Pelabur hartanah mesti mempunyai kemahiran penilaian asas untuk membuat pembelian, menjual, atau membuat keputusan. Syarikat-syarikat pelaburan hartanah telah membangunkan model penilaian yang canggih untuk membantu mereka membuat keputusan pelaburan. Walau bagaimanapun, dengan menggunakan alat spreadsheet seseorang individu boleh menghasilkan penilaian yang mencukupi untuk kebanyakan hartanah yang menghasilkan pendapatan. Ini termasuk hartanah kediaman yang dibeli sebagai harta sewa kediaman.

Menghargai hartanah dengan menggunakan aliran tunai diskaun atau kaedah permodalan adalah sama dengan menilai saham atau bon. Satu-satunya perbezaan ialah aliran tunai diperoleh daripada ruang pajakan berbanding dengan menjual produk dan perkhidmatan. Baca terus untuk mengetahui bagaimana pelabur boleh membuat penilaian cukup memuaskan untuk merumput melalui peluang pelaburan yang prospektif.

Penilaian Individu

Sesetengah individu merasakan bahawa menghasilkan penilaian tidak perlu jika penilaian yang disahkan telah selesai. Walau bagaimanapun, penilaian pelabur mungkin berbeza daripada penilaian untuk beberapa sebab.

Pelabur mungkin mempunyai pendapat yang berbeza mengenai keupayaan harta untuk menarik penyewa atau kadar sewa yang penyewa sanggup membayar. Sebagai calon pembeli atau penjual, pelabur mungkin merasakan bahawa harta itu mempunyai risiko yang lebih atau kurang daripada penilai.

Penilai menjalankan penilaian nilai yang berasingan. Mereka termasuk kos untuk menggantikan harta benda, perbandingan transaksi terkini dan setanding dan pendekatan pendapatan. Sesetengah kaedah ini lazimnya melampau pasaran, meremehkan nilai semasa aliran meningkat, dan mengagak nilai aset dalam arah aliran menurun.

Mencari peluang dalam pasaran hartanah melibatkan mencari harta benda yang telah dinilai secara salah oleh pasaran. Ini selalunya bermaksud menguruskan harta ke tahap yang melebihi jangkaan pasaran. Penilaian harus memberikan perkiraan seseorang tentang potensi penghasilan yang berpengaruh terhadap sesuatu harta.

Penilaian Harta Tanah

Pendekatan pendapatan untuk menilai hartanah adalah sama dengan proses untuk menilai saham, bon, atau sebarang pelaburan lain yang menjana pendapatan. Kebanyakan penganalisis menggunakan kaedah aliran tunai diskaun (DCF) untuk menentukan nilai semasa bersih aset (NPV) .

NPV ialah nilai harta dalam dolar hari ini yang akan mencapai pulangan penyesuaian risiko pelabur. NPV ditentukan dengan mendiskaun aliran tunai berkala yang tersedia kepada pemilik oleh kadar pulangan yang diperlukan oleh pelabur (RROR). Oleh kerana RROR adalah kadar pulangan yang diperlukan oleh pelabur untuk risiko yang terlibat, nilai yang diperolehi adalah nilai disesuaikan risiko bagi pelabur individu tersebut. Dengan membandingkan nilai ini dengan harga pasaran, pelabur mampu membuat pembelian, memegang, atau menjual keputusan.

Nilai saham diperoleh dengan mendiskaun dividen, nilai bon dengan mendiskaun pembayaran kupon faedah.Hartanah dinilai dengan mendiskaun aliran tunai bersih atau tunai yang tersedia kepada pemilik selepas semua perbelanjaan telah ditolak daripada pendapatan pajakan. Menghargai harta melibatkan anggaran semua hasil sewa dan kemudian menolak semua perbelanjaan yang diperlukan untuk melaksanakan dan menyelenggarakan pajakan tersebut.

Semua anggaran pendapatan datang secara langsung dari pajakan. Pajakan adalah perjanjian kontrak antara penyewa dan tuan tanah. Semua sewa dan kontrak meningkat dalam sewa (peningkatan) akan dinyatakan dalam pajakan, serta pilihan untuk ruang dan konsesi sewa. Pemilik juga menerima sebahagian atau kesemua perbelanjaan hartanah daripada penyewa. Cara pengumpulan pendapatan ini juga dinyatakan dalam kontrak pajakan. Terdapat tiga jenis pajakan utama:

• Sewa penuh perkhidmatan
• Sewa bersih
• Sewa Triple-bersih (NNN)

Dalam pajakan perkhidmatan penuh, penyewa tidak membayar apa-apa selain sewa. Dalam pajakan bersih, penyewa biasanya membayar sebahagian daripada kenaikan perbelanjaan untuk tempoh selepas mereka memasuki harta tersebut. Dalam pajakan triple-net, penyewa membayar bahagian pro-rata semua perbelanjaan hartanah.

Berikut adalah jenis perbelanjaan yang perlu dipertimbangkan semasa membuat penilaian pendapatan:

• Kos pajakan
• Kos pengurusan
• Kos modal

Kos pajakan merujuk kepada perbelanjaan yang diperlukan untuk menarik penyewa dan untuk melaksanakan pajakan. Kos pengurusan merujuk kepada perbelanjaan tahap hartanah, seperti utiliti, pembersihan, cukai, dan lain-lain serta apa-apa kos untuk menguruskan harta tersebut. Pendapatan yang ditolak perbelanjaan operasi sama dengan pendapatan operasi bersih (NOI). NOI adalah aliran tunai yang diperoleh daripada operasi normal harta tanah. Aliran tunai kemudian diperolehi dengan menolak kos modal dari NOI. Kos modal adalah apa-apa perbelanjaan modal berkala untuk mengekalkan harta benda. Ini termasuk sebarang modal bagi komisen pajakan, penambahbaikan penyewa, atau rizab modal untuk peningkatan hartanah masa depan.

Contoh Penilaian

Setelah aliran tunai berkala ditentukan, mereka boleh didiskaun semula untuk menentukan nilai hartanah. Rajah 1 menunjukkan reka bentuk penilaian ringkas yang boleh diselaraskan untuk menilai kebanyakan sifat.

Asumsi	Nilai	Asumsi	Nilai
Pertumbuhan Pendapatan Yr1-10 (g)	4%	Pertumbuhan Pendapatan Yr11 + (g)
13%	Perbelanjaan% Pendapatan	40%	Perbelanjaan Modal
$ 10, Rajah 1	Penilaian mengandaikan harta yang menghasilkan pendapatan sewa tahunan sebanyak $ 100,000 pada tahun satu, yang tumbuh sebanyak 4% setahun dan 3% selepas tahun 10. Perbelanjaan dianggarkan pada 40% pendapatan. Rizab modal dimodelkan pada $ 10, 000 setahun. Kadar diskaun, atau RROR, ditetapkan pada 13%. Kadar permodalan untuk menentukan nilai pengalihan harta pada tahun 10 dianggarkan pada 10%. Dalam istilah kewangan, kadar permodalan ini sama dengan K-g, di mana K adalah ROROR pelabur (kadar pulangan yang diperlukan) dan g adalah pertumbuhan pendapatan yang dijangkakan. K-g juga dikenali sebagai pulangan pendapatan yang diperlukan oleh pelabur, atau jumlah pulangan yang diberikan oleh pendapatan.	Nilai harta pada tahun 10 diperolehi dengan mengambil anggaran NOI untuk tahun 11 dan membahagikannya dengan kadar permodalan. Dengan mengandaikan kadar pulangan yang diperlukan oleh pelabur kekal pada 13% maka permodalan akan sama dengan 10%, atau K-g (13% -3%). Dalam Rajah 2, NOI pada tahun 11 adalah $ 88, 812. Selepas aliran tunai berkala dikira, ia kemudian didiskaun semula oleh kadar diskaun (13%) untuk memperoleh NPV sebanyak $ 58, 333.	Item

Yr 1

Yr 2

Yr 3

Yr 4	Yr 5	Yr 6	Yr 7	Yr8	Yr 9	Yr 10		Pendapatan	100	104	108. 16
112. 49	116. 99	121. 67	126. 54	131. 60	136. 86	142. 33	148. 02	Perbelanjaan	-40	-41. 60	-43. 26
-45	-46. 80	-48. 67	-50. 62	-52. 64	-54. 74	-56. 93	-59. 21	Pendapatan Operasi Bersih (NOI)	60	62. 40	64. 896
67. 494	70. 194	73. 002	75. 924	78. 96	82. 116	85. 398	88. 812	Modal	-10	-10	-10
-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-	Aliran Tunai (CF)	50	52. 40	54. 90
57. 49	60. 19	63	65. 92	68. 96	72. 12	75. 40	-	Reversion	-	-	-
-	-	-	-	-	-	888. 12	-	Jumlah Aliran Tunai	50	52. 40	54. 90
57. 49	60. 19	63	65. 92	68. 96	72. 12	963.	-	Hasil Dividen	9%	9%	9%
10%	10%		12%	13%	-	Rajah 2 (dalam ribuan ringgit)	Rajah 2 menyediakan format asas yang boleh digunakan untuk menilai mana-mana penghasilan pendapatan atau harta sewa. Pelabur membeli hartanah kediaman sebagai harta sewa harus menyediakan penilaian untuk menentukan sama ada kadar sewa dikenakan cukup untuk menyokong harga pembelian yang dibayar. Walaupun penilai akan sering menggunakan aliran tunai 10 tahun secara lalai, pelabur harus menghasilkan aliran tunai yang mencerminkan andaian yang diandaikan untuk dibeli. Format ini, walaupun dipermudahkan, boleh dilaraskan untuk menghargai sebarang harta, tanpa mengira kerumitan. Malah hotel boleh dihargai dengan cara ini. Cukup fikirkan sewa bilik malam sebagai sewa sehari.	Beli, Menjual atau Pegang	Apabila membeli harta, jika nilai dinilai oleh pelabur lebih besar daripada tawaran penjual atau nilai dinilai, maka harta itu boleh dibeli dengan kebarangkalian yang tinggi untuk menerima RORIS. Sebaliknya, apabila menjual harta benda, jika nilai dinilai kurang daripada tawaran pembeli, harta itu hendaklah dijual. Di samping itu, jika nilai dinilai adalah sejajar dengan pasaran dan RROR menawarkan pulangan yang mencukupi untuk risiko yang terlibat, pemilik boleh memutuskan untuk memegang pelaburan tersebut sehingga terdapat ketidaksamaan antara nilai dan nilai pasaran.	Nilai boleh ditakrifkan sebagai jumlah paling besar yang seseorang bersedia membayar untuk harta. Apabila membeli aset, pembiayaan tidak boleh menjejaskan nilai muktamad harta kerana setiap pembeli mempunyai pilihan pembiayaan yang berbeza.	Walau bagaimanapun, ini tidak berlaku untuk pelabur yang sudah memiliki hartanah yang telah dibiayai. Pembiayaan mesti dipertimbangkan apabila membuat keputusan pada masa yang sesuai untuk dijual kerana struktur pembiayaan, seperti penalti prabayar, boleh merompak pelabur hasil jualannya. Ini penting dalam kes di mana para pelabur menerima syarat pembiayaan yang baik yang tidak lagi tersedia di pasaran. Pelaburan yang sedia ada dengan hutang boleh memberikan pulangan yang diselaraskan dengan risiko yang lebih baik daripada yang boleh dicapai apabila melabur semula prospek jualan yang akan datang. Laraskan RORK risiko untuk memasukkan risiko kewangan tambahan hutang gadai janji.

Bottom Line

Sama ada membeli atau menjual, adalah mungkin untuk menghasilkan model penilaian yang cukup tepat untuk membantu dalam proses membuat keputusan. Matematik yang terlibat dalam mencipta model agak mudah dan dalam pemahaman kebanyakan pelabur. Setelah memperoleh pengetahuan asas mengenai standard pasaran tempatan, struktur pajakan dan bagaimana pendapatan dan perbelanjaan berfungsi dalam jenis hartanah yang berbeza, seseorang harus dapat meramalkan arus kas masa depan.