Teori hartanah orang awam menjadi seperti ini: Para peziarah tiba. Mereka mula menggunakan tanah. Lebih ramai orang Eropah datang. Permintaan untuk tanah sangat tinggi sehingga penduduk asli Amerika ditarik untuk memberi ruang bagi peneroka yang baru tiba. Lebih banyak tanah tidak boleh dibina, jadi permintaan dan harga akan terus meningkat, membuat hartanah menjadi pelaburan yang hebat.

Malangnya, formula itu tidak begitu mudah. Di sini kita mengkaji harga hartanah, dan teori lama yang mereka akan bangkit dari semasa ke semasa.

Harga Harta Tanah Bersejarah, Bubbles and Beyond

Sebelum pecahnya gelembung perumahan yang baik dan kejadian kemalangan harta tanah yang bermula sejak tahun 2007, data harga perumahan bersejarah Persatuan Realtors Kebangsaan (NAR) seolah-olah menyokong teori kenaikan harga tanpa henti. Carta di bawah ini menjejaki harga rumah median dari tahun 1968 hingga 2004 dan menunjukkan kenaikan tahunan rata-rata sebanyak 6. 4%, tanpa penurunan tunggal dalam tempoh 36 tahun.

Rajah 1: Harga rumah sederhana dari 1968 hingga 2004

Sumber: Persatuan Realtors Negara

Apa Data Tidak Menunjukkan

Malangnya bagi pemilik rumah, 2004 adalah tahun lepas daripada jumlah pertumbuhan yang sihat sebelum pasaran diratakan. Menjelang tahun 2006, data NAR hanya menunjukkan kenaikan 1%. Selepas itu, pasaran mengalami penurunan yang tidak pernah berlaku sebelum ini.

Secara nasional, harga jatuh pada tahun 2007. Mereka jatuh semula pada tahun 2008 dan sekali lagi pada tahun 2009. Menjelang pertengahan tahun 2010, harga rumah telah jatuh kembali ke tahap 2004 dalam pasaran yang tidak stabil. Apa yang selama beberapa dekad sepertinya tiket sehala untuk keuntungan yang semakin meningkat telah jatuh lebih daripada 30% dalam beberapa tahun, menurut data Standard dan Poor. (Lihat juga: Mengapa Pasar Perumahan Bubbles Pop .)

Walaupun sebelum angka-angka mula pergi dengan cara yang salah, data trend harga jualan memberikan gambaran yang tidak lengkap. Persatuan Kebangsaan Home Builders melaporkan bahawa saiz rumah purata di Amerika adalah 983 kaki persegi pada tahun 1950, 1, 500 kaki persegi pada tahun 1970, dan 2, 349 kaki persegi pada tahun 2004. Trend ini berterusan pada separuh pertama tahun 2000, selepas yang mana ia mula merosot sedikit. (Lihat juga: McMansion: Pandangan yang lebih dekat di Big House Trend. )

Dengan saiz rumah yang semakin besar dan inflasi menambah kos bahan binaan, hanya logik bahawa harga rumah akan kenaikan. Tetapi apa yang berlaku jika inflasi difokuskan daripada gambar? Hasilnya adalah sesuatu yang tidak dijangka. Malah sebelum kemalangan harta tanah akhir tahun 2000-an, harga rumah turun dengan kerap dan ketara. (Lihat juga: Penutupan Kesepakatan Harta Tanah Di Pasaran Bawah .)

Fakta, Perang Dunia I, Kemelesetan Besar, Perang Dunia II, tahun 1970an dan 1980-an, penurunan harga.Penurunan yang lebih rendah telah berlaku secara tetap pada titik lain juga. (Lihat pula: graf yang dihasilkan oleh New York Times pada tahun 2006.)

Nombor Kebangsaan, Trend Serantau dan Kejiranan Anda

Malah nombor trend kebangsaan hanya menyatakan sebahagian daripada gambar. Trend harga perumahan boleh berbeza-beza dari rantau geografi ke kawasan geografi. Ledakan di California boleh menutup topeng di Detroit. Walaupun di dalam bandar yang sama, nombor boleh berbeza secara meluas. Bidang yang mengalami pertumbuhan atau gentrifikasi baru dapat menunjukkan kenaikan harga yang signifikan sementara kawasan di seluruh bandar dapat menurun.

Apabila melihat perangkaan kebangsaan dan serantau, pastikan untuk melihat realiti pasaran di kawasan setempat anda. Peningkatan harga di peringkat kebangsaan mungkin tidak dapat membantu anda jika bandar, negeri atau kejiranan anda sedang menurun.

Realiti

Satu lagi perkara penting yang perlu dipertimbangkan apabila melihat hartanah sebagai pelaburan adalah bahawa "pelaburan" anda tidak akan pernah dibayar kecuali anda menjualnya. Jadi, sekiranya kediaman utama anda telah meningkat dua kali ganda sejak anda membelinya, dari sudut praktikal, ini mungkin bermakna cukai hartanah anda telah naik. Semua keuntungan yang anda alami hanyalah keuntungan di atas kertas sehingga anda menjual harta itu.

Jika anda memilih untuk menjual dan berharap untuk membeli rumah lain di kawasan yang sama, ingat bahawa harga rumah lain telah meningkat juga. Untuk benar-benar menempah keuntungan dari penjualan anda, anda mungkin perlu pindah ke rumah yang lebih kecil di kawasan yang sama atau keluar dari kawasan itu dan mencari tempat yang lebih murah untuk hidup.

Walaupun mungkin untuk memanfaatkan ekuiti di rumah anda dengan mengambil pinjaman terhadapnya, menggunakan rumah anda sebagai ATM telah terbukti menjadi strategi bodoh pada masa lalu. Bukan sahaja faedah yang anda bayar memakan keuntungan anda, tetapi pembayaran pinjaman menghilangkan kestabilan kewangan anda. Jika harga hartanah merosot, anda boleh mendapati diri anda berada dalam kedudukan yang tidak diingini kerana lebih banyak pinjaman daripada rumah itu bernilai. (Lihat juga: Pinjaman Ekuiti Rumah: Kos .)

Jadi, Adakah Harta Tanah Pelaburan Bad?

Sekarang anda mungkin berfikir bahawa tidak ada nilai untuk membeli rumah dengan harapan akan mendapat nilai dari masa ke masa. Walaupun benar bahawa anda tidak dapat melihat apa-apa keuntungan yang boleh anda belanjakan jika anda merancang untuk tinggal di rumah yang sama sepanjang hidup anda, jika anda pergi ke pembelian dengan strategi keluar, ada peluang yang lebih baik untuk melihat keuntungan tunai.

Pertama, pertimbangkan sebab anda membeli rumah. Jika jawapannya "hidup di dalamnya" maka anda harus berhenti memikirkan keuntungan dan kerugian. Jika jawapannya adalah "untuk menghasilkan wang" maka anda perlu memasukkan transaksi dengan strategi keluar. Mengingati harga pembelian hartanah, anda harus mempunyai harga jual dalam fikiran.

Apabila titik harga anda tercapai, anda akan menjual harta itu seperti yang anda harapkan dari saham yang telah dihargai. Ini mungkin bukan pendekatan praktikal untuk kediaman utama anda, bergantung kepada gaya hidup anda, tetapi ia adalah apa yang banyak pelabur hartanah lakukan apabila mereka membeli hartanah, mengubahsuai mereka dan menjualnya.Ingatlah bahawa harga tidak selalu bergerak naik. Pada tahun 2010, beberapa bahagian pasaran turun 40% dari puncak mereka.

Pada masa lalu, Jepun telah menyaksikan harga perumahan jatuh lebih. Ini tidak bermakna bahawa harga tersebut tidak akan melantun semula ke wilayah yang menguntungkan, tetapi perlu diingat bahawa dalam beberapa kes, ia boleh mengambil masa yang lama.

Bottom Line

Dengan sejarah sebagai panduan, kebanyakan pemilik rumah akan dapat membeli tempat yang sebenarnya mereka harapkan untuk tinggal, membayar hipotek dengan cepat, tinggal di sana hingga bersara, dan kemudian mengecilkan dan bergerak ke rumah yang lebih murah. Ia bukan taruhan yang pasti, tetapi strategi ini meningkatkan kemungkinan membuat keuntungan.