Banyak pemilik rumah berharap untuk membeli rumah kedua yang boleh digunakan untuk percutian, pendapatan sewa, tujuan pelaburan atau sebagai kediaman utama semasa bersara. Undang-undang cukai semasa menawarkan beberapa rehat cukai yang boleh membantu membuat pemilikan rumah kedua lebih murah. Jika anda sudah memiliki, atau berfikir tentang membeli rumah kedua, ia akan menjadi kepentingan terbaik anda untuk memahami rehat cukai dan bagaimana ia berfungsi. Peraturan cukai yang berlainan dikenakan bergantung kepada cara anda menggunakan harta itu, sama ada menggunakan peribadi atau sewa, atau gabungan kedua-duanya.

Penggunaan Peribadi

Selagi anda menggunakan harta itu sebagai rumah kedua - dan bukan sebagai sewa - anda boleh mengurangkan kepentingan gadai janji dengan cara yang sama seperti rumah anda. Anda boleh memotong sehingga 100% kepentingan yang anda bayar sehingga $ 1. 1 juta hutang yang dijamin oleh rumah pertama dan kedua (jumlahnya - bukan $ 1, 1 juta untuk setiap rumah). Apabila membeli-belah untuk harta kedua anda menggunakan alat seperti kalkulator gadai janji untuk meneliti kadar faedah sebelum anda membuat pembelian besar anda.

Nota: Anda juga boleh memotong cukai harta di rumah kedua anda dan, untuk perkara itu, seberapa banyak hartanah yang anda miliki. Walau bagaimanapun, seperti kediaman utama, anda tidak dapat menghapuskan sebarang kos yang berkaitan dengan utiliti, penyelenggaraan atau insurans (ada pengecualian untuk ini, contohnya, anda mungkin dapat menuntut potongan rumah jika sebahagian dari rumah anda digunakan untuk tujuan perniagaan).

Penggunaan Sewa - Peraturan 14-Hari atau 10%

Peraturan cukai agak rumit jika anda menyewakan harta itu. Peraturan yang berlainan dikenakan, bergantung kepada berapa hari dalam setahun anda menggunakan rumah untuk kegunaan peribadi berbanding sewa. Terdapat tiga kategori di mana anda boleh jatuh:

1. Anda Sewa Hartanah selama 14 Hari atau Kurang.

Rumah kedua anda boleh disewa kepada pihak lain selama dua minggu (14 malam) setiap tahun tanpa pendapatan tersebut mula dilaporkan kepada IRS. Walaupun anda menyewa $ 10.000 malam, anda tidak perlu melaporkan pendapatan sewa selagi rumah tidak disewa selama lebih dari 14 hari. Rumah itu masih dianggap kediaman peribadi, jadi anda boleh memotong cukai gadai janji dan cukai harta tanah di bawah peraturan rumah kedua standard.

2. Anda Sewa Harta Tanah selama 15 Hari atau Lebih, dan Gunakannya untuk Kurang Daripada 14 Hari atau 10% Hari Rumah Disewa.

Harta ini dianggap sebagai harta sewa, dan aktiviti sewa dilihat sebagai perniagaan. Jika rumah kedua anda disewa lebih dari 14 hari, semua pendapatan sewa mesti dilaporkan kepada IRS. Anda boleh memotong perbelanjaan sewa (termasuk faedah gadai janji, cukai harta, premium insurans, yuran yang dibayar kepada pengurus harta tanah, utiliti, dan 50% daripada susut nilai), tetapi anda perlu faktor dalam jumlah masa harta digunakan untuk kegunaan peribadi berbanding sewa gunakan.Dan, sebagai harta sewa, sehingga $ 25,000 kerugian mungkin boleh ditolak setiap tahun. Hari-hari pembaikan tidak dikira sebagai kegunaan peribadi, jadi anda boleh menghabiskan lebih dari 14 hari di hartanah selagi ia adalah untuk tujuan penyelenggaraan. Anda harus dapat mendokumenkan aktiviti penyelenggaraan, bagaimanapun, dengan resit untuk membuktikan anda tidak menggunakan harta untuk tujuan riadah pada hari-hari tersebut.

3. Anda Menggunakan Harta untuk Lebih daripada 14 Hari atau 10% daripada Jumlah Hari Rumah yang Disewa.

Jika anda menggunakan harta selama lebih dari 14 hari, atau lebih dari 10% dari jumlah hari ia disewa (yang mana lebih besar), harta itu dianggap kediaman peribadi dan kerugian sewa tidak dapat ditolak. Sekiranya ahli keluarga anda menggunakan harta tersebut (termasuk pasangan, saudara kandung, ibu bapa, datuk dan nenek, anak-anak, dan cucu), hari-hari tersebut dikira sebagai hari-hari peribadi kecuali jika anda mengumpul harga sewa yang adil.

Menjual Rumah Kedua Anda

Undang-undang cukai membolehkan anda mengambil keuntungan sehingga $ 500, 000 ($ 250, 000 jika anda belum berkahwin) tanpa cukai dari penjualan kediaman utama anda. Pengecualian jualan utama rumah ini tidak terpakai jika anda menjual rumah kedua anda: Jika anda menjual rumah yang bukan kediaman utama anda, anda mungkin perlu membayar cukai keuntungan modal biasa. Jika anda membuat rumah kedua kediaman utama anda sekurang-kurangnya dua tahun sebelum anda menjualnya, bagaimanapun, anda mungkin dapat menuai beberapa faedah cukai, tetapi ia tidak semudah yang biasa.

Sebelum 1 Januari 2009, anda boleh berpindah ke rumah kedua anda, menjadikan kediaman utama anda selama dua tahun, menjualnya, dan mengambil kesempatan daripada pengecualian jualan rumah utama. Sekarang, sebagai akibat daripada undang-undang baru yang berkaitan dengan Akta Perumahan dan Pemulihan Ekonomi tahun 2008, anda masih boleh membuat rumah kedua anda sebagai rumah utama sebelum anda menjualnya, tetapi anda akan berhutang cukai untuk jangka masa itu harta itu rumah kedua selepas 1 Januari 2009. IRS kini menggunakan nisbah tahun-tahun yang anda jadikan rumah sebagai kediaman utama berbanding tahun-tahun rumah itu digunakan sebagai sewa (atau selain kediaman utama) untuk mengira jumlah keuntungan modal yang akan dikecualikan daripada jualan.

Sebagai contoh, Smiths membeli rumah kedua pada tahun 2004. Mereka terus menggunakannya sebagai rumah sewa pada tahun 2009 dan 2010, dan kemudian menggunakan rumah sebagai kediaman utama pada tahun 2011 dan 2012. Hanya 50% daripada keuntungan modal dari penjualan rumah akan dikenakan cukai (sehingga pengecualian $ 500,000) kerana rumah itu adalah kediaman utama hanya 50% dari masa selepas 1 Jan 2009.

1031 Pertukaran

A 1031 Pertukaran, juga dikenali sebagai pertukaran sejenis atau pertukaran tertunda cukai, adalah urus niaga di mana penjual menukar harta sewa atau pelaburan untuk harta sewa atau pelaburan lain yang sama atau lebih besar, berdasarkan asas yang ditangguhkan cukai. Kelebihannya ialah penjual mungkin dapat mengelak daripada membayar cukai keuntungan modal pada bursa. Suatu harta mesti dianggap sebagai harta sewa (dan bukan kediaman peribadi) untuk melayakkan pertukaran 1031. Ini bermakna anda mesti menyewakan harta selama 15 hari atau lebih, dan menggunakannya selama kurang dari 14 hari atau 10% hari rumah disewa.

Bottom Line

Jika ia boleh dilaksanakan secara kewangan, memiliki rumah kedua boleh menjadi pelaburan yang sangat baik untuk tujuan bercuti atau sewa, atau untuk digunakan sebagai rumah utama semasa bersara. Oleh kerana memiliki rumah yang membawa beban kewangan yang signifikan - dari hipotek dan cukai, kepada penyelenggaraan dan pembaikan - adalah untuk kepentingan terbaik anda untuk memahami implikasi-implikasi cukai dari pemilikan rumah kedua. Memandangkan undang-undang cukai rumit dan berubah, pemilik dan pembeli berpotensi perlu berunding dengan pakar cukai hartanah yang berkelayakan untuk mendapatkan pemahaman penuh mengenai implikasi dan undang-undang cukai, dan untuk menentukan strategi pemilikan yang paling baik.