Amanah pelaburan hartanah yang tidak didagangkan (REIT) telah membuat banyak pelabur banyak wang dalam beberapa tahun kebelakangan ini. Ini telah menyebabkan peningkatan permintaan, tetapi pelaburan jenis ini tidak begitu rosak. Ini tidak bermakna REIT tidak didagangkan harus dikecualikan daripada senarai pertimbangan pelaburan anda. Ini bermakna bahawa anda perlu mengetahui kebaikan dan keburukan mereka sebelum melompat masuk.

REIT Bukan Dagangan vs. REIT Berdagang Pertukaran

Perbezaan terbesar antara REIT yang didagangkan pertukaran dan REIT yang tidak didagangkan adalah bahawa yang terakhir tidak cair. Malah, kebanyakan REIT yang tidak didagangkan memerlukan tempoh pengunci minimum tujuh tahun. Ia masih mungkin untuk menebus wang dalam beberapa kes, tetapi ia akan sering selepas satu tahun, hanya akan antara 3% dan 5% dan program penebusan kadang-kadang ditamatkan. REIT yang tidak didagangkan datang dengan yuran hadapan sebanyak 15%. Penjualan, pampasan dan perbelanjaan tidak boleh melebihi 10%. 5% yang lain (berpotensi) berasal dari kos penerbit. Nisbah perbelanjaan bersih jarang berada di atas 1% pada REIT yang diperdagangkan. Kedua-dua jenis REIT perlu mengembalikan 90% pendapatan mereka kepada pemegang saham dalam bentuk dividen. (Untuk lebih lanjut, lihat: REIT Kediaman, Penjagaan Kesihatan dan Pejabat .)

REIT yang tidak didagangkan mempunyai jangka hayat pelaburan yang terhingga. Selepas tempoh masa yang telah ditetapkan, REIT mestilah menyenaraikan pertukaran sekuriti atau membubarkan. Jika pembubaran berlaku, anda boleh melihat keuntungan yang besar atau anda dapat melihat nilai $ 0. Sebaliknya, REIT yang diperdagangkan pertukaran tidak mempunyai tempoh masa yang telah ditetapkan.

Filing SEC

Sama seperti REIT yang diniagakan pertukaran, REIT yang tidak didagangkan mesti memfailkan dengan Suruhanjaya Sekuriti dan Bursa (SEC). Ramai pelabur tidak menyedari ini kerana REIT tidak didagangkan tidak disenaraikan di bursa sekuriti. Kunci di sini adalah ketelusan. Untuk mengetahui semua yang anda perlu tahu tentang REIT yang tidak didagangkan tertentu, pergi ke pangkalan data EDGAR SEC. Cari REIT yang anda cari untuk menyiasat dan membaca pemfailan 10-Q (suku tahunan) dan 10-K (tahunan). Ini mungkin berbunyi menakutkan, tetapi tidak. Jangan biarkan istilah cetak kecil dan mewah menipu awak. Sekitar mishmash, anda akan mendapat maklumat yang berkualiti mengenai kesihatan REIT itu. (Untuk maklumat lanjut, sila lihat: Alat EDGAR SEC Top untuk Pelabur Baru .)

Kebanyakan pelabur tidak perlu membaca fail SEC. Pisahkan diri dari orang ramai dan ambil langkah tambahan supaya anda boleh menjadi pelabur yang berpengetahuan. Jika anda tidak selesa melakukan ini, sekurang-kurangnya menyewa penasihat kewangan untuk melakukannya untuk anda.

Apabila membaca filing SEC mencari beberapa perkara: (Untuk lebih lanjut, lihat: Filing SEC: Bentuk yang Anda Perlu Tahu .)

• Bagaimana leveraged adalah REIT? (Sekiranya pengagihan lebih daripada tunai bersih dari operasi, ada alasan untuk bimbang.)
• Portfolio aset hartanah (Penyelidikan aset ini secara berasingan.Ini tidak sepatutnya memakan masa kerana REIT yang tidak diniagakan sering menjadi satu kategori.)
• Pasukan pengurusan (Adakah pasukan pengurusan mengalami? Jika ya, adakah mereka berjaya pada masa lalu?)
• Overhead perbelanjaan
• Kos modal

Gambar Pengedaran

Pengagihan pada REIT yang tidak didagangkan tidak dijamin. Dalam beberapa kes, mereka digantung dan kadang-kadang terhenti sepenuhnya. Kemudian ada kes di mana pengedaran dibiayai dari wang orang lain - seperti dalam pelabur lain. Ini adalah bendera merah serta tidak ada skema Ponzi. (Untuk lebih lanjut, sila lihat: Amanah Pelaburan Harta Tanah (REIT) - Menganalisis Prestasi REIT dan REIT .)

Anda ingin memastikan bahawa pembahagian dibiayai oleh sewa, yuran penginapan dan sebagainya. Juga, jika anda mendapati bahawa pengedaran hanya mungkin disebabkan hutang meningkat, mencairkan rizab tunai, atau penjualan saham baru, ini boleh menjadi tanda bahawa kaedah penjanaan pendapatan tradisional tidak berfungsi. Ini boleh menjadi usaha terdesak untuk perbadanan yang menjalankan REIT untuk mengekalkan tahap pengedaran semasa. Dan jika anda mendapati bahawa REIT meminjam lebih daripada 100% aset bersih, ia menunjukkan leverage ekstrem dan potensi untuk kegagalan.

Amaran-amaran Lain

• Jika REIT yang tidak diniagakan tidak difailkan dengan SEC, itu adalah penipuan. Menjauhkan diri.
• Dengan bayaran front-end setinggi 15%, itu bermakna hanya $ 85, 000 daripada $ 100,000 pelaburan sedang dilaksanakan. Prestasi REIT perlu luar biasa bagi anda untuk melihat pulangan yang hebat. Tanya kepada diri sendiri apakah modal itu dapat digunakan dengan lebih baik di tempat lain.
• Pihak Berkuasa Pengawalseliaan Industri Kewangan (FINRA) memberi amaran tentang maklumat yang tidak tepat dan mengelirukan dalam pasaran REIT yang tidak didagangkan pada Mei 2013.
• Pastikan REIT yang tidak didagangkan menyediakan maklumat mengenai spesifikasi harta. Elakkan kolam buta. Hanya melabur dalam REIT di mana anda boleh menilai nilai hartanah.
• Elakkan REIT yang tidak didagangkan yang menghantar kesusasteraan tanpa butiran khusus sambil menjanjikan pulangan yang luar biasa.
• Pertimbangkan risiko hartanah berdasarkan keadaan pasaran semasa. Pastikan anda memecahkan ini ke dalam kategori. Contohnya, hospital mungkin mengatasi pusat beli-belah pinggir bandar pada masa ini.
• Elakkan REIT swasta. Ini hanya boleh diakses oleh pelabur yang terakreditasi (bernilai bersih $ 1 juta atau lebih). Memandangkan tiada pendedahan kepada SEC diperlukan, anda tidak akan mempunyai akses kepada maklumat penting, yang akan menghalang anda daripada membuat keputusan bermaklumat. (Untuk maklumat lebih lanjut, sila lihat: Apakah Risiko Amanah Pelaburan Harta Tanah (REIT)? )

Bottom Line

REIT yang tidak diperdagangkan berpotensi untuk menyediakan pengedaran selama bertahun-tahun. Tetapi atas sebab-sebab yang diberikan di atas, ini harus dilihat sebagai pelaburan berisiko tinggi. Terdapat kenderaan pelaburan berkaitan lain yang menawarkan nisbah risiko / ganjaran yang lebih baik. (Untuk lebih lanjut, sila lihat: Apakah Perangkap Potensial Memiliki REIT? )