Semua orang tahu kepentingan pulangan atas pelaburan (ROI) - iaitu alat yang serba popular untuk mengetahui bagaimana portfolio anda berfungsi. Jika anda mempunyai harta sewa, penting untuk mengetahui cara mengira ROI supaya anda dapat menentukan keberkesanannya sebagai pelaburan.

Malangnya, kerana pengiraan ROI boleh dimanipulasi dengan mudah dan pembolehubah tertentu sama ada dimasukkan atau dikecualikan apabila membuat pengiraan-memikirkan ROI yang bermakna boleh menjadi satu cabaran, terutamanya apabila pelabur mempunyai pilihan untuk membayar wang tunai atau mengambil gadai janji ke atas harta itu. Di sini, kita melihat dua contoh asas untuk mengira ROI pada harta sewa kediaman.

A Refresher Cepat

Pulangan atas pelaburan adalah ukuran yang digunakan untuk menganggarkan dan menilai prestasi pelaburan atau untuk membandingkan prestasi beberapa pelaburan yang berbeza. Untuk mengira ROI, keuntungan bersih pelaburan dibahagikan dengan jumlah wang yang dilaburkan, dan hasilnya dinyatakan sebagai peratusan atau nisbah. Sebagai contoh, jika anda membeli saham ABC untuk $ 1, 000 dan menjualnya dua tahun kemudian untuk $ 1, 600, keuntungan bersih ialah $ 600 ($ 1, 600 - $ 1, 000). ROI di stok ialah 60% ($ 600 ÷ $ 1, 000 = 0. 60). (Untuk maklumat lanjut, lihat:

FYI On ROI: Panduan Untuk Menghitung Pulangan Pelaburan .)

Transaksi Tunai

Jika anda membeli harta secara langsung, mengira ROInya agak mudah. Anggapkan anda membayar tunai untuk harta sewa $ 100, 000. Anda juga membayar $ 1, 000 dalam kos penutupan, ditambah $ 9,000 untuk pembentukan semula, menjadikan jumlah pelaburan anda dalam hartanah $ 110,000.

Fast forward satu tahun. Anda telah mengumpulkan $ 800 dalam sewa setiap bulan, dan sebagainya telah menuai $ 9,600 untuk tahun ini. Untuk ROI yang paling realistis, kami akan memotong aliran wang tunai $ 167 sebulan ($ 2, 004 setahun) untuk melindungi cukai harta dan insurans (dua perbelanjaan yang tidak dapat dielakkan). Ini memberi anda pulangan tahunan sebanyak $ 7, 596.

Untuk mengira ROI hartanah, anda membahagikan pulangan tahunan ($ 7, 596) dengan jumlah pelaburan yang anda buat pada asalnya ($ 110, 000). $ 7, 598 ÷ $ 110, 000 = 0. 069 atau 6. 9%. ROI anda adalah 6. 9%.

Transaksi Dibiayai

Mengira ROI pada transaksi yang dibiayai adalah sedikit lebih rumit. Andaikan anda membeli harta yang sama $ 100,000 seperti di atas, tetapi bukannya membayar wang tunai, anda mengambil gadai janji, membuat bayaran pendahuluan sebanyak 20%. Kos anda adalah $ 20, 000 untuk bayaran pendahuluan ($ 100, 000 harga jualan x 20%); $ 2, 500 untuk kos penutupan (mereka lebih tinggi kerana gadai janji) dan $ 9,000 yang sama untuk pembentukan semula. Jumlah perbelanjaan out-of-pocket anda ialah $ 31, 500 ($ 20, 000 + $ 2, 500 + $ 9, 000).

Plus, terdapat kos berterusan yang berkaitan dengan gadai janji. Katakan anda mengambil pinjaman 30 tahun dengan kadar faedah 4% tetap.Pada harga $ 80,000 yang dipinjam ($ 100,000 jualan dikurangkan dengan bayaran pendahuluan $ 20,000), bayaran bulanan dan bunga bulanan ialah $ 381. 93. Kami akan menambah $ 167 sebulan yang sama untuk menampung cukai dan insurans, menjadikan jumlah bayaran bulanan anda $ 548. 93. Nota: Alat yang hebat untuk mengira jumlah kos gadai janji adalah kalkulator hipotek seperti yang di bawah.

Sekarang kita mengambil sewa untuk dipertimbangkan. Dengan asumsi penyewa anda membayar $ 800 setiap bulan, anda akan mempunyai aliran tunai $ 251. 07 bulanan (sewa $ 800 - $ 548,93 pembayaran gadai janji). Sekali lagi, cepat maju satu tahun. Membahagikan itu $ 251. 07 hingga 12 menentukan pendapatan tahunan bersih anda atau pulangan: $ 251. 07 x 12 = $ 3, 012. 84.

Seterusnya, bahagikan aliran tunai tahunan dengan perbelanjaan asal anda (bayaran pendahuluan, kos penutupan dan pembentukan semula) untuk menentukan ROI. $ 3, 012. 84 ÷ $ 31, 500 = 0. 095. Jadi, ROI anda adalah 9. 5%.

Sesetengah pelabur menambah ekuiti ke dalam persamaan (ingat bahawa ekuiti bukan wang tunai yang boleh dibelanjakan; anda perlu menjual harta itu untuk mengaksesnya). Untuk mendapatkan jumlah ekuiti, semak jadual pelunasan gadai janji anda untuk mengetahui berapa banyak pembayaran gadai janji anda pergi ke arah membayar prinsipal (yang membina ekuiti). Ini adalah ekuiti yang boleh ditambah kepada angka aliran wang tunai. Dalam contoh kami, jadual pelunasan pinjaman menunjukkan bahawa $ 1, 408. 84 prinsipal dibayar dalam tempoh 12 bulan pertama. Jadi, $ 4, 421. 68 ($ 3, 012. 84 pendapatan tahunan + $ 1, 408. 84 ekuiti) ÷ $ 31, 500 = 0. 14. Hasil: ROI 14%.

Line Bottom

Sudah tentu, contoh di atas cukup asas. Mereka tidak termasuk perbelanjaan tambahan harta sewa mungkin menghasilkan, seperti kos pembaikan / penyelenggaraan, yang perlu dimasukkan dalam pengiraan - dan dengan itu menjejaskan ROI sebenar. (Untuk lebih lanjut, lihat

Bagaimana Nilai Harta Pelaburan Harta Tanah ). Namun, mereka bekerja untuk menunjukkan perubahan ROI bergantung kepada sama ada anda membayar tunai atau membiayai pembelian hartanah. Sebagai peraturan umum, semakin sedikit wang tunai yang anda masukkan ke dalam perjanjian hartanah dan semakin banyak hipotek, semakin besar ROI anda. Sebaliknya, semakin banyak wang yang anda masukkan ke dalam urus niaga dan yang kurang anda meminjam, semakin sedikit ROI anda (tetapi semakin besar pendapatan bersih anda).

Terlepas dari input yang anda gunakan untuk mengira ROI, penting untuk menggunakan pendekatan yang sama untuk semua pelaburan untuk mengekalkan perbandingan yang tepat. Sebagai contoh, jika anda memasukkan ekuiti dalam menilai satu harta, anda harus menyertakannya apabila mengira ROI pada harta anda yang lain, jika anda mempunyai mereka, untuk mendapatkan perbandingan yang tepat.