Bagaimana Boom Real Estate China Mula

Peralihan ke ekonomi berpusatkan pasaran dari ekonomi terkawal pada tahun 1980-an telah meletakkan China pada trajektori pertumbuhan yang tinggi sejak itu. Dukuh sebenar datang pada akhir 1990-an apabila sektor perumahan diswastakan. Pada masa ini, "pasaran hartanah" telah wujud, mengambil alih sistem "unit kerja" di mana pangsapuri diperuntukkan sebagai faedah yang berkaitan dengan pekerjaan seseorang. Besarnya perubahan ini adalah kunci dalam menganalisis pertumbuhan ekonomi China. Data IMF menunjukkan industri hartanah di China menyumbangkan 5% daripada KDNK pada tahun 2000 tetapi meningkat kepada 15% pada tahun 2012.

Pasaran Harta Tanah Di bawah Tekanan

Walaupun masih boleh dibahaskan sama ada gelembung hartanah China akan pecah atau hanya perlahan menstabilkan, hartanah telah kehilangan momentum dalam beberapa tahun kebelakangan ini. Pembina menanggapi permintaan yang perlahan dengan memotong harga rumah dan orang ramai kini membeli hanya untuk menduduki, bukannya melabur. Kerajaan China juga telah cuba membantu sektor perumahan dengan pakej rangsangan sebagai tindak balas kepada krisis ekonomi global.

Harta tanah telah menjadi pemacu pertumbuhan yang paling menonjol di China dan jika harga terus berkurang, pelabur mungkin akan menguangkan kerugian mereka dan pembeli cenderung menangguhkan pembelian. Ini akan menyebabkan permintaan yang lebih rendah dan meninggalkan bekalan rumah yang tinggi yang hanya akan dijual untuk harga yang lebih rendah.

Kebanyakan penganalisis dan ahli ekonomi bersetuju bahawa pasaran hartanah di China meningkat untuk beberapa pembetulan utama, namun sukar untuk meramalkan sama ada terdapat krisis perumahan atau penstabilan harga yang perlahan. Sesetengah petunjuk industri dan penyelidikan mencadangkan bahawa industri hartanah pastinya tidak akan berkembang seperti yang berlaku pada tahun 1990-an dan ketika terdapat tanda-tanda ketidaktentuan yang besar, tidak ada trend yang jelas.

Walaupun tidak ada keraguan krisis hartanah akan membawa berita buruk ke pasaran di seluruh dunia, kebanyakan pelabur tidak melihat gelembung perumahan di China sebagai sesuatu yang serupa dengan krisis gadai janji subprima U. . Kadar hutang isi rumah Cina jauh lebih rendah daripada yang dilihat di Amerika Syarikat, dan tidak seperti bank U. S, bank-bank China telah menyimpan pinjaman perumahan di penyata kewangan mereka daripada membungkusnya dan menjualnya sebagai kewajipan hutang bercagar (CDO).

Keterlanjuran dan Penambahbaikan

Walaupun China mungkin dianggap lebih selamat daripada U. S berkaitan dengan kesan CDO, masalah utama mereka datang dengan kelebihan bekalan dan kemampuan. Dengan rumah-rumah yang dibina untuk hampir seluruh penduduk bandar China, permintaan untuk rumah-rumah baru merosot. Jurang permintaan dan bekalan sangat besar sehingga beberapa bandar Tier II dan Tier III di China dikenali sebagai "bandar hantu" kerana banyaknya rumah yang kosong, dengan sedikit faedah dari warganegara bahkan menjadi penduduk bandar tersebut .

Kesesuaian adalah satu lagi masalah besar yang menyumbang kepada penurunan harga dan permintaan yang rendah. Purata pendapatan boleh guna bagi penduduk China yang tinggal di kawasan bandar adalah 26, 955 RMB (4, 390 USD) setahun, di mana harga satu meter persegi untuk membeli pangsapuri di bandar-bandar seperti Beijing atau Shanghai boleh berlegar sekitar 54,000 RMB (8, 800 USD) kepada 29, 000 RMB (4, 720 USD). Harga kepada nisbah pendapatan adalah setinggi 32 di bandar-bandar utama seperti Beijing dan Shanghai, berbanding dengan bandar-bandar seperti Singapura, New York atau Toronto di mana nisbah ini berkisar antara 5 hingga 8.

Bottom Line

Pemulihan Sektor harta tanah China masih belum kelihatan, namun, krisis gelembung magnitud yang sama seperti krisis subprima U. S tidak mungkin. (Untuk lebih banyak lawatan kandungan berkaitan harta tanah yang lebih banyak daripada 10 bandaraya Asia untuk pelaburan hartanah.)