Kedua-dua jenis asas pinjaman gadai janji untuk pembeli rumah untuk dipertimbangkan adalah gadai janji kadar tetap dan kadar berubah. Kadar gadai janji tetap adalah mudah dan mudah: Kadar faedah, dan oleh itu bayaran bulanan, ditetapkan untuk keseluruhan tempoh pinjaman pada masa pinjaman dibuat. Kadar gadai janji berubah-ubah, juga dikenali sebagai gadai janji kadar larasan (ARM), berbeza dengan kadar faedah yang dikenakan kepada peminjam, dan jumlah bayaran bulanan yang sama, perubahan sepanjang tempoh pinjaman.

Gadai janji kadar berubah-ubah bermula dengan kadar tetap yang dikenakan untuk tempoh tertentu pada permulaan pinjaman, biasanya tiga, lima atau tujuh tahun. Sebagai contoh, kadar permulaan pada gadai janji kadar berubah 7/1 adalah sah untuk tempoh tujuh tahun pertama tempoh pinjaman, selepas itu kadar diselaraskan sekali setahun. Pelarasan kadar faedah berkala dikira menggunakan kadar penanda aras seperti Kadar Tawaran Antara Bank London (LIBOR), ditambah dengan premium berdasarkan premium biasa pemberi pinjaman dan kepercayaan kredit peminjam. Sesetengah gadai janji kadar berubah setiap tahun, sesetengah menyesuaikan setiap enam bulan, dan sesetengahnya menyesuaikan sesering bulanan. Perubahan kadar faedah diterjemahkan kepada perubahan dalam jumlah pembayaran bulanan.

Kelebihan yang menarik banyak peminjam kepada gadai janji kadar berubah ialah kadar faedah awal yang dikenakan ke atas bahagian pertama pinjaman biasanya lebih rendah daripada kadar terbaik yang boleh didapati pada gadai janji kadar tetap yang setanding. Dengan kadar permulaan yang merupakan titik peratusan atau lebih rendah, peminjam boleh menyimpan sejumlah besar wang dan membayar lebih banyak jumlah pinjaman prinsipal di bahagian awal hipotek kadar berubah. Walau bagaimanapun, terdapat kelemahan berpotensi yang signifikan kepada gadai janji kadar berubah yang peminjam perlu dipertimbangkan.

Peningkatan Bayaran Mendadak

Risiko utama dengan gadai janji kadar berubah ialah kenaikan kadar faedah yang curam boleh diterjemahkan kepada peminjam tiba-tiba melihat kenaikan bayaran bulanan yang besar sehingga dia tidak mampu pembayaran. Faktor utama dalam mempercepat krisis kewangan pada tahun 2008 adalah sejumlah besar peminjam gadai janji berubah-ubah yang dipukul dengan kenaikan bayaran bulanan terlalu curam untuk mereka mampu, menyebabkan kegagalan membayar pinjaman hipotek.

Untuk memberi idea bagaimana jumlah bayaran bulanan secara drastik boleh meningkat apabila gadai janji kadar berubah diselaraskan, bayaran bulanan pada pinjaman 160,000 pinjaman perumahan pada kadar 3. 5% adalah lebih kurang $ 700 sebulan. Sekiranya kadar faedah bertambah kepada 8%, pembayaran bulanan hampir dua kali ganda, meningkat kepada $ 1, 200 sebulan.

Pelarasan kadar permulaan yang berlaku pada gadai janji kadar berubah biasanya merupakan yang terbesar, kerana ia menyesuaikan untuk perubahan kadar faedah yang telah berlaku selama beberapa tahun.Pelarasan masa depan dibuat secara lebih kerap, apabila kadar tidak mungkin berubah dengan ketara.

Satu cara untuk mengurangkan potensi risiko kadar faedah adalah untuk mendapatkan pinjaman kadar berubah-ubah dengan topi yang menguntungkan, yang merupakan had maksimum yang dikenakan pada kadar faedah atau bayaran bulanan, boleh dinaikkan pada sebarang pelarasan. Sesetengah gadai janji kadar berubah juga mempunyai had cap pada jumlah amaun yang kadar faedah boleh meningkat sepanjang tempoh pinjaman. Walau bagaimanapun, peminjam perlu membaca cetakan halus, seperti yang kadang-kadang topi tidak berlaku untuk pelarasan kadar awal, yang membawa risiko kadar faedah yang paling.

Sederhana-Memahami Terma Pinjaman

Oleh kerana gadai janji kadar berubah lebih kompleks daripada pinjaman kadar tetap, sukar bagi peminjam untuk memahami syarat pinjaman yang tepat. Pemberi pinjaman gadai janji mempunyai banyak kelonggaran mengenai elemen pinjaman, seperti topi, tanda aras yang digunakan untuk penyesuaian dan margin premium. Ia agak mudah bagi peminjam untuk gagal memahami syarat-syarat yang rumit dan saling berkaitan dengan pinjaman mereka, yang boleh membawa kepada perubahan pembayaran bulanan yang tidak dijangka dan bermasalah. Satu contoh, seperti yang dirujuk di atas, adalah satu contoh di mana seorang peminjam percaya bahawa dia dilindungi dari kenaikan pembayaran bulanan yang besar dengan topi kenaikan setiap penyesuaian, tetapi dia tidak dapat melihat bahawa topi itu tidak terpakai pada pelarasan kadar faedah awal.

Pinjaman Pelunasan Negatif

Satu risiko dengan beberapa gadai janji kadar berubah adalah pinjaman pelunasan negatif, yang merupakan keadaan di mana peminjam sebenarnya boleh terhutang lagi setelah membayar pinjaman selama bertahun-tahun daripada yang dilakukannya pada awal daripada pinjaman. Alasan untuk ini biasanya kerana pinjaman mempunyai cap pada amaun pembayaran bulanan boleh meningkat, tetapi topi itu tidak sesuai dengan jumlah bunga yang diperbolehkan untuk meningkat. Ini mengakibatkan keadaan di mana jumlah bayaran bulanan tidak meliputi semua bunga yang kena dibayar atas pinjaman. Baki yang terhutang kemudian ditambah kepada jumlah hutang peminjam, baki prinsipal, yang mengakibatkan peminjam harus membayar bunga atas bunga.