Jika anda berfikir untuk membeli sebuah rumah, anda mesti menyimpan wang yang cukup untuk bayaran pendahuluan sebanyak 20%. Sekiranya anda tidak boleh, ia adalah pertaruhan yang selamat bahawa pemberi pinjaman anda akan memaksa anda untuk mendapatkan insurans gadai janji swasta (PMI) sebelum menandatangani pinjaman. Tujuan insurans adalah untuk melindungi syarikat gadai janji jika anda ingkar pada nota.

Lihat juga: Memahami Struktur Pembayaran Gadai Janji

Insurans gadai janji persendirian berbunyi seperti cara yang bagus untuk membeli rumah tanpa perlu menyimpan wang tunai untuk bayaran pendahuluan. Kadang-kadang ia adalah satu-satunya - atau yang terbaik - pilihan untuk pembeli rumah baru. Walau bagaimanapun, terdapat beberapa sebab yang mungkin pemilik rumah harus cuba mengelakkan daripada membayar insurans ini. Dalam artikel ini, kami akan mengkaji enam masalah biasa dengan PMI dan meneroka penyelesaian yang mungkin membolehkan pembeli rumah mengelakkannya sama sekali.

- Enam Alasan Baik untuk Menghindari PMI

Kos -

1. Insurans gadai janji persendirian lazimnya berkisar antara 0 hingga 5% dari keseluruhan jumlah pinjaman setiap tahun. Pada pinjaman $ 100, ini bermakna pemilik rumah boleh membayar sebanyak $ 1, 000 setahun, atau $ 83. 33 sebulan - dengan yuran PMI 1%. (Dikira sebagai: $ 100, 000 x 1% = $ 1, 000/12 = $ 83. 33) Dengan sendirinya itu adalah jumlah yang cukup besar. Walau bagaimanapun, harga rumah purata, menurut Persatuan Realtors Kebangsaan adalah kira-kira $ 230,000, yang bermakna keluarga boleh membelanjakan hampir $ 200 sebulan ke atas insurans. Itulah seperti pembayaran kereta! May Not Be Deductible
2. - Kontrak gadai janji persendirian adalah cukai yang boleh ditolak - tetapi hanya jika pembayar cukai yang berkahwin memperoleh pendapatan kurang daripada $ 110, 000 setahun (dalam pendapatan kasar yang diselaraskan). Bagi pasangan suami isteri yang memfailkan secara berasingan, ambang itu adalah $ 55, 000. Ini bermakna banyak keluarga berpendapatan dwi dengan pendapatan gabungan hanya di atas ambang akan ditinggalkan dalam keadaan sejuk. Walaupun terdapat khabar angin ini "cap pendapatan" boleh dibangkitkan di masa depan, tidak ada jaminan ia akan berlaku. Ramai pemilik rumah (terutamanya yang berada di atas ambang) mungkin lebih baik membuat bayaran balik yang lebih besar di mana sekurang-kurangnya mereka akan mendapat ketenangan fikiran bahawa faedah ke atas pinjaman itu boleh ditolak. Untuk lebih lanjut tentang potongan penting ini, baca Cara Menghapuskan Insurans Gadai Janji Swasta . Pewaris anda Tidak Dapat -
3. Kebanyakan pemilik rumah mendengar perkataan "insurans" dan mengandaikan bahawa pasangan atau anak mereka akan menerima pampasan kewangan jika mereka mati. Ini tidak benar. Institusi pemberi pinjaman adalah satu-satunya benefisiari bagi apa-apa polisi sedemikian, dan hasilnya dibayar terus kepada pemberi pinjaman (bukan secara tidak langsung kepada ahli waris terlebih dahulu). Sekiranya anda ingin melindungi waris anda dan memberi mereka wang untuk perbelanjaan hidup apabila kematian anda, anda perlu mendapatkan polisi insurans yang berasingan. Jangan tertipu dengan pemikiran PMI akan membantu sesiapa tetapi pemberi pinjaman gadai janji anda. Memberi Wang Away
4. - Pembeli rumah yang meletakkan kurang daripada 20% daripada harga jualan akan perlu membayar insurans gadai janji sehingga jumlah ekuiti rumah mencapai 20%. Ini boleh mengambil masa bertahun-tahun, dan ini banyak wang yang diberikan oleh pemilik rumah secara harfiah. Untuk meletakkan kos itu ke dalam perspektif yang lebih baik, jika pasangan yang memiliki rumah $ 250.000 sebaliknya mengambil $ 208 sebulan mereka membelanjakan PMI dan melaburkannya dalam dana bersama yang memperoleh pulangan tahunan kompaun tahunan sebanyak 8% wang akan meningkat kepada $ 37, 707 (dengan mengandaikan tiada cukai dikeluarkan) dalam masa 10 tahun. Keras Untuk Batal
5. - Seperti yang dinyatakan di atas, biasanya apabila ekuiti pemilik rumah melebihi 20%, dia tidak lagi perlu membayar PMI. Walau bagaimanapun, menghapuskan beban bulanan tidak semudah tidak menghantar pembayaran. Ramai pemberi pinjaman memerlukan pemilik rumah membuat draf surat meminta PMI dibatalkan, serta menerima penilaian rasmi rumah sebelum pembatalannya. Semuanya, ini boleh mengambil masa beberapa bulan bergantung kepada pemberi pinjaman. Pembayaran Berlaku dan Aktif -
6. Satu isu akhir yang sepatutnya disebut adalah bahawa sesetengah pemberi pinjaman memerlukan pemilik rumah untuk mengekalkan kontrak PMI untuk jangka masa tertentu. Oleh itu, walaupun pemilik rumah telah memenuhi ambang 20%, dia mungkin masih perlu membayar insurans gadai janji. Semak dengan pemberi pinjaman anda dan baca cetakan bagus kontrak PMI untuk lebih spesifik.

Ia Tidak Semua Buruk

Bagi kebanyakan PMI Amerika boleh ditolak. Mereka keluarga yang memotong potongan mereka dan memperoleh kurang dari $ 110, 000 setahun, akan mendapati bahawa PMI mereka boleh ditolak. Bagi pasangan yang mempunyai pinjaman $ 250,000 dan bayaran PMI tahunan sebanyak $ 2, 500 (1% daripada pinjaman terkumpul), potongan ini boleh diterjemahkan ke dalam penjimatan $ 300 hingga $ 400 atau lebih (bergantung kepada pendatang cukai pasangan).

Juga insurans gadai janji swasta sering boleh dibayar di hadapan. Bagi orang-orang yang tidak mahu bekerja dengan kos PMI ke dalam belanjawan bulanan mereka, sesetengah peminjam akan membenarkan bayaran dibuat di hadapan, secara tunai, pada masa asal gadai janji. Dalam beberapa kes, peminjam juga akan menawarkan diskaun kepada pemilik rumah untuk membayar di hadapan. Pilihan lain yang ditawarkan oleh banyak pemberi pinjaman adalah untuk menambah yuran pendahuluan satu kali kepada baki pinjaman terkumpul. Keuntungan untuk ini adalah, yang dilunaskan sepanjang tempoh 25 atau 30 tahun, kos bulanan adalah agak rendah.

Faedah terakhir PMI ialah apabila anda telah selesai membayar polisi insurans anda, gadai janji itu sendiri mungkin kelihatan lebih mudah untuk dibayar. Sudah tentu, ini adalah lebih daripada manfaat psikologi daripada kewangan, tetapi ia boleh menjadi perasaan yang baik untuk tiba-tiba mempunyai beberapa ratus dolar tambahan yang datang setiap bulan. Pemilik rumah yang bijak akan bijak untuk melabur semula wang yang mereka terbiasa dengan belanjawan untuk PMI atau memohon dana ke arah baki utama pinjaman. Ingat contoh reksa dana gabungan dari sebelumnya.

Bagaimana Menghindari PMI

Dalam beberapa keadaan, PMI dapat dielakkan dengan menggunakan sesuatu yang dipanggil gadai janji belakang.Ia berfungsi seperti ini: Andaian bahawa calon pemilik rumah mahu membeli sebuah rumah dengan harga $ 200,000, tetapi dia hanya mempunyai wang yang cukup untuk 10% bayaran pendahuluan (tidak cukup untuk mengelakkan PMI). Dengan memasukkan apa yang dikenali sebagai perjanjian "80/10/10", individu akan mengambil pinjaman berjumlah 80% daripada jumlah nilai harta itu, atau $ 160, 000. Pinjaman kedua, disebut sebagai piggyback, juga akan dikeluarkan sebanyak $ 20, 000 (atau 10% daripada nilai). Akhirnya, sebagai sebahagian dari transaksi, pembeli meletakkan 10% terakhir, atau $ 20, 000.

Dengan memisahkan pinjaman, pemilik rumah dapat mengurangkan minat terhadap kedua-dua pinjaman tersebut, dan menghindari PMI sama sekali. Sudah tentu ada tangkapan. Selalunya istilah pinjaman piggyback berisiko. Ramai pinjaman kadar boleh laras, mungkin mengandungi peruntukan belon, dan perlu dibayar dalam tempoh 15 atau 20 tahun (berbanding dengan pinjaman konvensional yang akan jatuh tempo dalam tempoh 30 tahun).

Secara kebetulan, banyak peminjam juga menawarkan susunan pinjaman yang sama untuk pembeli hanya dapat meletakkan 5% ke muka pembayaran. Ia dipanggil "80/15/5" susunan. Ia berfungsi dengan cara yang sama.

Bottom Line

Insurans gadai janji persendirian adalah mahal. Kecuali anda berfikir anda boleh mencapai 20% ekuiti di rumah dalam tempoh beberapa tahun, mungkin masuk akal sama ada untuk membuat pembayaran lebih rendah atau mempertimbangkan pinjaman piggyback. Walaupun sering lebih berisiko daripada gadai janji konvensional, pinjaman piggyback boleh ditolak dan merupakan alternatif yang berguna bagi mereka yang tidak dapat membayar bayaran pendahuluan yang lebih besar.

Untuk mendapatkan lebih banyak tips penjimatan wang, lihat

Lima Belas Dasar Insurans yang Anda Tidak Perlu .