Potongan cukai kepentingan hipotek adalah faedah yang biasa kepada pemilik rumah, tetapi bukan satu-satunya isu berkaitan cukai yang perlu diketahui oleh pemilik rumah. Beberapa cabaran terbesar untuk memiliki rumah datang dalam bentuk peraturan cukai yang berkaitan dengan mata dan asas kos. Nasib baik, sedikit pengetahuan pergi jauh ke arah membersihkan misteri. Dalam artikel ini, kami akan memberi anda penurunan harga pada mata asas gadai janji dan menunjukkan kepada anda bagaimana mereka memikirkan nilai rumah anda, asas kos dan, akhirnya, liabiliti cukai anda.

A Primer on Points

Mata adalah caj khusus yang dibayar oleh peminjam untuk memasuki gadai janji. Memandangkan mata dianggap faedah prabayar, peminjam boleh menggunakannya sebagai potongan. Walau bagaimanapun, apabila ia berkaitan dengan gadai janji, ia mudah dikelirukan sama ada pembeli rumah boleh mengambil potongan cukai penuh untuk mata, yang secara amnya berjumlah 1-3% daripada nilai pinjaman. Umumnya, kerana mata adalah minat prabayar, anda mesti memotongnya sepanjang tempoh gadai janji. Walau bagaimanapun, Perkhidmatan Hasil Dalam Negeri (IRS) menyatakan bahawa mata boleh ditolak dalam tahun pembayaran sebenar, selagi keperluan berikut dipenuhi:

- Pinjaman ini dijamin dengan kediaman utama anda (yang anda tinggal pada kebanyakan masa)

- Mata pembayar adalah amalan yang ditetapkan di kawasan anda

- Mata yang dibayar adalah tidak melebihi amaun yang biasanya dikenakan di kawasan geografi anda

- Anda menggunakan kaedah perakaunan tunai, yang bermaksud anda melaporkan pendapatan pada tahun yang anda terima dan menolak perbelanjaan pada tahun yang anda bayarnya

< ! - 3 ->

- Mata tidak dibayar untuk item yang biasanya dinyatakan secara berasingan di lembaran penyelesaian, seperti yuran penilaian, yuran pemeriksaan, yuran judul, yuran peguam atau cukai harta

- Anda menyediakan dana pada atau sebelum penutupan yang sekurang-kurangnya sebanyak mata yang dikenakan, tidak mengira mata yang dibayar oleh penjual, dan anda tidak meminjam dana dari pemberi pinjaman atau broker hipotek untuk membayar mata

- Anda menggunakan pinjaman anda untuk membeli atau membina kediaman utama anda

- Mata dikira sebagai peratusan prinsipal gadai janji, dan amaunnya jelas ditunjukkan pada penyataan penyelesaian anda

Dalam beberapa keadaan, mata mesti ditolak sepanjang hayat pinjaman. Sebagai contoh, mata untuk pinjaman 30 tahun akan ditolak pada kadar 1/30 setahun. Mata yang jatuh ke dalam kategori ini termasuk yang dibayar:

- pada gadai janji untuk rumah kedua;

- untuk membiayai semula pinjaman (kecuali jika pinjaman digunakan untuk meningkatkan kediaman utama anda), yang termasuk mata yang dibayar semasa pembiayaan semula untuk mendapatkan kadar faedah yang lebih rendah;

- pada pinjaman ekuiti rumah yang tidak digunakan untuk membeli, membina atau meningkatkan kediaman utama anda. Jika sebahagian daripada pinjaman digunakan untuk membeli, membina atau memperbaiki kediaman utama anda, jumlah mata yang sepadan boleh ditolak pada tahun bahawa mata dibayar.

Jika pinjaman dibayar awal, semua mata yang tinggal boleh ditolak dengan serta-merta. Juga, anda perlu diingat bahawa Borang IRS 1098 yang akan anda terima pada bulan Januari menyenaraikan jumlah faedah yang boleh ditolak yang telah anda bayar pada gadai janji anda tetapi tidak menjejaki titik terlunas. Pastikan anda memasukkan penjelasan yang sesuai mengenai apa-apa potongan untuk mata terlunas apabila anda memfailkan pulangan cukai anda. Sekiranya mata dibayar oleh penjual, pembeli boleh memotongnya dengan pulangan cukai tetapi mesti mengurangkan kos asas rumah dengan jumlah yang sama. Untuk gambaran menyeluruh tentang mata dari IRS, sila lawati laporan terkini.

Membeli dan Penjualan: Pandangan yang lebih dekat di Asas

Asas kos, yang merupakan nilai asal aset untuk tujuan cukai, sering menjadi perkara terakhir pada kebanyakan pemikiran pembeli apabila mereka membeli rumah baru. Walaupun anda mungkin tidak memikirkannya, kaedah yang anda perolehi harta itu dan apa yang anda lakukan dengannya selepas pengambilalihan itu mempengaruhi penentuan asas dan, akhirnya, keuntungan yang mana akhirnya harus dibayar cukai.

Memahami Cukai

Jika anda memiliki dan tinggal di rumah anda (kediaman utama) sekurang-kurangnya dua daripada lima tahun sebelum menjualnya, anda mungkin tidak perlu membayar sebarang cukai, terima kasih kepada Pembayar Cukai Akta 1997. Sebelum 7 Mei 1997, pemilik rumah dikehendaki membayar cukai keuntungan modal ke atas keuntungan dari jualan rumah, kecuali jika hasil itu digunakan untuk membeli kediaman utama yang lebih mahal dalam tempoh dua tahun, atau pemilik rumah sekurang-kurangnya 55 tahun dan mendakwa pengecualian cukai sekali dalam seumur hidup sehingga $ 125, 000 dalam keuntungan dari penjualan.

Hari ini, seorang lelaki tidak membayar cukai sehingga $ 250,000 dalam keuntungan modal yang dihasilkan oleh penjualan kediaman utama, dan pasangan suami isteri tidak membayar cukai sehingga $ 500, 000, dengan syarat anda tinggal di rumah anda untuk tidak kurang daripada dua tahun dalam tempoh lima tahun sebelum jualan. Sekiranya anda menjual rumah sebelum tahun 1997 dan menggulung keuntungan ke dalam kediaman utama baru, anda mesti memasukkan jumlah keuntungan rollover ketika mengira asas cukai anda. Di bawah keadaan tertentu, seperti kesihatan yang merosot, perubahan pekerjaan atau perceraian, keperluan dua tahun dikecualikan, dan pengecualian cukai adalah berdasarkan bilangan bulan yang tinggal di rumah. Sebagai contoh, jika penjual tinggal di rumah selama 12 bulan, bilangan bulan yang tinggal di rumah dibahagikan dengan 24 (bilangan bulan dalam dua tahun). Hasilnya ialah 0. 5, yang memberi hak kepada pemilik rumah untuk pengecualian 50% ke atas sebarang keuntungan modal yang dihasilkan oleh penjualan harta itu. Kakitangan tentera yang berpindah disebabkan oleh pengambilan semula mandatori dikecualikan daripada peraturan dua tahun itu.

Walaupun keuntungan modal $ 250,000 yang diperolehi ($ 500,000 untuk pasangan suami isteri) mungkin kelihatan seperti pengecualian penting, pasaran perumahan yang meroket di banyak kawasan di negara ini dalam dekad yang lalu, telah menyebabkan rumah-rumah yang sederhana dapat menghargai dengan ketara dari masa ke semasa . Oleh kerana anda tidak pernah tahu apa masa depan yang akan dibawa dalam pasaran hartanah tempatan anda, adalah penting untuk menjejaki asas kos anda dan memahami apa, jika ada, liabiliti cukai akan dijana apabila anda menjual.

Basis Mengira

Untuk menentukan asas kos di rumah anda, anda perlu menambah kos apa-apa peningkatan modal yang anda buat ke rumah dengan harga yang anda bayar untuk rumah itu. Penambahbaikan modal secara umum ditakrifkan sebagai apa-apa yang meningkatkan nilai harta dan jangka hayatnya. Penambahbaikan seperti itu boleh termasuk pembesaran dapur, memasang kolam renang atau menambah bilik tidur tambahan. Seterusnya, anda perlu tolak amaun mana-mana mata penjual yang dibayar, susut nilai dan kerugian.

Contoh: Mengira Asas Kos Harga Pembelian Rumah: $ 300, 000 Poin Penjual-Dibayar: - $ 6, 000 Kolam Renang: $ 20,000 < Barisan Bawah Walaupun harga perumahan mencatat kejatuhan besar dalam krisis gadai janji yang berlaku pada tahun 2007, jika sejarah terus mengulangi dalam fesyen yang serupa dengan boom perumahan sebelumnya, banyak pemilik rumah akan melihat nilai rumah mereka menghargai jangka panjang. Begitu juga, kemungkinan besar bahawa undang-undang cukai keuntungan modal akan berubah lagi. Kerana tiada siapa yang boleh tahu pasti apa masa depan yang akan dibawa, adalah lebih baik untuk memahami sepenuhnya nilai rumah, asas dan liabiliti anda pada setiap masa. Suatu hari nanti, apabila anda memerlukan maklumat itu, anda akan senang untuk mendekatinya.