Kita semua mengambil risiko dalam hidup. Malah, perkara-perkara hebat sering dilakukan dengan mengambil risiko; oleh itu, dapat berjaya menguruskan risiko dalam hidup anda sangat meningkatkan peluang yang mengambil risiko tersebut akan memberi ganjaran. Dalam artikel ini, kami akan menunjukkan kepada anda bagaimana untuk bekerja dengan risiko dan ganjaran sekitar hipotik anda. (Untuk terus membaca tentang risiko, lihat Menentukan Risiko Dan Piramid Risiko .)

Leverage and Refinancing
Pembelian dan pembiayaan rumah adalah risiko yang kebanyakan orang mengambil. Ia mempunyai sejarah yang sangat menggembirakan. Dalam tahun-tahun kebelakangan ini, ia menjadi bergaya untuk mengambil risiko tambahan di sekitar pemilik rumah dengan memanfaatkan nilai rumah melalui pembiayaan semula wang tunai atau pinjaman ekuiti rumah. Pembiayaan wang tunai dan pinjaman ekuiti di rumah membolehkan pengguna meminjam terhadap nilai rumah mereka. Ini adalah leverage kewangan - ia menambah lapisan tambahan risiko kepada homeownership. (Untuk mengetahui lebih lanjut tentang membeli rumah atau hartanah, lihat Membeli-belah untuk Gadai Janji , Melabur dalam Harta Tanah dan Meneroka Pelaburan Harta Tanah .) >

Pembiayaan balik wang tunai dan pinjaman ekuiti rumah boleh digunakan untuk hampir apa-apa tujuan. Perbincangan ini memberi tumpuan kepada risiko memanfaatkan nilai rumah untuk membeli aset dengan matlamat menggunakan aset tersebut untuk memperoleh pendapatan tambahan. (Untuk membaca lebih banyak artikel mengenai pinjaman ekuiti rumah, lihat

Pinjaman Rumah-Ekuiti: Kos , Pinjaman Rumah-Ekuiti: Apa Itu Dan Bagaimana Ia Berfungsi dan The Reverse Gadai Janji: Alat Persaraan .)

Pendekatan Institusi ke Pengurusan Aset-Liabiliti

Ekstrak ekuiti untuk membuat pelaburan tambahan memerlukan pemahaman yang mendalam tentang pengurusan aset-liabiliti. Pengurusan aset-liabiliti melibatkan pengurusan risiko yang berkaitan dengan peminjaman dan pelaburan wang. Institusi kewangan menumpukan banyak masa, tenaga dan sumber kepada pengurusan aset-liabiliti.
Institusi kewangan membuat keuntungan melalui leverage; Walau bagaimanapun, disebabkan kemungkinan risiko penurunan dan keterlibatan yang berkaitan, institusi kewangan sangat dikawal selia dengan jumlah leverage yang dapat mereka gunakan dan risiko yang mereka dapat ambil. Kebanyakan membuat keuntungan dengan meminjam wang pada kadar tertentu dan jangka panjang hingga matang dan melabur wang dalam instrumen kewangan dengan kematangan yang sama, profil risiko rendah dan jangkaan pulangan yang lebih tinggi daripada kadar yang pertama kali mereka meminjam wang.

Orang lain mengambil lebih banyak risiko dan cuba membuat keuntungan yang lebih besar dengan melabur wang yang dipinjam dalam instrumen kewangan dengan tempoh matang lebih lama dari tempoh pinjaman mereka sendiri, profil risiko yang lebih tinggi dan pulangan yang dijangka lebih tinggi. Semakin tinggi perbezaan di antara ciri-ciri institusi kewangan dari pinjaman mereka, semakin banyak risiko yang mereka ambil melalui leverage kewangan.(Untuk mengetahui lebih lanjut, lihat

Apakah risiko mempunyai kedua-dua leverage operasi yang tinggi dan leverage kewangan yang tinggi? ) Praktik Baik Pengurusan Aset-Liabiliti

Kebanyakan institusi kewangan menggunakan leverage untuk melabur dalam bon atau aset tetap pendapatan lain. Mereka biasanya tidak melabur dalam stok (lebih banyak lagi nanti). Mereka menggunakan dua alat utama dalam pengurusan aset-liabiliti: pengurusan risiko kredit dan pengurusan risiko kadar faedah.
Pengurusan risiko kredit melibatkan penaksiran kelayakan penerbit bon dan menguruskan risiko lalai. Sebagai peraturan am, semakin rendah penarafan kredit penerbit bon, semakin tinggi jangkaan pulangan atau hasil bon yang dijangka. (Untuk maklumat lebih lanjut lihat,

Apa itu Penilaian Kredit Korporat? ) Pengurusan risiko kadar faedah melibatkan pengurusan risiko yang berkaitan dengan perubahan dalam harga bon apabila perubahan kadar faedah. (Terdapat hubungan songsang antara harga bon dan kadar faedah.Ketika kadar faedah meningkat, harga bon jatuh. Apabila kadar faedah jatuh, harga bon naik.) Ukuran paling tinggi digunakan dalam risiko kadar faedah bon dipanggil tempoh. Tempoh bon adalah ukuran peratusan perubahan harga dalam bon akibat perubahan kadar faedah (biasanya 100 mata asas). Tempoh adalah fungsi aliran tunai berwajaran bon. Bon yang mempunyai tempoh matang dan bayaran kupon yang sama (yang membentuk aliran tunai bon) mempunyai tempoh yang sama. Secara umum, semakin lama kematangan bon, semakin lama tempohnya dan, dengan itu, semakin banyak harganya akan berubah dengan perubahan dalam kadar faedah. (Untuk mempelajari tentang konsep ini dengan lebih terperinci, lihat

Konsep Bon Lanjutan

.) Risiko leveraj kewangan akan diminimumkan apabila tempoh peminjaman institusi kewangan dipadankan dengan tempoh pelaburannya. Sebagai contoh, perlawanan yang baik adalah meminjam wang melalui pinjaman selama dua tahun dan untuk melabur hasil dalam bon dua tahun - pinjaman dan bon mempunyai aliran tunai yang sama dan tempoh yang sama. Tempoh tidak sepadan akan meminjam wang selama bertahun-tahun dan melabur hasil dalam bon 10 tahun - pinjaman itu perlu diperbaharui setiap dua tahun untuk terus membiayai pembelian bon 10 tahun, atau bon itu harus dijual pada akhir dua tahun. Tidak ada kepastian bahawa pinjaman itu boleh diperbaharui pada kadar faedah asalnya pada akhir setiap tempoh dua tahun, dan tidak ada kepastian bahawa bon itu boleh dijual selepas tahun pertama pada harga asalnya. Pada hakikatnya, kebanyakan institusi kewangan mengambil risiko kredit dan jangka masa yang dikira - jika tidak, ia akan menjadi sukar untuk membuat keuntungan. Bagaimanapun, seperti yang dinyatakan sebelum ini, mereka menghabiskan banyak masa, usaha dan wang yang menguruskan risiko-risiko ini.

Memanfaatkan Nilai Rumah untuk Membuat Pelaburan Tambahan

Ekstrak ekuiti untuk membuat pelaburan tambahan memerlukan pengurusan aset liabiliti yang berkesan. Pendekatan pemilik rumah terhadap pengurusan aset-liabiliti tidak sepatutnya berbeza dengan pendekatan institusi kewangan.

Seperti halnya dengan institusi kewangan, ini bermakna hanya pelaburan dalam bon dan pelaburan pendapatan tetap lain yang perlu dibuat. Menggunakan ekuiti rumah anda untuk melabur dalam saham bukan pengurusan aset-liabiliti yang baik untuk orang biasa. Terdapat risiko yang melampau dalam memanfaatkan nilai rumah untuk melabur dalam pasaran saham. Harga saham terlalu tidak menentu. Walaupun jangkaan pulangan jangka panjang pasaran saham lebih tinggi daripada bon, keperluan pembayaran balik gadai janji tidak sepadan dengan kenaikan harga saham. Pada masa pembayaran balik gadai janji adalah disebabkan, pasaran saham boleh berada dalam selloff. Ini adalah masa yang sangat sukar bagi pelabur untuk menjual untuk membuat pembayaran pada gadai janji. Menjual semasa penurunan pasaran mengehadkan pulangan pelaburan masa depan dari giliran ke atas di pasaran, yang mengurangkan kebarangkalian bahawa jumlah pulangan pelaburan akan lebih besar daripada faedah yang dibayar pada gadai janji.
Sebaliknya, pulangan diperolehi apabila bon dibeli dan dipegang hingga matang boleh diketahui dengan pasti pada masa bon tersebut dibeli. (Biasanya pulangan bon diukur dari segi hasilnya, yang merupakan fungsi pembayaran kupon dan harga. Hasil bon kepada kematangan adalah ukuran hasil yang menganggap bon akan dipegang hingga matang). Jika hasil jatuh tempo Bon tidak boleh dipanggil selama lima tahun adalah 9% dan kadar faedah pada gadai janji kadar tetap ialah 5%, maka kadar faedah sebanyak 2% dapat diperoleh selama lima tahun dengan kepastian dekat. Sebagai contoh, katakan ekuiti rumah sebanyak $ 200, 000 boleh diekstrak melalui pembiayaan semula ke dalam gadai janji kadar tetap 30 tahun pada 6. 5%. $ 200,000 boleh dilaburkan dalam bon lima tahun dengan hasil sehingga matang 9%. Sepanjang tempoh lima tahun itu, kadar faedah yang tersebar sebanyak 2. 5% atau $ 5, 000 setahun boleh diperolehi. Pada akhir tempoh lima tahun, bon akan matang, dan gadai janji $ 200,000 boleh dibayar balik.

Masalah Masih Ada

Namun, walaupun senario mudah ini mempunyai masalah. Pembayaran gadai janji biasanya dibuat setiap bulan, sementara pembayaran bon biasanya dibuat setiap enam bulan. Di samping itu, tidak mungkin kadar gadai janji dapat serendah 6%, sementara bon yang sangat tinggi akan menghasilkan 9%. Bon yang menghasilkan 9% mungkin akan membawa banyak risiko kredit. Senario ini juga mengabaikan kos transaksi dan faedah / akibat cukai. Analisis yang menggabungkan faedah dan kos pembiayaan semula gadai janji yang sedia ada perlu dibuat.

Kesimpulan
Institusi kewangan yang menguntungkan mengamalkan pengurusan aset-liabiliti yang mantap. Pemilik rumah yang sedang mempertimbangkan untuk mengeluarkan ekuiti dari rumah mereka untuk membuat pelaburan tambahan mesti mempunyai pemahaman yang baik mengenai pengurusan aset-liabiliti dan risiko yang terlibat dalam memanfaatkan nilai rumah.

Institusi kewangan tidak menggunakan leverage untuk melabur dalam stok; tidak sepatutnya pemilik rumah. Pulangan saham terlalu tidak menentu, dan tidak sepadan dengan aliran tunai gadai janji.Bon yang dipegang hingga matang menghapuskan risiko turun naik harga, tetapi masih menimbulkan masalah aliran tunai.
Selain itu, ia akan mencabar untuk mencari bon dengan penarafan kredit yang tinggi yang menghasilkan lebih banyak daripada kadar faedah yang dibayar pada gadai janji. Terdapat risiko kredit yang terlibat dalam melabur dalam bon dengan hasil yang lebih tinggi daripada kadar faedah pada gadai janji. Bagi kebanyakan orang, rumah merupakan aset terbesar dan perlindungan mereka - ekstraksi ekuiti untuk membuat pelaburan dengan risiko kredit mungkin bukan idea yang bagus untuk semua orang. Mengetuk ekuiti rumah biasanya dilakukan oleh orang yang mempunyai aset yang signifikan selain rumah mereka (di mana rumah itu adalah sebahagian daripada portfolio keseluruhan). Dalam hal ini, ia mungkin dinasihatkan untuk memanfaatkan nilai rumah untuk membuat pelaburan tambahan, dan hanya kemudian melabur dalam bon atau pelaburan tetap pendapatan lain.