Melabur dalam harta sewa boleh menjadi langkah kewangan pintar. Sebagai permulaan, harta sewa dapat memberikan sumber pendapatan yang stabil sementara anda membina ekuitas dan harta benda (idealnya) menghargai. Terdapat juga faedah cukai: Anda boleh memotong perbelanjaan sewa anda daripada sebarang pendapatan sewa yang anda peroleh, dengan itu mengurangkan liabiliti cukai anda. Kebanyakan perbelanjaan harta sewa - termasuk insurans gadai janji, cukai harta, perbelanjaan pembaikan dan penyelenggaraan, perbelanjaan pejabat rumah, insurans, perkhidmatan profesional dan perbelanjaan perjalanan yang berkaitan dengan pengurusan - ditolak pada tahun yang anda belanjakan. Untuk butiran tambahan, lihat Potongan Cukai Bagi Pemilik Hartanah Sewa.

Walau bagaimanapun, satu lagi potongan cukai utama - satu untuk susut nilai - berfungsi dengan berbeza. Susut nilai adalah proses yang digunakan untuk memotong kos pembelian dan meningkatkan harta sewa (untuk buku asas cepat, lihat Pengenalan Susut Susunan ). Daripada mengambil satu potongan besar pada tahun anda membeli (atau memperbaiki) harta, susut nilai mengagihkan potongan sepanjang hayat berguna harta tersebut. IRS mempunyai peraturan yang sangat spesifik mengenai penyusutan, dan jika anda memiliki harta sewa, penting untuk memahami bagaimana prosesnya berfungsi.

Harta Yang Mana Boleh Disalahari?

Mengikut IRS, anda boleh menyusut hartanah sewa jika ia memenuhi semua keperluan ini:

• Anda memiliki harta tersebut (anda dianggap pemilik walaupun harta tersebut tertakluk kepada hutang ).
• Anda menggunakan harta dalam perniagaan anda atau sebagai aktiviti penghasilan pendapatan.
• Harta ini mempunyai hayat berguna yang boleh ditentukan (bererti ia adalah sesuatu yang memakai, mereput, terbiasa, menjadi usang atau kehilangan nilainya dari sebab semula jadi).
• Hartanah dijangka bertahan lebih daripada satu tahun.

Walaupun harta itu memenuhi semua keperluan di atas, ia tidak boleh disusut nilai jika ia diletakkan dalam perkhidmatan dan dilupuskan (atau tidak lagi digunakan untuk kegunaan perniagaan) pada tahun yang sama. Kerana tanah tidak haus, reput atau terbiasa, ia tidak boleh disalah anggap. Dan, secara amnya, anda tidak boleh menyusut kos pembersihan, penanaman, dan landskap, kerana aktiviti tersebut dianggap sebahagian daripada kos tanah.

Bilakah Susut Susulan dan Akhirnya?

Anda boleh mula mengambil potongan susut nilai sebaik sahaja harta itu "diletakkan dalam perkhidmatan" atau siap dan tersedia untuk digunakan sebagai sewa. Contohnya: Anda membeli harta sewa pada 15 Mei. Selepas bekerja di rumah selama beberapa bulan, anda sudah bersedia untuk menyewa pada 15 Julai, jadi anda mula mengiklankan dalam talian dan di dalam kertas tempatan. Anda mendapati penyewa, dan pajakannya bermula pada 1 September. Sejak rumah itu diletakkan dalam perkhidmatan (iaitu, sedia untuk dipajak dan diduduki) pada 15 Julai, anda akan mula menyusut rumah pada bulan Julai (tidak pada bulan September apabila anda mula mengutip sewa).

Anda terus menyusut nilai harta tersebut sehingga sama ada

• anda telah menolak keseluruhan kos atau asas lain dalam harta itu, atau
• anda bersara dari perkhidmatan, walaupun anda belum sepenuhnya memulihkan biaya atau asas lain. Suatu harta bersara daripada perkhidmatan apabila ia tidak lagi digunakan sebagai harta penghasilan pendapatan - atau jika anda menjual atau menukarnya, menukarnya kepada kegunaan peribadi, meninggalkannya, atau ia musnah.

Anda boleh terus menuntut potongan untuk susut nilai bagi harta yang sementara "terbiar," atau tidak digunakan. Jika anda membuat pembaikan selepas satu penyewa bergerak keluar, sebagai contoh, anda masih boleh menyusut hartanah semasa anda menyiapkannya untuk penyewa berikutnya.

Kaedah Susutnilai

Tiga faktor menentukan jumlah susut nilai yang boleh ditolak setiap tahun: asas anda dalam harta, tempoh pemulihan dan kaedah susutnilai yang digunakan. Mana-mana harta sewa kediaman yang diletakkan dalam perkhidmatan selepas 1986 disusutnilai menggunakan Sistem Pemulihan Kos Dipercepatkan Modified (MACRS), teknik perakaunan yang menyebarkan kos (dan potongan susut nilai) lebih daripada 27 tahun. 5 tahun, jumlah masa IRS dianggap sebagai " hayat berguna "harta sewa.

Walaupun selalu mencadangkan agar anda bekerja dengan akauntan cukai yang berkelayakan apabila mengira susut nilai, langkah-langkah asas adalah seperti berikut:

1. Tentukan asas harta . Dasar harta adalah kosnya: amaun yang anda bayar (secara tunai, dengan gadai janji atau dengan cara lain) untuk memperoleh harta itu. Beberapa yuran penyelesaian dan kos penutupan, termasuk yuran guaman, yuran rakaman, tinjauan, cukai pemindahan, insurans hakmilik dan apa-apa amaun penjual berhutang yang anda bersetuju membayar (seperti cukai belakang), termasuk dalam asas. Beberapa yuran penyelesaian dan kos penutupan tidak boleh dimasukkan dalam asas anda, termasuk premium insurans kebakaran, sewa yang berkaitan dengan penghunian harta benda sebelum penutupan dan caj berkaitan dengan mendapatkan (atau pembiayaan semula) pinjaman: mata, premium insurans gadai janji, kos laporan kredit dan yuran penilaian.
2. Mengasingkan kos tanah dan bangunan . Oleh kerana anda hanya boleh menyusut kos bangunan, dan bukan tanah, anda mesti menentukan nilai masing-masing untuk menurunkan nilai yang betul. Untuk menentukan nilai, anda boleh menggunakan nilai pasaran saksama setiap kali anda membeli harta itu, atau anda boleh meletakkan nombor pada nilai cukai hartanah yang dinilai. Katakanlah anda telah membeli sebuah rumah dengan harga $ 110, 000. Penilaian cukai harta tanah yang paling terkini menghargai harta itu pada $ 90, 000, di mana $ 81, 000 adalah untuk rumah itu, dan $ 9,000 adalah untuk tanah itu. Oleh itu, anda boleh memperuntukkan 90% ($ 81, 000 ÷ $ 90, 000) harga pembelian ke rumah, dan 10% ($ 9, 000 ÷ $ 90, 000) dari harga pembelian ke tanah tersebut.
3. Tentukan asas anda di dalam rumah . Sekarang anda tahu asas harta tanah (rumah ditambah tanah) dan nilai rumah, anda boleh menentukan asas anda di dalam rumah. Menggunakan contoh di atas, asas anda di rumah - jumlah yang boleh disusut nilai - ialah $ 99,000 (90% dari $ 110, 000).Asas anda di tanah itu ialah $ 11,000 (10% dari $ 110, 000).
4. Tentukan asas yang diselaraskan, jika perlu . Anda mungkin perlu membuat kenaikan atau penurunan kepada asas anda untuk peristiwa-peristiwa tertentu yang berlaku antara masa anda membeli harta itu dan masa anda siap untuk disewa. Contoh-contoh kenaikan ke asas termasuk kos apa-apa tambahan atau penambahbaikan (yang mempunyai hayat berguna sekurang-kurangnya satu tahun) dibuat sebelum anda meletakkan harta itu dalam perkhidmatan, wang yang anda belanjakan untuk memulihkan harta yang rosak, kos untuk membawa perkhidmatan utiliti kepada harta dan yuran guaman tertentu.

Contoh-contoh penurunan kepada asas termasuk bayaran insurans yang anda terima akibat kerosakan atau kecurian, kehilangan kerugian yang tidak dilindungi oleh insurans anda yang anda ambil potongan dan wang yang anda terima untuk memberikan kemudahan.

Sistem Yang Digunakan

Langkah-langkah seterusnya ialah menentukan mana daripada dua Sistem Pemulihan Kos Dipercepatkan Diperbaharui (MACRS) yang terpakai: Sistem Susut Am (GDS) atau Sistem Susulan Alternatif (ADS). GDS adalah yang paling biasa, dan secara amnya, anda mesti menggunakannya melainkan anda membuat pilihan yang tidak boleh ditarik balik untuk ADS, atau undang-undang mengharuskan anda untuk menggunakan ADS. ADS diberi mandat apabila harta:

• mempunyai penggunaan perniagaan yang memenuhi syarat 50% dari masa atau kurang
• mempunyai penggunaan yang dikecualikan cukai
• dibiayai oleh bon yang dikecualikan cukai
• digunakan terutamanya dalam pertanian < Sebaik sahaja anda tahu sistem MACRS mana yang terpakai, anda boleh menentukan tempoh pemulihan untuk harta itu. Tempoh pemulihan menggunakan GDS adalah 27. 5 tahun untuk harta sewa kediaman; jika anda menggunakan ADS, tempoh pemulihan untuk jenis harta yang sama adalah 40 tahun.

Sekarang, anda perlu menentukan jumlah yang boleh disusut nilai setiap tahun. Oleh kerana kebanyakan harta sewa kediaman menggunakan GDS, kami akan memberi tumpuan kepada pengiraan itu.

Bagi setiap tahun penuh, harta adalah dalam perkhidmatan, anda akan menyusut jumlah yang sama: 3. 636% setiap tahun selagi anda terus menurunkan nilai harta tersebut. Sekiranya harta itu berkhidmat kurang dari satu tahun (sebagai contoh, anda membeli sebuah rumah pada bulan Mei dan mula menyewanya pada bulan Julai), anda akan menyusut peratusan yang lebih kecil pada tahun itu, bergantung pada bila ia diletakkan dalam perkhidmatan. Menurut Harta Sewa Kediaman IRS - jadual GDS:

Januari

3. 485%	Februari
3. 182%	Mac
2. 879%	April
2. 576%	Mei
2. 273%	Jun
1. 970%	Julai
1. 667%	Ogos
1. 364%	September
1. 061%	Oktober
0. 758%	November
0. 455%	Disember
0. 152%	Sebagai contoh, ambil rumah yang mempunyai asas $ 99,000 dan yang telah diletakkan pada perkhidmatan pada 15 Julai. Untuk tahun pertama, kami akan mendepresiasi 1. 667%, atau $ 1, 650 ($ 99, 000 x 1. 667%). Untuk setiap tahun selepas itu, kami akan menyusut nilai pada kadar 3. 636%, atau $ 3, 599. 64, selagi sewa sedang berkhidmat untuk sepanjang tahun. Perhatikan bahawa angka ini pada dasarnya bersamaan dengan mengambil asas dan membahagikan 27. 5 tempoh pemulihan: $ 99, 000 ÷ 27. 5 = $ 3, 600. Perbezaannya berpunca dari perkhidmatan separa tahun pertama.

Bottom Line

Susut nilai boleh menjadi alat yang berharga jika anda melabur dalam hartanah sewa kerana ia membolehkan anda untuk menyebarkan kos membeli harta tersebut selama beberapa dekad, sehingga mengurangkan kewajiban pajak setiap tahun. Sudah tentu, jika anda menyusut hartanah dan kemudian menjualnya lebih daripada nilai yang disusut nilai, anda akan dikenakan cukai atas keuntungan tersebut melalui Cukai Tolak Balik.

Oleh kerana undang-undang cukai harta sewa rumit dan berubah secara berkala, disarankan agar anda bekerja dengan akauntan cukai yang berkelayakan apabila menubuhkan, mengendalikan dan menjual perniagaan harta sewa anda. Ini memastikan anda akan menerima rawatan cukai yang paling baik - dan juga membantu anda mengelakkan sebarang kejutan pada masa cukai.