 dalam bentuk wang tunai - keadaan yang betul, jika ia distrukturkan dengan teliti - tanpa membayar penalti tunai. "

Bottom Line

Tugas anda sebagai peminjam adalah mempunyai pengetahuan yang mencukupi untuk membincangkan pilihan dengan pemberi pinjaman anda Bagi kebanyakan orang, mengelakkan kos tambahan pinjaman tunai adalah langkah kewangan yang terbaik Jika anda mempunyai alasan khusus untuk mengambil wang tunai dari rumah anda, pinjaman tunai mungkin bernilai, tetapi ingatlah bahawa jumlah wang tambahan yang akan anda bayar untuk faedah sepanjang hayat pinjaman boleh menjadikannya idea yang buruk.