Ekonomi membeli harta sewa untuk pendapatan semasa dan penghayatan modal jangka panjang tidak lebih baik untuk generasi atau lebih daripada sekarang, kecuali anda cukup pintar atau cukup berlawanan untuk membeli di bahagian bawah Kemelesetan Besar pada tahun 2008.

Dan kod cukai disusun untuk memihak kepada pemilikan harta tanah bahkan di luar pemilikan rumah.

Pertimbangkan Kelebihan

• Dengan kadar faedah gadai janji dalam lingkungan 3. 75% - 4. 25%, anda boleh mengunci baji kos kai yang paling besar pada kadar yang rendah selama 30 tahun.

• Walaupun inflasi sederhana bermakna anda akan membayar hutang semasa dengan masa depan, dolar lebih murah. Hutang kadar tetap rendah yang dijamin oleh hartanah adalah lindung nilai terbaik terhadap inflasi, memandangkan nilai pasaran harta tanah anda dan sewa yang anda bayar boleh meningkat seiring dengan harga lain pada masa pembaharuan pajakan, sementara perbelanjaan utama anda boleh tetap rata.

• Faedah gadai janji, insurans dan semua perbelanjaan lain untuk mengekalkan harta sewa adalah boleh ditolak daripada pendapatannya. (Lihat juga: Potongan Cukai Bagi Pemilik Hartanah Penyewaan.)

• Jika ia adalah sewa bermusim, anda boleh menggunakannya sendiri selama dua minggu tanpa membahayakan deduktif perbelanjaan.

• Susutnilai, potongan yang dibenarkan untuk haus dan lusuh (3. 64% daripada harga beli bangunan setahun untuk 27. 5 tahun) bahkan boleh menghasilkan kerugian nominal, yang boleh anda tolak daripada pendapatan lain. Dalam erti kata lain, anda boleh mencapai aliran tunai positif bersih daripada pendapatan sewa yang kurang perbelanjaan dan masih mempunyai kerugian bersih untuk tujuan cukai. Tetapi sedar bahawa susut nilai mengurangkan asas kos untuk mengira keuntungan modal apabila anda akhirnya menjualnya. Anda boleh model semua ini dengan menyediakan pulangan cukai proforma dengan pakej perisian penyediaan cukai seperti TurboTax, seolah-olah anda sudah dimiliki. Jika anda memfailkannya dengan cara itu, mulakan dengan pulangan cukai terakhir anda dan masukkan butir-butir pelaburan prospektif anda dan anggaran pendapatan dan perbelanjaan anda.

• Anda juga boleh merawat unit di rumah anda sendiri atau di rumah anda sendiri - apartmen garaj atau ibu mertua, sebagai contoh - sebagai sewa dan membuang sebahagian daripada faedah gadai janji dan perbelanjaan lain terhadap pendapatannya, dengan itu mengurangkan kos keseluruhan hidup anda.

• Dalam apa yang dikenali sebagai Bursa 1031, anda boleh menjual harta sewa dan melabur dalam "jenis seperti" yang lain tanpa membayar cukai keuntungan modal.

Sekarang Pertimbangkan Kesalahan

• Kaveat terbesar ialah hartanah tidak cair. Malah di pasaran penjual panas seperti New York City atau San Francisco, ia boleh mengambil masa beberapa bulan untuk melengkapkan jualan, dan jika masa anda didorong oleh keperluan yang tidak dijangka atau kecenderungan lain, anda mungkin tidak mendapat harga terbaik, seperti dalam perumahan pasaran yang tidak menyenangkan tahun 2006-2008 apabila harga rumah baru median turun sebanyak kira-kira 30%.

• Bahagian faedah dan prinsipal gadai janji anda mungkin tetap, tetapi tidak ada jaminan bahawa cukai tidak akan meningkat lebih cepat daripada anda boleh meningkatkan sewa, atau premium insurans tidak akan meningkat, seperti yang telah terjadi sejak 2012 Banjir Hurricane Sandy yang membanjiri harta tanah pantai di New York dan New Jersey, atau tuntutan insurans dalam kes sedemikian akan diselaraskan dengan adil.

• Walaupun usaha anda sewajarnya dalam menyewakan calon penyewa, jika anda berputus asa penyewa dari neraka, orang yang memerlukan dan menuntut, membayar lewat, tidak akan mematikan air, tidak dapat mengubah bola lampu, dan yang rakan-rakan, pengikut, anak-anak dan haiwan peliharaan meninggalkan jejak kemusnahan di belakang mereka, maka elaun penyusutan 3. 64% per tahun dalam kod cukai nampaknya tidak mencukupi. (Anda boleh menambah pengendali pajakan kepada bentuk pajakan standard yang menguraikan peraturan mengenai penghunian, haiwan peliharaan, merokok, keperluan insurans penyewa, dll. Tetapi masih ….)

• Kejiranan boleh berubah lebih dari tiga dekad. Dengan penyelidikan yang baik dan nasib, harta pelaburan anda akan berkembang di tengah-tengah rumah-rumah dan pangsapuri yang lain yang dikendalikan dengan baik, dan kemudahan-kemudahan tempatan sebenarnya akan bertambah baik sehingga aliran tunai anda akan semakin meningkat sementara kos anda tetap stabil. Tetapi perkara berlaku. Sebagai contoh, majlis perbandaran boleh berubah-ubah atau rusak dan anda mungkin menemui beberapa perkembangan yang tidak diingini yang menyebabkan kejiranan anda. Anda harus memberi perhatian kepada politik tempatan di mana anda melabur, seperti yang anda lakukan di mana anda tinggal.

• Kod cukai boleh berubah dengan mengurangkan atau menghapuskan beberapa atau semua manfaat cukai untuk pemilikan rumah.

• Pemilikan tanah bukan untuk semua orang. Anda mungkin berasa sombong mengenai kenaikan sewa. Rakan-rakan lefty anda mungkin tidak setuju dengan prinsip itu, walaupun anda seorang tuan tanah yang baik dan munasabah. (Sukar untuk berteman dengan penyewa anda, tetapi persahabatan dengan mudah boleh menjadi seretan pada kadar yang anda boleh menaikkan sewa. Seorang pemilik coklat batu Manhattan menyewa sebuah apartmen untuk kawan-kawan lama dari Pantai Barat dan digulung, 20 tahun kemudian, dengan sewa yang separuh daripada sewa pasaran yang adil - selepas tempoh inflasi terutamanya yang tinggi pada tahun 1970. Rakan-rakannya adalah perunding yang lebih baik daripada dia.)

• Pembaikan kecil adalah paling ekonomis jika anda boleh melakukannya sendiri, tetapi anda mungkin tidak mempunyai masa, alat atau kemahiran. Sama ada anda berguna, cari seorang tukang (atau wanita) tempatan dan sangat baik kepada mereka supaya mereka cenderung untuk bertindak balas secara kecemasan.

Garis Bawah

Ekonomi pemilikan hartanah sewa mungkin menarik, tetapi pulangan yang boleh anda capai mestilah jauh lebih tinggi dari yang anda dapat memperoleh dalam pelaburan konservatif seperti bon dan pelaburan cip biru yang membayar dividen kerana terdapat real risiko, yang paling sedikit adalah kemampuan anda untuk menguruskan harta dan penyewa. (Lihat juga: Membeli Rumah Kedua Untuk Disewa: Dos dan Larangan. )