Hartanah telah menjadi pelaku yang mantap sejak beberapa tahun yang lalu. Sebagai contoh, Indeks Harga Amanah Pelaburan Hartanah Wilshire AS - ukuran prestasi harga amanah pelaburan hartanah (REITs) - telah melonjak hampir 15% sepanjang tahun lalu dan kira-kira 50% sejak awal 2011. Kadar pertumbuhan ini didorong terutamanya oleh peningkatan ekonomi dan kadar faedah yang rendah.

Persoalan besar mengenai minda pelabur ialah: Apabila Federal Reserve tidak dapat dielakkan kenaikan kadar faedah, bagaimanakah ia akan mempengaruhi pasaran hartanah?

Kembara Berjalan Kadar

Rizab Persekutuan telah mengekalkan kadar faedah penanda arasnya hampir sifar sejak krisis ekonomi 2008, tetapi baru-baru ini, ia telah menyiapkan pasaran kewangan dan pengguna untuk kembali ke kadar faedah biasa. Walaupun ramai pakar ekonomi percaya tidak mungkin bank pusat akan bertindak sehingga bulan September, ia membuka kemungkinan kenaikan harga mendaki seawal Jun dalam mesyuarat yang paling baru-baru ini. (Untuk lebih lanjut, lihat : Impak Kadar Faedah ke atas Amanah Pelaburan Harta Tanah .)

Tidak syak lagi bahawa kadar faedah yang lebih tinggi akan merosakkan pelaburan hartanah, memandangkan hampir semua hartanah bergantung pada kos pembiayaan. Sebenarnya, banyak indeks hartanah telah menurun lebih rendah sejak bulan lalu di tengah spekulasi bahawa bank pusat akan bertindak untuk meningkatkan kadar faedah. Kelemahan dalam ekonomi telah membantu membentuk asas, bagaimanapun, kerana kadar faedah tidak akan meningkat lagi.

Potensi Offset

Apabila kadar faedah akhirnya meningkat, kesimpulannya ialah faktor lain dapat membantu mengimbangi kesannya. Penyempitan perkembangan baru dan pemindahan dinamik penawaran / permintaan yang memihak kepada tuan-tuan tanah semasa, misalnya, boleh membantu meningkatkan pendapatan dan pendapatan operasi bersih hartanah dalam tempoh jangka panjang, dengan syarat mereka mempunyai pembiayaan yang stabil untuk memastikan jangka panjang daya maju projek. (Untuk lebih lanjut, lihat: 4 Faktor Utama yang Memacu Pasaran Harta Tanah .)

Kadar penghunian di banyak REITs tidak semestinya terlalu besar, yang dapat menguatkan kesan ini. Menurut laporan Citigroup baru-baru ini, kadar penghunian Q4 2014 di semua sektor REIT berada pada rekod tinggi 94. 5%. Ramai pakar percaya bahawa kadar penghunian ini boleh menjadi pemacu utama pendapatan dan penilaian apabila kadar faedah meningkat dan menyekat keupayaan untuk meningkatkan bekalan. (Untuk lebih lanjut, lihat: Melabur dalam REIT dengan ETF Ini .)

Pertimbangan Lain

Tangkap adalah bahawa tidak semua REIT dibuat sama dan penting bagi pelabur untuk membezakan antara penggiat sektor tersebut. Sebagai contoh, REITs harta kediaman dan penjagaan kesihatan adalah penghibur teratas yang menjana lebih daripada 30% pulangan pada tahun 2014, manakala REIT runcit dan balak bebas yang berdiri masuk dengan pulangan di bawah 10% dalam tempoh yang sama - perbezaan yang ketara oleh langkah siapa pun.(Untuk lebih lanjut, lihat: Bagaimana Kadar Faedah Mempengaruhi Nilai Harta .)

Pelabur juga mungkin mahu mengubah minda mereka untuk melihat REITs sebagai pelaburan jangka panjang, yang direka untuk menggantikan hasil bon yang rendah cara untuk menjana pendapatan persaraan. Dalam kes ini, potensi keuntungan modal harus ditimbang terhadap kebolehpercayaan pendapatan apabila menentukan sektor REIT atau REIT sebagai pelaburan terbaik untuk individu atau dana. (Untuk lebih lanjut, lihat: Kadar Faedah Web Kotor, Kadar Gadai Janji dan Ekonomi .)

Bottom Line

Rizab Persekutuan tidak mungkin menaikkan kadar faedah sehingga sekurang-kurangnya September, tetapi pelabur hartanah tidak sepatutnya mengabaikan risiko yang belum selesai. Walaupun kadar yang lebih tinggi kemungkinan akan menjejaskan sektor dalam jangka pendek, ekonomi jangka panjang tetap sangat menarik ketika melihat hal-hal seperti kadar penghunian. Tetapi, para pelabur harus mempertimbangkan apa sektor REIT mewakili peluang terbaik untuk situasi mereka. (Untuk lebih, lihat: Cara Mudah Melabur di Harta Tanah . )