Pemandu utama permintaan untuk rumah-rumah mewah selepas kemelesetan global adalah pelabur pelabur antarabangsa yang kaya mencari tempat yang selamat untuk mendapatkan pulangan yang unggul dalam persekitaran kadar faedah yang rendah. Kerana mereka telah menarik balik kerana peristiwa antarabangsa seperti harga minyak yang merosot dan pertumbuhan ekonomi yang perlahan di China, serta peningkatan cukai dan kadar faedah di sesetengah kawasan, harga telah jatuh di beberapa bandar utama. Bandar penting lain masih dijangka menyaksikan pertumbuhan yang ketara pada tahun 2016 - hanya pada peringkat yang menarik kerana keuntungan pasca kemelesetan mereka.

Berikut adalah tujuh bandar utama dan apa yang berlaku di pasaran hartanah kediaman mewah mereka. Kami juga akan berkongsi beberapa nasihat pakar tentang bagaimana pintar untuk melabur dalam pasaran yang semakin menurun.

1. Shanghai

bekalan perumahan mewah Shanghai tumbuh seperti buluh tahun lepas, dengan kenaikan 440% lebih tinggi berbanding inventori 2014, menurut penyelidikan oleh Knight Frank, sebuah syarikat yang menyediakan khidmat nasihat kediaman dan komersil global. Bandar ini juga menyaksikan kenaikan purata harga jualan sebanyak 14% dalam tempoh yang sama. Pangsapuri mewah di pusat bandar mengalami pertumbuhan purata pada suku keempat, dan Pudong dan Huanpu mempunyai beberapa harga tertinggi di bandar.

Kadar gadai janji yang lebih rendah dan peraturan baru yang menjadikannya lebih mudah dan lebih murah untuk mendapatkan gadai janji untuk harta di bandar lain menyumbang kepada ledakan itu. Knight Frank memproyeksikan kenaikan purata 5% dalam harga rumah mewah purata di Shanghai untuk 2016.

2. London

Setahun yang lalu, pasaran hartanah mewah London panas. Tetapi ia mula menyejukkan pada tahun 2015, dan pada akhir bulan Januari, jualan telah perlahan. Rumah mengambil masa lebih lama untuk dijual, dan penyenaraian mengalami beberapa potongan harga. Penurunan harga pada tahun 2015 adalah yang terbesar di daerah-daerah mewah seperti Knightsbridge (-6.1%) dan kurang penting dalam kejiranan seperti Hyde Park (-1.8%); harga sebenarnya meningkat di Islington (6. 4%).

Kemungkinan penyebab kelembapan keseluruhan termasuk piawaian pinjaman yang lebih teguh yang direka untuk mengelakkan gelembung perumahan, cukai hartanah yang lebih tinggi dan ketidakpastian politik dan ekonomi. Secara keseluruhannya, nilai-nilai hartanah utama (yang paling tinggi 5% rumah) di pusat bandar meningkat hanya 1% pada tahun lepas.

Walaupun apa yang terdengar seperti berita buruk, bank pusat England, tidak seperti Fed, belum menaikkan kadar faedah sasarannya lagi. Ini bermakna kadar gadai janji kekal rendah, dan itu salah satu sebab mengapa Knight Frank menjangkakan kenaikan 2% di harga hartanah utama London pada 2016. (Untuk bacaan yang berkaitan, lihat Adakah Masa yang sesuai untuk Beli Rumah di London? )

3. New York City

Harga hartanah kediaman Perdana meningkat 5% pada tahun lepas dan dijangka akan melakukan yang sama tahun ini di bandar yang tidak pernah tidur, laporan Knight Frank.Risiko terbesar terhadap harga terdapat peningkatan yang lebih tinggi daripada kadar dana Fed, kata Knight Frank, kerana kadar yang lebih tinggi akan menjadikan perumahan kurang mampu untuk peminjam dan pelabur asing yang kedudukan kewangannya lemah apabila dolar menguat. Kebimbangan lain mengenai pasaran New York termasuk pertumbuhan ekonomi yang perlahan di seluruh dunia dan pertumbuhan gaji yang perlahan. Juga, bekalan rumah mewah baru di New York City semakin berkembang; jika bekalan terlalu besar, harga boleh mengalami. (Untuk mengetahui tentang pasaran perumahan yang lebih luas, baca Real Estate New York: Haven Safe? )

"Di Manhattan kita melihat pasaran yang sangat kuat," kata Daniel Blatman, seorang broker hartanah mewah dengan Douglas Elliman Real Estate di New York City. "Produk yang sangat baik masih bergerak, sementara barangan mewah yang lebih tinggi mungkin sedikit perlahan. "Rumah mewah yang memenuhi keperluan rakyat dan berharga baik adalah yang paling aktif, menurut Blatman. "Produk yang berjaya termasuk pembuat espresso terbina untuk mengenakan lebih banyak cenderung untuk duduk sedikit lebih lama," katanya. (Lihat Kondo Mewah Manhattan Sebagai Pelaburan.)

4. Singapura

Di Singapura, pasaran perumahan mewah priciest kedua di Asia (hanya Hong Kong yang lebih mahal), harga dan jumlah jualan jatuh sedikit pada 2014 dan 2015 selepas kenaikan harga hampir 80% dari 2008 hingga 2013. Kerajaan meningkat cukai kepada orang asing yang membeli harta di sana kerana pelabur Cina, Malaysia dan Indonesia menyumbang kepada pasaran yang terlalu panas, dan peningkatan ini menyebabkan para pelabur mempertimbangkan bandar-bandar utama dunia yang lain. Banyak rumah baru di Singapura kini kosong.

Sesetengah pelabur dan penganalisis mempunyai perasaan positif mengenai pasaran perumahan mewah Singapura kerana daya tarikan keseluruhan negara kepada golongan kaya; yang lain melihat potensi penurunan selanjutnya apabila kadar faedah naik dan pelabur bimbang tentang pasaran dan ekonomi yang lebih luas. Knight Frank mengharapkan harga turun 3% pada tahun ini. Harga mungkin turun.

5. Sydney

Bandar terbesar di Australia adalah tempat paling terang di ramalan pasaran perumahan mewah Knight Frank pada 2016, dengan kenaikan harga yang diunjurkan sebanyak 10%. Itu mengikuti 2015 yang luar biasa, apabila harga naik sebanyak 15%. Sydney mengalami permintaan yang tinggi dari orang Cina, yang mencari kestabilan pelaburan di luar negeri, dan dari pelabur tempatan.

Ancaman terbesar ke pasaran perumahan mewah di Sydney adalah harga minyak yang lemah, memandangkan permintaan untuk penurunan harga dan bekalan meningkat, dan perlambatan yang lebih besar daripada jangkaan pertumbuhan ekonomi China, yang juga memberi kesan kepada harga minyak dan komoditi dan akhirnya memberi kesan kepada permintaan eksport, kata laporan itu. Selain itu, satu pemberi pinjaman telah dipanggil secara umum sebagai pasar perumahan mewah di Sydney yang "terlalu tinggi. "(Untuk bacaan yang berkaitan, lihat Bagaimana Untuk Kewangan Asing Harta Tanah .)

6. Hong Kong

Pasaran perumahan Hong Kong menghadapi beberapa risiko yang agak serius, termasuk peningkatan yang lebih cepat daripada jangkaan U.S. kadar faedah (masalah kerana mata wang Hong Kong dipatok ke dolar AS), krisis politik global yang akan mengganggu perdagangan dan meningkatkan peraturan kerajaan pasaran perumahan, menurut Knight Frank.

Firma itu meramalkan penurunan 5% dalam pertumbuhan harga bandar kediaman utama untuk 2016 selepas kenaikan 1. 5% pada tahun 2015, menjadikan Hong Kong sebagai bandar paling lemah dalam senarai. Menyumbang kepada masalah ini adalah peningkatan dalam bekalan perumahan di bandar. Satu perkara Hong Kong mungkin tidak perlu bimbang tentang pertumbuhan gaji yang rendah yang mewujudkan masalah keterjangkauan dan permintaan yang menyedihkan. (Ketahui lebih lanjut dalam Tips untuk Membeli Real Estate Mewah dan 6 Billionaires Teratas di Hong Kong .)

7. Los Angeles

Walaupun tidak termasuk dalam laporan Knight Frank, Los Angeles menjadi bandar utama bagi hartanah mewah. Pelabur global tertarik kepada rekod pencapaiannya yang kukuh dan potensi pertumbuhan yang mengagumkan, kata Jay Belson, presiden dan CEO Jay Belson Luxury Development di Beverly Hills. Tetapi berbanding dengan bandar-bandar utama yang lain, harga kelihatan seperti tawar-menawar kerana L. A. mempunyai sesuatu yang bandar-bandar tidak: tanah. "Apabila anda melihat bandar-bandar paling mahal di dunia, dengan harga purata satu kaki persegi di London pada $ 5, 300, Tokyo pada $ 7, 600, dan Hong Kong menjual pada $ 11, 000, Beverly Hills adalah hebat tawar di $ 3, 000 dengan setengah ekar tanah, "kata Belson. Bandar ini menarik pembeli antarabangsa yang melawat rumah A. L. mereka hanya beberapa kali dalam setahun, katanya, sementara ia juga melihat permintaan yang konsisten dari penduduk L. A. semasa. (Untuk bacaan yang berkaitan, lihat

Menjadi Agen Harta Tanah untuk Ultra Kaya .) Namun, kawasan mewah seperti Malibu Beach mempunyai terlalu banyak inventori, dan rumah yang menjual harga di bawah ini, menurut Kemas kini pasaran Sotheby's Realty Antarabangsa yang lebih besar di Los Angeles untuk suku keempat tahun 2015. Salah satu daripada submarket LA yang paling kuat ialah Pacific Palisades, di mana inventorinya rendah dan rumah dijual hampir di senarai. Dan harga purata 29 rumah yang dijual di Bel Air mewah pada tahun 2015 adalah hampir 19% lebih tinggi daripada 39 rumah yang dijual dalam tempoh yang sama pada tahun 2014.

Melabur dalam Pasaran Perumahan Mewah yang lebih perlahan

Sekiranya anda melabur dalam hartanah mewah kediaman yang diberikan keadaan pasaran semasa? Pertimbangkan bagaimana tiga ejen hartanah mewah memberitahu kami. "Ini bergantung pada motivasi dan rancangan pembeli untuk rumah," kata Danny Batsalkin, pengasas bersama dan Ketua Pegawai Eksekutif TBG Homes Worldwide di Beverly Hills, Calif. "Jika ini adalah kediaman utama dan pembeli merancang untuk tinggal di rumah itu, maka, ya, ia selalu masuk akal untuk melabur dalam hartanah mewah. Sekiranya niatnya adalah untuk membeli dan menjual dengan cepat, maka ia mungkin tidak masuk akal di pasaran turun kerana ada risiko kehilangan wang pada projek. "

Walau bagaimanapun, jika anda berfikir untuk membeli sekarang dan menjual lima atau 10 tahun di jalan, Batsalkin yakin:" Saya sentiasa yakin bahawa hartanah akan lebih tinggi. Sekiranya anda melihat semula pasaran terakhir yang bermula pada tahun 2007, orang yang membeli ketika pasaran sedang 'turun' antara tahun 2010 dan 2012 telah mendapat banyak manfaat - dalam sesetengah kes, rumah tersebut mempunyai dua kali ganda nilai sejak masa itu!"

Michael Kelczewski, broker barang dengan Brandywine Fine Properties Realty Antarabangsa Sotheby di Centerville, Del., Mengatakan bahawa" di luar beberapa kawasan utama metropolitan dan destinasi rekreasi, pasar mewah dapat mencabar. "Apabila melabur dalam kelas aset yang mencabar, beliau berkata, penting untuk memberi tumpuan kepada metrik seperti ini:

Berapa banyak hartanah mewah yang didagangkan dalam pasaran subjek?

Apakah masa purata di pasaran?

• Seberapa besar perbezaan antara harga senarai dan harga jualan?
• Jika anda membeli sebagai pelaburan, Kelczewski menambah, anda ingin melihat nilai dan penghargaan. Selanjutnya, dalam mana-mana pasaran, bahkan yang terlalu panas, anda boleh membangunkan strategi pelaburan yang berjaya dan menjadikan keuntungan, katanya.
• Julio Ybanez, ejen hartanah dengan The Keyes Co. / Mewah Portfolio International, mengkhususkan diri dalam hartanah mewah dan ultra mewah antara Fort Lauderdale dan Boca Raton. Walaupun dalam pasaran yang perlahan, katanya, terdapat beberapa cara untuk melihat membeli rumah mewah:

Menilai berapa banyak pembelian yang akan meningkatkan kehidupan peribadi atau perniagaan anda.

Dapatkan nasihat dari broker hartanah terkemuka, tempatan, mewah.

• Dapatkan sejarah penuh jualan yang sama selama tiga hingga lima tahun yang lalu untuk mendapatkan pandangan harga yang luas dalam pelbagai keadaan pasaran supaya anda boleh membuat tawaran yang tepat (lihat
• 10 Tips untuk Mendapatkan Harga yang Adil di Rumah
• ). Bandar-bandar yang biasanya memerintahkan harga tertinggi bagi kaki persegi untuk hartanah mewah, kata Ybanez, adalah "hab ekonomi mega" seperti London, New York, Hong Kong, Singapura dan Zurich, di mana pembeli menggunakan rumah ini sebagai kediaman utama. Itu benar walaupun sesetengah individu yang bernilai tinggi yang tinggi biasanya menghabiskan lebih banyak rumah dan tempat ketiga di tempat-tempat seperti Riviera Perancis dan Kepulauan Cayman, tambahnya. Bandar-bandar seperti Hong Kong atau Singapura mungkin mengalami penurunan kerana cukai yang lebih tinggi di atas hartanah utama, kesulitan meluluskan penduduk baru atau kelembapan ekonomi China, katanya, tetapi asas-asasnya ada, dan kedua-dua bandar itu adalah hab Asia berada di sini untuk tinggal.

Jika anda prihatin tentang menjual, ketahui bahawa pemasaran rumah $ 10 + juta memerlukan lebih lama, dan semakin tinggi harga, semakin lama diperlukan, kata Ybanez. Sekiranya anda tidak mahu membalikkan harta itu, itu mungkin baik-baik saja, dan sukar untuk memberitahu keadaan pasaran seperti tiga hingga tujuh tahun atau lebih, apabila anda sudah bersedia untuk menjual. Kadang-kadang rumah ultra-mewah mengambil masa bertahun-tahun untuk dijual, Ybanez nota. Walaupun para penganalisis tidak menjangkakan 2016 untuk menawarkan pulangan hebat kepada pelabur hartanah untuk rumah-rumah mewah di bandar-bandar utama dunia, Sydney dapat melihat purata pulangan sebanyak 10%, dan unjuran terburuk daripada sekumpulan, Hong Kong, hanya memerlukan pengurangan sebanyak 5%, yang tidak semestinya menjadi panik. Enclave Luxe, seperti Beverly Hills, Calif., Dan Aspen, Colo. Juga mengendalikan kaunter trend (lihat

Harga Rumah Mansion Meningkat Tinggi Baru)

. Seperti biasa, kadar faedah, cukai harta, pertumbuhan ekonomi, harga politik dan komoditi, untuk menamakan beberapa faktor utama, akan mempengaruhi harga.

Lihat bukan hanya pada jumlah dan harga jualan semasa, tetapi pada individu-individu lain yang berprestasi tinggi dan melakukan penunjuk jangka panjang - sebagai contoh, kepentingan London dan New York sebagai pusat kewangan utama - ketika memandangkan sama ada sebuah bandar tertentu mungkin merupakan pertaruhan yang baik untuk pulangan yang mantap pada hartanah mewah. (Ingin dalam tindakan? Baca

Melabur di Real Estate Mewah .)