Sebelum krisis gadai janji 2008-2009, membeli rumah yang diambil alih adalah proposisi yang lebih sukar. Pemburu bursa harta tanah dahulu harus mengikut lelongan yang dipakai di mahkamah atau menyaring melalui rejaan undang-undang. Tetapi gelombang foreclosures yang dibawa oleh krisis subprima bukan sahaja meningkatkan jumlah harta yang ada, ia telah memudahkan untuk mencari dan memperolehnya. Sebenarnya, proses ini sering serupa dengan pencarian untuk rumah yang lain. Rumah-rumah yang dirampas boleh didapati di hampir setiap pasaran hartanah di seluruh negara, memberikan peluang kepada pemilik rumah dan pelabur sama.

Cara Cari Rumah Terkini

Seseorang boleh mencari harta rampasan dalam beberapa perkhidmatan dan laman web pelbagai senarai penyenaraian (MLS), melalui carian hartanah dalam talian, pejabat bank dan laman web dan akhbar tempatan. Terdapat banyak laman web yang kini mengkhususkan diri dalam mencari rumah dan harta benda yang berada dalam penyitaan, seperti penyitaan satu. com dan HomePath Fannie Mae. com. Beberapa institusi kewangan, seperti Bank of America, juga menawarkan halaman khusus untuk membantu anda mencari rumah yang diambil alih. Dalam perkhidmatan pelbagai senarai tempatan, hartanah yang diambil alih mungkin tidak diserlahkan; ini hanya boleh dinyatakan di dalam perihal harta benda.

Pemberi pinjaman semakin menjual aset mereka yang disita melalui ejen hartanah, jadi jangan teragak-agak untuk meminta broker barang untuk peluang. Sesetengah ejen hartanah juga pakar dalam hartanah perampasan.

Lebih khusus lagi, mencari rumah yang diambil alih bergantung kepada di mana sebenarnya ia berada dalam proses perampasan: Sifat-sifat masih boleh dimiliki oleh pemilik asal (pada peringkat awal, dalam hal pra-rampasan dan penjualan pendek), atau sebuah entiti seperti bank atau kerajaan (di masa yang akan datang). Berikut adalah lima jenis rampasan, dan pendekatan untuk membeli.

1. Pre-Foreclosures
Suatu harta dalam pra-rampasan selepas pemberi pinjaman hipotek telah memberitahu para peminjam bahawa mereka adalah ingkar, tetapi sebelum harta tersebut ditawarkan untuk dijual di lelong. Sekiranya pemilik rumah boleh menjual harta itu pada masa ini, dia mungkin dapat mengelakkan prosiding perampasan, dan kesan negatifnya terhadap sejarah kredit mereka dan prospek masa depan (lihat Mendapatkan Gadai janji Selepas Kebankrapan dan Perampasan ). Oleh itu, sesetengah pemilik rumah sanggup berunding. Pre-foreclosures biasanya disenaraikan di bangunan mahkamah daerah dan bandar. Di samping itu, banyak sumber dalam talian, termasuk www. perampasan. com, senarai hartanah yang berada dalam fasa pra-perampasan.

2. Jualan Pendek
Jualan pendek berlaku apabila pemberi pinjaman sanggup menerima kurang daripada apa yang dikenakan pada gadai janji. Peminjam tidak semestinya perlu membayar balik pinjaman gadai janji bagi pemberi pinjaman untuk bersetuju dengan jualan pendek; Walau bagaimanapun, mereka biasanya perlu membuktikan beberapa jenis kesusahan kewangan, seperti kehilangan pekerjaan, yang mungkin menyebabkan lalai.Selalunya kediaman yang dimaksudkan adalah di bawah air, bermakna ia bernilai kurang daripada baki gadai janji yang belum selesai. Untuk memenuhi syarat sebagai jualan pendek, pemberi pinjaman mesti bersetuju untuk "menjual harta pendek" dengan menerima kurang daripada hutang, dan rumah itu mesti disenaraikan untuk dijual. Ciri-ciri ini biasanya diiklankan sebagai jualan pendek "kelulusan bank yang belum selesai."

Pembelian harta jualan pendek adalah sama seperti pembelian tradisional, tetapi bahasa dalam kontrak akan berbeza, menyatakan bahawa syarat-syarat tersebut tertakluk kepada kelulusan pemberi pinjaman. Bank mungkin mengambil masa beberapa bulan untuk bertindak balas terhadap tawaran jualan pendek, jadi prosesnya boleh mengambil masa yang lebih lama daripada pembelian tradisional. Banyak laman web hartanah, termasuk firma individu atau perkhidmatan penyenaraian, menawarkan pilihan untuk mencari dengan jualan pendek.

3. Lelong Jualan Sheriff
Lelongan jualan sheriff berlaku selepas pemberi pinjaman telah memberitahu peminjam ingkar dan membenarkan tempoh pinjaman bagi peminjam untuk mengejar pembayaran gadai janji. Lelongan direka untuk pemberi pinjaman dengan cepat mendapatkan bayaran balik pinjaman yang secara lalai. Lelongan ini sering berlaku di langkah mahkamah di bandar, yang dikendalikan oleh pihak berkuasa penguatkuasaan undang-undang tempatan. Hartanah tersebut dilelongkan kepada pembida tertinggi di tempat yang diumumkan secara terbuka, tarikh dan masa. Pemberitahuan ini boleh didapati di akhbar tempatan dan di banyak lokasi dalam talian dengan melakukan carian untuk "lelongan jualan sheriff."

4. Hartanah Milik Bank
Hartanah yang tidak dijual di lelong kembali ke bank; iaitu, mereka menjadi hartanah REO (REO). Mereka sering diuruskan oleh jabatan REO bank, yang mengekalkan penyenaraian harta milik bank. Sumber dalam talian seperti www. realtytrac. com mempunyai senarai luas yang boleh dicari oleh bandar, negeri atau poskod.

5. Hartanah yang Dipunyai Kerajaan
Sesetengah rumah dibeli dengan pinjaman yang dijamin oleh Pentadbiran Perumahan Persekutuan (FHA) atau Jabatan Hal Ehwal Veteran (VA). Apabila hartanah ini dirampas, mereka ditarik balik oleh kerajaan dan dijual oleh broker yang bekerja untuk kerajaan. Seorang broker berdaftar kerajaan mesti dihubungi untuk membeli hartanah milik kerajaan. Pembeli boleh meneliti sifat tersebut di www. hud. gov (klik pada "TOPIC AREAS" dan pilih "Homes for Sale").

Kenapa Rumah-rumah Foreclosed adalah lebih murah

Titik jualan terbesar rumah yang diambil alih adalah, sememangnya, harga yang ditandakan harga mereka - sering jauh lebih rendah daripada hartanah lain yang serupa di kawasan yang sama (dikenali sebagai sebanding, atau comps, di broker -pesan). Kebanyakan penyitaan dijual pada harga 5% di bawah nilai pasaran, sekurang-kurangnya, dengan diskaun yang lebih besar di rantau tertentu. Pembeli juga boleh memanfaatkan penjimatan tambahan dengan faedah seperti penurunan bayaran, kadar faedah yang lebih rendah atau penghapusan yuran penilaian dan kos penutupan tertentu.

Apa yang menjadikan mereka perjanjian itu? Sekiranya kediaman itu berada di peringkat pra-rampasan atau jualan pendek, pemiliknya sedang mengikat kewangan - mereka memerlukan wang. Dan masa tidak berada di pihak mereka: Mereka perlu membongkar harta benda itu, dan mendapatkan apa yang mereka dapat ketika mereka boleh, supaya mereka kehilangannya sepenuhnya.Singkatnya, penjual ini tidak betul-betul berunding dari kedudukan kekuatan. Walaupun ia mungkin kelihatan kejam untuk mengambil kesempatan daripada kemalangan orang lain, pembeli boleh mendapat manfaat.

Mereka boleh mendapat manfaat lebih jika harta itu sebenarnya telah dirampas. Pejabat sheriff tidak berminat untuk menggantung ke rumah; bank tidak mahu berada di dalam perniagaan tuan tanah. Institusi kewangan lazimnya ingin menyingkirkan harta benda yang diambil alih dengan segera (untuk harga yang wajar, tentu saja - mereka harus menjawab kepada para pelabur dan juruaudit bahawa mereka membuat setiap percubaan untuk mendapatkan kembali jumlah pinjaman asal yang mungkin). Sekali lagi, manfaat ini pembeli.

Akhirnya, rumah yang dirampas biasanya dijual dalam keadaan "as-ada" - jika ada kerosakan, pembaikan bukan sebahagian daripada persamaan - dan, seperti yang digunakan penggemar perabot kereta dan vintaj tahu, "as-is" diterjemahkan ke dalam diskaun. Sudah tentu, "as-is" boleh menjadi pedang bermata dua, seperti yang akan dibincangkan di bawah.

Risiko Membeli Rumah Terkurung

Harta Masalah

Walaupun ia membawa diskaun pampasan, "keadaan seperti" boleh menjadi sangat muram. Sekiranya rumah itu masih diduduki oleh pemiliknya, ia sering tidak dijaga dengan baik - setelah semua, jika orang tidak dapat membuat pembayaran gadai janji, mereka mungkin tertinggal dengan membayar untuk pemulihan tetap, belum lagi pembaikan utama. Di samping itu, sesetengah orang yang menghadapi atau dipaksa masuk ke dalam rampasan dipecat, dan mengambil kekecewaan mereka di rumah mereka sebelum reputasinya bank. Ini sering melibatkan pembuangan peralatan dan lekapan, dan kadang-kadang juga vandalisme secara langsung.

Jika harta itu telah ditarik balik, keadaan lebih teruk lagi. Jenayah adalah kebimbangan utama dengan rumah kosong. Rumput yang rapi dan bumbung yang usang mengiklankan kepada pencuri bahawa tempat itu kosong. Kebanyakan oportunis ini akan merompak rumah paip tembaga, pendawaian tembaga, perkakas dan lekapan. Rumah kosong juga boleh menjadi magnet untuk tawaran dadah, pelacuran dan jenayah kekerasan. Komuniti miskin amat sukar kerana mereka mempunyai sumber yang lebih sedikit untuk membuat perbaikan berbanding penduduk yang lebih kaya. Walaupun tanpa unsur jenayah, rumah yang telah duduk tidak aktif selama berbulan-bulan atau bahkan bertahun-tahun mungkin telah terdedah kepada unsur-unsur dan dengan demikian mempunyai risiko yang besar dari beberapa jenis kerosakan: acuan, paip terjejas, reput kayu, rayap - hal-hal yang memerlukan pengeluaran besar untuk membetulkan, membuat tag harga murah itu kurang murah. Sesetengah institusi kewangan akan melakukan penyelenggaraan asas ke atas hartanah REO mereka, seperti winterizing. Walau bagaimanapun, mereka menolak apa-apa tanggungjawab untuk keadaan semasa harta itu, dan tidak akan membuat apa-apa pembaikan sebelum dijual. Sudah tentu, laporan pemeriksaan rumah dapat mendedahkan banyak masalah yang mungkin, dan kontraktor umum dapat memberikan perkiraan perbaikan. Malangnya, pembeli di lelong kerap tidak mempunyai peluang untuk memeriksa hartanah mereka sebelum membeli, yang bermaksud bahawa anda dapat menemui sejumlah kejutan jahat di rumah anda setelah anda menandatangani garis putus-putusnya.(Untuk lebih lanjut, lihat Kesalahan Membeli Rumah Penyitaan .)

Kos Tersembunyi

Bersama dengan kerja pembaikan dan pengubahsuaian yang tidak dapat dijangka, kelayakan seperti cukai dan liens kembali (yang sifat lelongan sering dilampirkan kepada mereka, sama ada oleh IRS atau negeri atau pemiutang lain) boleh menambah kos selanjutnya ke rumah yang tidak diingini. Apapun yang perlu dibayar, kerajaan mesti terlebih dahulu dibayar dan diselesaikan sebelum proses belian dapat diteruskan. Ini terpakai terutamanya untuk hartanah yang dilelong; sebuah bank akan sentiasa membayar mana-mana lien yang melekat pada harta itu sebelum dijual semula kepada pihak lain.

Pembida di lelongan mesti membayar harta mereka secara tunai pada masa pembelian: Tiada pembiayaan dibenarkan. Oleh itu, pastikan membeli rumah tawar-menawar anda tidak membiarkan anda miskin wang tunai.

Proses Lambat

Komplikasi sebelumnya sering bermaksud banyak kertas kerja. Biasanya, foreclosures akan mempunyai beberapa dokumen tambahan yang perlu disiapkan untuk mempersiapkan penutupan, yang tidak selalu begitu tepat pada masanya. Jika keadaan jualan pendek, pemberi pinjaman pemilik harus meluluskan perjanjian itu dan yang mungkin mengambil masa yang lama, seperti yang disebutkan sebelumnya. Kerosakan serius yang terdapat di rumah boleh mengakibatkan penilaian rumah yang lebih rendah, yang mungkin menjejaskan keupayaan pembeli untuk mendapatkan pinjaman. Sesetengah peminjam tidak akan meminjamkan di bawah jumlah dolar tertentu kerana potensi keuntungan pada pinjaman yang lebih rendah tidak berisiko.

Walaupun anda fikir bank akan bersungguh-sungguh untuk memunggah kediaman yang ditarik balik, masa tindak balas antara bank dan pihak lain yang terlibat juga boleh menjadi lambat dengan hartanah REO. Jumlah masa yang diperlukan untuk mendapatkan tindak balas pada tawaran anda boleh berbeza secara meluas; jika bank yang memegang harta anda dibanjiri dengan foreclosures, maka ia boleh mengambil masa yang lebih lama untuk bank memproses permintaan anda. Bank dengan backlog yang besar telah diketahui mengambil masa sehingga 90 hari untuk menjawab tawaran. Sekiranya anda merancang untuk membiayai pembelian, anda akan bijak untuk meluangkan masa untuk mendapatkan prabayaran untuk gadai janji.

Pertandingan

Seperti mana-mana pasaran, apabila terdapat peluang untuk memperoleh sesuatu dengan diskaun dari kadar yang akan datang, permintaan akan melambung. Jadi minat dan persaingan yang meningkat - bukan hanya dari penghuni yang berpotensi tetapi dari pelabur dan golongan profesional - tidak dapat dielakkan ketika berurusan dengan harta yang dirampas yang berharga. Sering kali, rumah yang diambil alih boleh berharga murah di bawah rumah-rumah lain di kawasan sekitarnya, tetapi apabila kata keluar, banyak tawaran boleh datang dengan cepat dan perang bidaan berlaku. Jadi apa yang pernah menjadi rumah murah di kawasan kejiranan yang besar dengan cepat boleh menjadi harta mahal.

Pembeli prospektif rumah yang diambil alih mungkin bijak untuk mengemukakan tawaran ke atas beberapa hartanah sekaligus, kerana mungkin pembeli bersaing untuk mengamankan properti dengan tawaran yang lebih tinggi atau penawaran semua tunai. Tetapi jangan berkecil hati jika orang lain mengecewakan tawaran anda untuk harta tertentu; semak semula secara berkala untuk melihat jika ia muncul semula dalam inventori bank. Tawaran perampasan cenderung jatuh agak kerap.

Membeli Rumah Yang Didakwa> Jika membeli dari bank, anda perlu mempertajam kemahiran perundingan anda dan memulakan proses dengan tawaran lowball pada harta yang anda inginkan. Bank-bank yang telah mengumpulkan jumlah inventori yang diambil alih akan lebih cenderung untuk berunding dengan harga; semakin lama bank telah memegang harta itu, semakin besar kemungkinan bahawa ia akan serius mempertimbangkan tawaran yang lebih rendah, terutama pada harta yang telah diadakan untuk jangka masa yang lebih lama. Oleh itu, anda mungkin perlu membuat tawaran awal anda pada harga yang sekurang-kurangnya 20% di bawah harga pasaran semasa, atau mungkin lebih-lebih lagi jika harta yang anda tawarkan terletak di kawasan yang mempunyai kejadian penyitaan yang tinggi.

Jika anda boleh membayar untuk harta dan apa-apa pengubahsuaian yang diperlukan secara tunai, anda berada dalam kedudukan yang dicemburui. Itulah sebabnya sesetengah pembeli memutuskan untuk bekerjasama dengan pelabur luar yang boleh membantu mereka di hujung depan dan berkongsi apa-apa keuntungan apabila rumah itu menyekat blok jualan sekali lagi. Malah, tawaran tunai mewakili sebahagian besar jualan REO.

Pilihan Pembiayaan untuk Rumah Terkini

Anda boleh menggunakan gadai janji untuk membeli harta REO, walaupun pemberi pinjaman swasta cenderung bersikap curang tentang pembiayaan transaksi penangkapan. Walau bagaimanapun, dua pilihan pembiayaan tersedia untuk mereka yang layak - 203 (k) pinjaman daripada Pentadbiran Perumahan Persekutuan (FHA), dan program HomeSteps melalui Freddie Mac, salah satu syarikat yang ditaja kerajaan yang membeli balik gadai janji.

203 (k) Pinjaman

FHA merancang 203 (k) gadai janji untuk membantu meredakan kebimbangan bank-bank yang akan menghindar dari REO berisiko tinggi. pembelian. Dengan mengenakan peminjam premium insurans hipotek, mereka dapat menjamin pinjaman yang dibuat oleh pemberi pinjaman swasta yang menyertai program ini.

Bagi peminjam, salah satu kelebihan utama ialah keupayaan untuk membiayai pembelian rumah, ditambah dengan pembaikan yang diperlukan, dalam gadai janji tunggal. Versi yang lebih asas, pinjaman 203 (k) yang diselaraskan, dimaksudkan untuk pembaikan terhad yang tidak memerlukan rancangan kejuruteraan atau seni bina. Individu boleh meminjam sehingga $ 35, 000 di atas harga jualan rumah untuk menampung remedi asas seperti peralatan baru, tepi dan tingkap.

Dengan pembetulan yang lebih luas, seperti membina tambahan atau menjaga kerosakan struktur, pinjaman tradisional 203 (k) biasanya merupakan pilihan terbaik. Tidak seperti varian yang disederhanakan, pemilik rumah mesti mengambil sekurang-kurangnya $ 5, 000; jumlah maksimum adalah berdasarkan had FHA untuk setiap daerah. Di samping itu, anda perlu membayar untuk perunding bebas untuk memeriksa harta tersebut dan mengesahkan bahawa kerja memenuhi garis panduan program.

Kelemahan tambahan kepada pinjaman ini adalah harga. Selain daripada membayar insurans gadai janji, peminjam biasanya membayar kadar faedah yang satu perempat daripada mata peratusan yang lebih tinggi daripada pinjaman konvensional. Mereka juga mungkin perlu membayar satu atau dua mata, yang merupakan bayaran pendahuluan yang masing-masing bernilai 1% dari jumlah prinsipal.

Rajah 1.

Perbandingan antara pinjaman tradisional 203 (k) dan versi diperkemas. (Sumber: Laman web Bank of America)

HomeSteps

Freddie Mac menyediakan kecairan ke pasaran gadai janji dengan membeli pinjaman dari bank, menyatukannya dan menjualnya kepada pelabur sebagai sekuriti. Dengan HomeSteps, organisasi - melalui rakan niaga swasta - menawarkan pembiayaan khas bagi mereka yang ingin membeli hanya harta yang diambil alih yang dimilikinya. HomeSteps kini hanya boleh didapati di negeri-negeri berikut: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, Carolina Utara, Carolina Selatan, Tennessee, Texas dan Virginia.

Sekiranya anda tinggal di salah satu negeri ini, HomeSteps mempunyai beberapa manfaat penting. Ketua di kalangan mereka adalah bahawa anda tidak perlu membeli insurans hipotek, yang membezakannya daripada pinjaman 203 (k). Itu saja boleh menjimatkan ratusan pembeli, bahkan ribuan dolar dalam perjalanan hipotek. Tambahan pula, gadai janji HomeSteps tidak memerlukan penilaian pada permulaan, yang boleh menjadi halangan utama bagi mereka yang mencari pinjaman konvensional.

Pembeli boleh mencari senarai satu keluarga, kondo dan hartanah pelbagai keluarga di laman web HomeSteps.

Garis Bawah

Di permukaan, rumah yang dirampas boleh kelihatan menarik. Walau bagaimanapun, kos boleh menjadi sangat tidak dapat diramalkan dan kerosakan yang mendasari boleh membuat harta tidak diingini. Proses belian sering kali lembap, yang mungkin merangsang pemikiran kedua dalam fikiran pembeli, sementara permintaan yang tinggi untuk menarik harta yang dirampas mungkin mendorong beberapa pembeli yang berharap.

Dengan semua ini dikatakan, rumah-rumah yang dirampas boleh menjadi tawaran yang luar biasa. Pembeli mempunyai peluang yang unik untuk membayar harga di bawah pasaran untuk rumah yang tidak akan tersedia untuk mereka di bawah keadaan biasa. Sekiranya terdapat simpanan di bahagian pengambilalihan, ia akan meningkatkan kemungkinan pembeli menyedari penghargaan terhadap asetnya, dan keuntungan atas pelaburannya jika dia menjual, pada masa akan datang.

Jika dilakukan secara bertanggungjawab, membeli rumah yang diambil alih boleh membenarkan pembeli memperoleh banyak manfaat untuk bertahun-tahun yang akan datang.