Tidak ada yang menyewa tempat di New York City. Anda tinggal di sini - mari kita hadapi itu - modal global dan anda dapat mengejek pelancong. Membuatnya di sini dan tahu anda akan membuatnya di mana sahaja. Menulis cek bulanan kepada tuan rumah, menonton jumlah sewa sewa tahun demi tahun dan selepas 20 tahun atau tidak mempunyai perkara yang sihat untuk menunjukkannya. Ya, anda betul-betul menyewa - ia bukan semua bintang berkelip dan debu dongeng.

Namun, hartanah bandar semakin berkembang, dan seluruh dunia menginginkannya, iaitu kerana hanya emas atau akaun bank Swiss menjadikan pertaruhan kewangan yang lebih selamat. Risiko yang rendah, ya, dan menghadap ke sesekali harga sesekali dalam harga, sejarah menunjukkan ia hanya akan naik nilai. Tetapi di manakah anda bermula?

Apartments Come In Two Flavors

Things First Pertama: Lupakan tentang membeli sebuah "apartmen. "Anda mempunyai dua pilihan: Co-op atau Condo. Perbezaan? Tiada apa-apa dan segala-galanya. Secara umumnya co-ops lebih tua daripada 1980 dan kondominium lebih baru. Bangunan koperasi dimiliki oleh sebuah syarikat dan pembeli menerima saham. Pemilik kondominium menerima perbuatan ke unit tertentu di dalam harta itu. Sama ada cara anda masih perlu membayar cukup untuk menampung cukai dan kos operasi di bangunan. Menjadi lebih tua, koperasi biasanya telah membayar hipotek yang mendasari dan mungkin mempunyai kos yang lebih rendah, jadi caj bulanan mungkin lebih rendah juga.

Papan Co-op boleh menjadi sukar apabila masuk ke dalam bangunan, yang bermaksud harta boleh duduk di pasaran sedikit lebih lama sebelum orang yang betul datang - katakan, seseorang yang mempunyai minima 50% bayaran pendahuluan. Itulah faktor dalam kecairan pelaburan.

Terdapat juga jenis apartmen hibrid yang dipanggil "condop" yang biasanya bermaksud co-op dalam struktur undang-undang tetapi dengan dasar lembaga yang lebih santai pada pembeli dan sublet yang lebih seperti peraturan yes-you-can pada kondominium. Pembeli yang membuat pelaburan untuk pendapatan serta pertumbuhan dan bukannya membeli tempat tinggal untuk diri mereka sendiri ingin memastikan mereka dapat dengan mudah mendapatkan penyewa unit.

Yang mana satu untuk anda?

Gaya Hidup: Sesetengah orang tidak akan menyempurnakan kincir angin gitar Pete Townsend, walaupun mereka mendedikasikan malam mereka untuk mengamalkan Tidak Akan Fooled Again. Orang lain boleh menghabiskan waktu berjaga mereka menerjemahkan Shakespeare ke Cretan Linear B. Papan kondominium memihak kepada fanatarian Townsend. Koperasi boleh mengusir mereka, dan memaksa mereka untuk menjual.

Kos: Co-ops lebih murah. Pada suku kedua '15, pembeli membayar purata $ 1, 186 setiap kaki persegi, 34% kurang daripada $ 1, 589 yang kondo pembeli dibongkar. Kondo mempunyai kos penutupan yang lebih tinggi juga: cukai perakaunan hipotek sebanyak 1. 8% untuk pinjaman di bawah $ 500, 000, dan 1. 925% untuk lebih. Anda perlu membeli insurans tajuk, di. 5% daripada pembelian. Dan dalam kondominium baru, cukai pemindahan ialah 1. 825% untuk hartanah melebihi $ 500, 000, dan 1.425% di bawah $ 500 K.

Memenuhi Lembaga: Pemegang saham bersama memilih lembaga yang mencipta dan menguatkuasakan peraturan. Mereka mungkin tidak suka kertas dinding faux-fur, pertandingan memanah di bumbung, telefon pintar di lobi, dan Cujo mungkin keluar dari soalan, walaupun pada tali. Sesetengah papan co-op adalah jahat dan berkuasa. Lain-lain terdiri daripada sukarelawan dengan anak-anak dan pekerjaan. Kondo mempunyai papan juga, dan mereka tidak peduli sama sekali mengenai menghias, telefon dan anjing. Tidak kira. Wawancara ini tidak begitu mengerikan seperti yang anda fikirkan. (Kecuali anda seorang penjahat atau bintang rock yang peminat dan paparazzi akan menyumbat lobi dan mengikat penjaga pintu.)

Caj Bulanan

Pemilik Co-op membayar penyelenggaraan, yang meningkat 3 hingga 7% setiap tahun dan dengan frekuensi yang membimbangkan. Bukan sahaja ia meliputi kos operasi bangunan, tetapi ia juga membayar cukai hartanah. Mereka mempunyai caj yang sama dalam kondominium, dipanggil caj biasa. Cukai harta tidak termasuk. Untuk barang-barang besar, seperti menggantikan lif atau trotoar, kedua menilai yuran. Pemilik boleh menyebarkan pembayaran dari masa ke masa.

Aset Plus Downpayment Plus

Co-op seperti pembeli untuk meletakkan 20 hingga 25% daripada harga - dan beberapa bangunan elit bersikeras 50% atau (jarang) walaupun 75% - ditambah bukti bahawa pembeli mempunyai cukup untuk membayar gadai janji dan penyelenggaraan untuk dua tahun tambahan. Tetapi kondominium mempunyai had pembiayaan yang kurang ketat, biasanya, walaupun beberapa bangunan elit sekarang memerlukan bayaran pendahuluan yang layak, dan cukup dalam escrow untuk satu hingga dua tahun caj biasa.

Subletters adalah stepchildren co-op. Secara amnya bangunan itu lebih suka pemilik-pemilik, jadi jika ada masalah, anda tidak sukar untuk mencari, sama ada ia adalah paip pecah atau hanya parti eggnog percutian di lobi. Tidak semua bangunan membenarkan pieds-a-terre, di mana pemilik mempunyai kediaman utama di tempat lain. Pemilik boleh menyewakan hanya setahun atau dua dari tempoh lima hingga tujuh tahun. Lembaga mesti meluluskan, dan mengenakan bayaran untuk subletting yang meliputi kos mensubsidi subkeluar prospektif. Walaupun kondominium mungkin mempunyai peraturan terhadap sublet jangka pendek (kurang daripada 6 bulan, katakan), tidak ada subleases yang lebih panjang, dan tidak juga lembaga kondo mendapat kelulusan.

Bottom Line

Memiliki sekeping hartanah di bandar besar di dunia dan tahu anda membuat pelaburan apabila anda menulis cek itu setiap bulan terasa sangat baik. (Anda juga mungkin mahu membaca Bagaimana Mahal Adakah Bandar Raya New York - Betul? )