Membeli rumah biasanya seperti ini: perangkan apa yang anda mampu, cari pemberi pinjaman, sewa ejen harta tanah, membuat senarai barang yang anda wajib, lihat hartanah, lihat lebih banyak hartanah , buat tawaran, selamatkan gadai janji anda, tutup rumah baru anda. Walaupun memakan masa dan kadang-kadang mengecewakan, sifat-sifat yang dilihat secara langsung dianggap oleh kebanyakan pembeli menjadi sebahagian daripada proses pembelian rumah, dan ramai yang tidak akan pernah bermimpi untuk membeli rumah tanpa terlebih dahulu memeriksa kejiranan, rumah dan halaman.

Terdapat pembeli, bagaimanapun, yang sanggup membeli rumah tanpa melihatnya terlebih dahulu. Atas pelbagai sebab, pembeli dan pelabur ini bersedia untuk melangkau bahagian proses ini, bergantung kepada deskripsi perkhidmatan berganda (MLS), foto internet dan lawatan maya. Dengan bilangan rumah yang bermasalah di pasaran, sesetengah pelabur hartanah membeli rumah yang kelihatan tidak kelihatan dalam cubaan untuk menjaringkan tawaran hebat. Pembeli juga mungkin merampas rumah sementara mereka mempunyai peluang di pasaran yang mempunyai bekalan hartanah terhad. Kerana persaingan - dari pembeli kepada calon pelabur dan firma institusi yang pertama yang membeli seluruh blok harta - terdapat peningkatan kekerapan pembelian harta tanah yang tidak kelihatan di pasaran tertentu di seluruh negara. Walaupun anda boleh bertuah dan berputar dengan keuntungan yang bagus apabila sudah tiba masanya untuk dijual, ada risiko penting yang perlu diakui sebelum terlibat dalam pelaburan hartanah jenis ini.

Hartanah

Hartanah tertindas secara amnya rosak atau dalam keadaan yang buruk, dan berada di bawah perampasan atau diiklankan untuk dijual oleh bank atau pemberi pinjaman. Kebanyakan bank cuba memunggah hartanah ini secepat mungkin, kerana mereka mahal untuk memegang: antara cukai harta, penyelenggaraan dan bayaran guaman, ia boleh membiayai bank $ 1, 000 sehari untuk mengekalkan setiap harta dalam inventorinya. Oleh kerana jualan cepat membuat rasa wangi untuk bank, sifat-sifat ini sering ditawarkan pada harga diskaun yang besar, dan ia tidak biasa bagi sesetengah rumah untuk dijual untuk wang pada dolar. Ini mewujudkan peluang yang baik untuk kedua-dua pembeli dan pelabur mendapatkan hartanah di bawah harga pasaran.

Pasaran dengan bekalan yang terhad boleh memaksa pembeli dan pelabur membeli rumah yang tidak kelihatan. Daripada mencari tawaran hebat, bagaimanapun, para pembeli boleh mengharapkan untuk membayar nilai pasaran atau lebih tinggi hanya untuk mendapatkan harta di kawasan yang diinginkan. Di pasaran yang ketat, seperti Boston dan New York City, adalah perkara biasa bagi penjual untuk menerima berbilang, tawaran yang kompetitif, yang dapat memacu harga dengan ketara. Banyak tawaran ini datang dari pembeli yang tidak pernah melangkah ke atas harta itu tetapi mereka tahu bahawa mereka mahu membeli di pasaran itu.

Hartanah pra-pembinaan juga memberi peluang kepada pembeli dan pelabur. Hartanah pra-pembinaan berada di pasaran walaupun belum dibina. Jenis harta ini boleh memberi manfaat kepada kedua-dua penjual dan pembeli: penjual (biasanya pembina) mendapatkan wang yang mereka perlukan untuk meneruskan pembinaan sambil membuktikan daya maju projek kepada pemberi pinjaman dan pembeli berpotensi lain, dan pembeli dapat membeli pada tahap yang lebih rendah kadar pra-pembinaan dengan keupayaan untuk menjual selepas itu pada nilai pasaran (atau di atas, bergantung kepada projek).

Persaingan

Para pelabur yang mencari tawaran hebat atau hartanah utama mungkin menghadapi persaingan sengit dari tukang siram, pemborong dan pembeli institusi. Flippers adalah pelabur hartanah yang bertujuan, seperti pelabur pasaran saham, untuk membeli rendah dan menjual tinggi. Secara tipikalnya, barang-barang sirip membeli hartanah pada harga diskaun, membuat pembaikan dan pengubahsuaian, dan menjual dalam masa yang singkat untuk keuntungan. Nilai Setelah Pembaikan (ARV) hartanah, anggaran nilai pasaran yang adil selepas pembaikan dan pengubahsuaian, digunakan untuk menentukan sama ada harta mempunyai potensi keuntungan. Flippers mengira keuntungan yang berpotensi dengan mengambil ARV dan mengurangkan harga belian, pembaikan dan kos pengubahsuaian, dan membebankan kos (perbelanjaan yang ditanggung untuk memegang harta itu, termasuk pembayaran gadai janji, cukai harta, insurans dan utiliti). Kerana flippers bergantung kepada pengiraan ini untuk menentukan sama ada mereka boleh membuat keuntungan, ada yang tidak akan membeli pandangan yang tidak kelihatan. Walau bagaimanapun, yang lain menumpukan perhatian kepada harta benda yang boleh dibeli yang boleh dibeli dengan diskaun curam tetapi dijual pada lelong tanpa peluang untuk melihat sebelum menandatangani kertas kerja.

Sama seperti sirip, hartanah pemborong cuba untuk mendapatkan keuntungan dari hartanah dalam masa yang singkat. Tidak seperti sirip, bagaimanapun, pemborong tidak membeli dan memulihkan hartanah. Sebaliknya, mereka biasanya meletakkan harta di bawah kontrak dengan kontingen (jadi mereka dapat menamatkan kontrak jika perlu) dan kemudian menyerahkan atau menjual harta tersebut kepada pelabur lain untuk mendapatkan keuntungan. Seorang pemborong boleh dianggap sebagai "orang tengah" yang melengkapkan harta bagi pelabur yang ditubuhkan. Selepas meletakkan harta di bawah kontrak, seorang pemborong menjual harta itu untuk mencari pembeli yang sanggup dan, dalam banyak kes, pemborong mempunyai pembeli berbaris bahkan sebelum meletakkan harta di bawah kontrak. Penyebaran antara apa yang pembeli membayar untuk harta itu dan harganya yang dijualnya adalah keuntungan pemborong. Kerana pemborongan tidak melibatkan pembaikan dan pengubahsuaian yang memakan masa, banyak pemborong mencari keuntungan yang lebih kecil, lebih kerap daripada sirip.

Pelabur institusi membeli inventori besar hartanah, kadang-kadang blok seluruh sifat bermasalah. Pelabur institusi, yang disokong oleh poket yang mendalam, boleh membeli berpuluh-puluh atau ratusan rumah, memandu inventori dan seterusnya memacu harga di pasaran (dan meningkatkan kemungkinan penjualan pada keuntungan).Para pelabur institusi boleh memiliki kuasa beli secara besar-besaran yang boleh menjadikannya agak sukar, jika tidak mustahil, untuk pelabur kecil dan pembeli rumah individu untuk mencari tawaran yang baik dalam pasaran target.

Sebagai tambahan kepada sirip, pemborong dan pelabur institusi - sekumpulan pembeli yang lebih kecil akan membeli penglihatan rumah yang tidak dapat dilihat dari keperluan. Ini paling sering melibatkan individu yang, atas alasan perniagaan atau peribadi, berpindah ke kawasan baru tetapi tidak mempunyai masa untuk membeli rumah baru. Biasanya, pembeli ini bekerja dengan ejen harta tanah yang menghantarnya menerusi penerangan terperinci, foto dan video (atau lawatan maya) hartanah yang memenuhi kriteria pembeli. Oleh kerana ejen itu pada dasarnya menjadi mata dan telinga pembeli, sangat penting bagi pembeli menentukan keperluan tepat mereka, bukan hanya dari segi ciri rumah, tetapi juga keperluan untuk sekolah, perjalanan, pengangkutan awam dan kemudahan berdekatan.

Risiko

Pembeli rumah dan pelabur boleh membeli rumah yang kelihatan tidak kelihatan, tetapi amalan ini bukan tanpa risiko. Salah satu risiko terbesar ialah terdapat sesuatu yang salah dengan harta benda yang tidak muncul dalam foto. Sudut perabot dan kamera dengan mudah boleh menyembunyikan banyak kecacatan, termasuk kerosakan air, serangan, acuan dan kerosakan struktur. Walaupun banyak hartanah yang rosak kerana pemiliknya tidak mempunyai masa, kepakaran atau wang untuk mengekalkan rumah dengan betul, sesetengah hartanah sengaja rosak oleh pemilik sebelumnya. Selalunya, ini adalah percubaan sesat untuk "kembali ke bank" dengan menjadikannya lebih sukar untuk menjual harta itu. Pada masa yang lain, orang merompak apa sahaja yang mereka boleh - peralatan, lekapan, pendawaian tembaga, bahkan landskap - untuk wang itu.

Terlepas dari motivasi, kemusnahan selepas pemalsuan boleh melibatkan perbaikan yang agak murah seperti lubang di drywall, atau pembaikan yang mahal dan mahal. Dalam kejadian yang sangat hodoh dari tahun 2011, sebuah rumah di komuniti berpagar mewah di California memerlukan kira-kira $ 250,000 dalam pembaikan selepas pemiliknya sebelum ini kehilangan rumah untuk rampasan. Bahan kimia dan simen telah dituangkan ke saluran air dan air dibiarkan berjalan selama beberapa bulan - yang membawa kepada acuan yang luas di seluruh rumah dan lantai yang terletak di bawah berat barang yang direndam air. Di samping itu, peralatan, kabinet, tenggelam dan tandas milik hotel telah dikeluarkan.

Alasan lain yang membeli mata ghaib boleh menjadi berisiko adalah bahawa gambar dan lawatan maya tidak membenarkan anda melihat ciri-ciri yang tidak diingini di rumah, seperti kabel tegangan tinggi yang berdekatan, lalu lintas, tahap bunyi kejiranan dan bau yang tidak biasa (dari perkara-perkara seperti seperti acuan atau 100 kucing yang digunakan untuk tinggal di rumah). Pelancaran adalah satu-satunya cara untuk memastikan bahawa anda akan menyukai rumah, halaman, jiran dan kawasan.

Flippers, pemborong dan pelabur institusi mempunyai risiko tambahan untuk tidak dapat menjual harta tersebut tepat pada masanya kerana memerlukan pembaikan yang banyak. Bagi pelabur, semakin lama rumah itu dipegang, semakin banyak wang yang hilang dari segi membawa kos.Premis pelaburan hartanah sering membeli dan menjual dengan cepat, dan apabila ini tidak berlaku - atas sebab apa pun - pelabur boleh mengalami kerugian, terutama apabila pembaikan yang tidak dijangka dan mahal diperlukan.

Cara untuk melindungi diri anda

Klausa kontingensi adalah salah satu perlindungan terbaik apabila membeli pemandangan rumah yang tidak kelihatan. Kontingensi menentukan satu syarat atau tindakan yang mesti dipenuhi agar kontrak hartanah menjadi terikat. Salah satu kontinjensi yang paling penting apabila membeli rumah tanpa melihatnya terlebih dahulu adalah kontinjensi pemeriksaan, yang memberi pembeli hak untuk mendapatkan rumah diperiksa dalam tempoh masa tertentu, seperti 5-7 hari. Ini melindungi pembeli yang boleh membatalkan kontrak atau merundingkan pembaikan berdasarkan hasil pemeriksa rumah profesional. Pemeriksa memeriksa dalaman dan luaran rumah, dan menilai keadaan unsur elektrik, selesai, paip, struktur dan pengudaraan.

Bergantung pada bagaimana kontinjensi diucapkan, pembeli boleh:

• Luluskan laporan pemeriksaan dan lanjutkan dengan perjanjian
• Disapprove laporan dan lepaskan perjanjian
• Meminta masa tambahan untuk pemeriksaan lanjut < Mohon pembaikan atau konsesi
• Pembeli juga boleh meminta kontinjensi pengarah. Jenis kontinjen ini membolehkan anda melakukan pelayaran akhir (atau pertama) dari harta itu sebelum menandatangani kertas kerja pada penutupan. Perlu diingat, seperti semua kontinjensi, penjual tidak perlu bersetuju dengan sebarang kontingensi, dan mereka sering mengharapkan harga beli yang lebih tinggi untuk mengimbangi risiko tambahan kepada penjual (iaitu risiko yang pembeli akan keluar dari kontrak) .

Pembeli dan pelabur boleh menambah lapisan perlindungan untuk membeli pemandangan yang tidak dapat dilihat dengan bantuan profesional hartanah berpengalaman. Adalah penting bahawa ejen berada di pihak anda perjanjian (bekerja untuk pihak anda sebagai agen pembeli) dan tidak bekerja bagi pihak penjual. Agen itu harus mempunyai tanggungjawab fidusiari kepada anda untuk memastikan anda mendapat tawaran terbaik. Ramai pembeli dan pelabur menemui beberapa ejen sebelum mencari seseorang yang memahami keperluan mereka dan yang mereka rasa mereka boleh percaya.

Bottom Line

Sesetengah orang membeli rumah yang kelihatan tidak dapat dilihat dari keperluan, sementara yang lain melakukannya untuk potensi keuntungan pelaburan hartanah. Walau apa pun, membeli rumah tanpa melihatnya terlebih dahulu melibatkan risiko: harta itu boleh mengalami kecacatan atau kerosakan yang boleh mengakibatkan pembaikan yang banyak dan mahal. Juga, rumah mungkin berada di lokasi yang tidak diingini (di sebelah jalan yang sibuk) atau mempunyai ciri-ciri lain yang merugikan. Sama ada anda membeli pandangan yang tidak kelihatan dari keperluan atau sebagai pelaburan, anda boleh mengehadkan risiko anda dengan bekerja rapat dengan agen hartanah yang dipercayai dan berpengalaman, dan dengan memasukkan klausa kontingensi tertentu dalam tawaran untuk membeli hartanah.