NEWSJangan naik turunnya pasaran saham yang digabungkan dengan kadar faedah yang rendah pada sejarah telah menyebabkan banyak pelabur mencari jalan alternatif yang dapat memberikan kadar pulangan yang baik. Satu niche pelaburan yang sering diabaikan adalah lien cukai harta tanah. Peluang yang unik ini dapat memberikan para pelabur yang berpengetahuan dengan kadar pulangan yang sangat baik dalam beberapa kes, tetapi mereka juga dapat membawa risiko yang besar, dan pembeli baru perlu memahami peraturan dan potensi perangkap yang datang dengan pasar ini.

Apa itu Pengambilalihan Cukai?

Apabila pemilik tanah gagal membayar cukai ke atas harta miliknya, maka kota atau daerah di mana harta tersebut terletak mempunyai hak untuk meletakkan hak atas harta itu. Sebuah lien adalah tuntutan undang-undang terhadap harta untuk jumlah belum bayar yang terhutang. Harta yang mempunyai lien yang melekat padanya tidak boleh dijual atau dibiayai semula sehingga cukai dibayar dan lien dikeluarkan. Sama seperti bagaimana hartanah sebenar boleh dibeli / dijual di lelongan, lien cukai hartanah ini boleh dibeli juga. CNBC melaporkan bahawa menurut Persatuan Lien Cukai Kebangsaan, lebih kurang $ 14 bilion cukai harta tidak dibayar setiap tahun, dan kira-kira satu pertiga daripada jumlah ini kemudiannya dijual kepada pelabur swasta. Kerajaan tempatan mendapat manfaat daripada jualan persendirian kerana mereka segera mengambil balik cukai yang dikenakan ke atas harta yang dipersoalkan.

Bagaimana saya boleh melabur di dalamnya?

Apabila lien dikeluarkan, sijil lien cukai dibuat oleh perbandaran yang mencerminkan amaun yang terhutang di atas harta tersebut ditambah dengan apa-apa faedah atau penalti yang perlu dibayar. Sijil-sijil ini kemudian dilelong dan kemudian dikeluarkan kepada pelabur bidaan tertinggi. Kewajiban pajak boleh dibeli hanya sedikit sebanyak beberapa ratus dolar untuk harta benda yang sangat kecil, tetapi mayoritasnya lebih banyak.

Lelongan boleh diadakan dalam keadaan fizikal atau dalam talian, dan pelabur sama ada boleh menurunkan kadar faedah ke atas lien atau menawar premium yang akan mereka bayar. Pelabur yang sanggup menerima kadar faedah yang paling rendah atau membayar premium tertinggi akan diberikan lien. Harus diingat bahawa pembeli sering masuk ke perang bidaan ke atas harta yang diberikan, yang akan menurunkan kadar pulangan yang diperoleh oleh pembeli yang menang. Laporan CNBC juga menyatakan bahawa walaupun kadar perampasan kebangsaan mengenai hartanah dengan hak pajak hanya sekitar 6%, pembeli perlu menyedari kos pembaikan dan lain-lain yang tidak diketahui yang mereka perlu bayar jika mereka mengambil alih pemilikan harta tersebut. Mereka yang kemudian memiliki sifat ini mungkin perlu menangani tugas-tugas yang tidak menyenangkan seperti mengusir penghuni semasa, yang mungkin memerlukan bantuan mahal dari pengurus harta atau peguam.

Mereka yang berminat untuk membeli lien cukai boleh memulakan dengan menentukan jenis harta yang mereka ingin memegang lien, seperti tanah kediaman atau komersil, atau tanah yang belum dibangunkan berbanding harta dengan penambahbaikan.Mereka kemudiannya boleh menghubungi bendahari bandar atau daerah mereka untuk mengetahui kapan, bagaimana dan bagaimana lelongan berikutnya akan diadakan. Pejabat bendahari boleh memberitahu pelabur di mana untuk mendapatkan senarai hak milik yang dijadualkan untuk dilelong, serta peraturan bagaimana penjualan akan dijalankan. Kaedah-kaedah ini akan menggariskan apa-apa keperluan pendaftaran, kaedah pembayaran yang diterima dan butiran lain yang berkaitan.

Pembeli juga perlu melakukan due diligence pada hartanah yang tersedia kerana dalam beberapa kes, nilai semasa harta boleh kurang daripada jumlah lien. NLTA menasihati membahagikan jumlah muka lien cukai bermasalah dengan nilai pasaran harta tanah. Jika nisbah di atas 4%, bakal pembeli berpaling dari harta tersebut. Selain itu, terdapat juga lien lain di atas harta yang akan menghalang pembida mengambil hak miliknya.

Setiap sekeping harta tanah di daerah tertentu dengan lien cukai diberikan nombor dalam petak masing-masing. Pembeli boleh mencari nombor ini dengan nombor untuk mendapatkan maklumat mengenai mereka dari daerah (ini boleh dilakukan secara online). Bagi setiap nombor, daerah tersebut mempunyai alamat harta, nama pemilik, nilai penilaian harta benda, penerangan undang-undang dan pecahan keadaan harta itu dan apa-apa struktur yang terletak di premis itu.

Menuai Keuntungan dari Pembelaan

Pelabur yang membeli lien cukai harta biasanya dikehendaki segera membayar jumlah lien sepenuhnya kepada perbandaran yang mengeluarkan. Dalam semua tetapi dua negeri, pengeluar lien cukai mengumpul prinsipal dan faedah (dan apa-apa penalti yang perlu dibayar) dan membayar pemegang sijil lien, dan mengumpul sijil lien jika ia tidak di fail. Pemilik harta perlu membayar balik pelabur jumlah keseluruhan lien ditambah faedah, yang boleh berkisar antara 5% hingga 36% (kadarnya akan berubah dari satu negara ke negara yang lain). Jika pelabur membayar premium untuk lien, ini boleh ditambah kepada jumlah yang dibayar dalam beberapa keadaan.

Jadual pembayaran biasanya berlangsung dari mana-mana dari enam bulan hingga tiga tahun; dalam kebanyakan kes, pemilik dapat membayar lien sepenuhnya. Jika pemilik tidak dapat membayar lien tersebut pada tarikh akhir, pelabur mempunyai kuasa untuk merampas harta tersebut sama seperti perbandaran (walaupun ini adalah kejadian yang jarang berlaku).

Kekurangan Melabur dalam Pengecualian Cukai Harta

Walaupun lien cukai harta boleh menghasilkan kadar faedah yang besar, pelabur perlu melakukan kerja rumah sebelum memasuki arena ini. Kewajiban cukai biasanya tidak sesuai untuk pelabur pemula atau mereka yang tidak berpengalaman atau pengetahuan mengenai hartanah.

Para pelabur juga perlu mengenali harta sebenar di mana lien telah diletakkan untuk memastikan bahawa mereka boleh mengumpul wang dari pemiliknya. Harta yang usang yang terletak di tengah-tengah kejiranan kejiranan mungkin bukanlah pembelian yang baik, tanpa mengira kadar faedah yang dijanjikan, kerana pemilik harta itu mungkin tidak dapat atau tidak sanggup membayar cukai yang dikenakan.Sifat-sifat yang telah mengalami apa-apa kerosakan alam sekitar, seperti dari bahan kimia atau bahan berbahaya yang didepositkan di sana, juga pada umumnya tidak diingini.

Pemilik Lien juga perlu tahu apa tanggungjawab mereka setelah mereka menerima sijil mereka. Mereka biasanya mesti memberitahu pemilik harta secara bertulis pembelian mereka dalam masa yang dinyatakan. Kemudian, mereka mesti menghantar surat pemberitahuan kedua kepada mereka pada akhir tempoh penebusan jika pembayaran belum dibuat sepenuhnya pada masa itu.

Kewajiban pajak juga bukan instrumen kekal; ramai yang mempunyai tarikh tamat tempoh selepas tempoh tertentu telah berlalu selepas berakhirnya tempoh penebusan. Apabila lien tamat, pemegang liabiliti tidak dapat mengutip apa-apa baki belum dibayar yang sebelum ini terhutang. Jika harta masuk ke dalam perampasan, pemegang lien mungkin mendapati bahawa ada lien lain di atas harta itu, yang boleh menjadikannya tidak mungkin untuk mendapatkan gelaran itu.

Banyak institusi komersil, seperti bank dan dana lindung nilai, juga masuk ke dalam perbuatan tersebut dan dapat melampaui persaingan dan menurunkan hasil. Ini menjadikannya lebih sukar bagi pelabur individu untuk mencari keuntungan yang menguntungkan dan sesetengahnya telah berputus asa. Walau bagaimanapun, terdapat juga dana yang sedia ada yang melabur dalam liens, dan ini boleh menjadi cara yang baik untuk pelabur pemula untuk memasuki arena ini dengan tahap risiko yang lebih rendah.

Bottom Line

Kewajipan cukai hartanah boleh menjadi alternatif pelaburan yang berdaya maju bagi pelabur berpengalaman yang biasa dengan pasaran hartanah. Mereka yang tahu apa yang mereka lakukan dan meluangkan masa untuk meneliti sifat-sifat yang mereka beli lien boleh menjana keuntungan yang banyak dari masa ke masa. Walau bagaimanapun, potensi risiko menjadikan arena ini tidak sesuai untuk pelabur yang tidak canggih. Untuk maklumat lanjut mengenai hak cukai hartanah, rujuk ejen hartanah atau penasihat kewangan anda dan lihat Bagaimana saya boleh melabur dalam lien cukai?