Seperti yang anda gunakan untuk membeli rumah, anda mungkin terperangkap dalam keseronokan kaleidoskop pilihan: Betulkan bahagian atas atau soket? Kondominium kecil di tengah-tengah bandar atau rumah luas di pinggir bandar? Tradisional atau kontemporari? Bata atau plak? Kadar gadai janji kadar tetap atau laras?

OK, jadi mungkin yang terakhir tidak begitu menggembirakan. Walau bagaimanapun, membosankan, itu adalah soalan yang perlu anda tanyakan kepada diri sendiri - dan jawab - pada satu ketika semasa proses pembelian rumah. Jenis hipotek yang patut anda pilih? Percayalah atau tidak, keputusan anda boleh membuat atau memecahkan pelaburan rumah anda (lihat Mendapatkan Gadai janji dalam 20-an Anda ).

Berita baik: Anda tidak bersendirian dalam usaha anda untuk mendarat gadai janji yang sempurna. Bagi tahun kedua berturut-turut, Millennials mewakili kumpulan terbesar pembeli rumah di Amerika (32%), menurut kajian Mac 2015 dari Persatuan Negara Realtors. Oleh kerana ahli-ahli generasi ini terus membanjiri pasaran hartanah, mereka mencetuskan beberapa perubahan besar dalam industri gadai janji. Sebuah Pusat Penyelidikan Pew 2014 r mendapati bahawa peminjam gadai janji Millennial menuntut proses permohonan pinjaman berasaskan teknologi, perkhidmatan dalam talian yang cepat dan penutupan gadai janji yang lebih cepat.

Tetapi sebelum anda menutup rumah baru anda, anda perlu melakukan kerja rumah hipotek. Berikut adalah maklumat mengenai jenis utama hipotek untuk membantu anda membuat keputusan kritikal ini.

Pinjaman FHA

Pinjaman rumah yang ditawarkan oleh Pentadbiran Perumahan Persekutuan (FHA), yang dikenali sebagai pinjaman FHA, direka untuk pembeli rumah yang tidak mempunyai banyak wang untuk meletakkan ke muka pembayaran - itulah sebabnya pinjaman FHA sangat menarik untuk Milllennials wang tunai.

Pinjaman gadai janji selama 30 tahun, tidak seperti pinjaman FHA, memerlukan bayaran pendahuluan sebanyak 20% kecuali anda membayar insurans gadai janji swasta (PMI). Pemberi pinjaman konvensional memerlukan anda membayar insurans ini sekiranya anda membuat bayaran pendahuluan kecil kerana anda dianggap peminjam berisiko tinggi. PMI meningkatkan pembayaran gadai janji bulanan anda sebanyak 0. 25% hingga 2% dari baki pinjaman anda setahun.

Dengan pinjaman FHA, anda hanya perlu membuat bayaran pendahuluan 3%, semuanya boleh datang dari hadiah atau geran. Ini bermakna ia mungkin untuk mendapatkan pinjaman FHA tanpa meletakkan satu dolar wang anda sendiri. Tambahan pula, syarat pengunderaitan tidak begitu ketat dengan pinjaman ini. Dengan kata lain, jika sejarah kredit anda tidak sempurna, pinjaman FHA mungkin menjadi pertaruhan terbaik anda.

Pinjaman FHA semakin popular dalam tahun-tahun kebelakangan ini kerana Pentadbiran Perumahan Persekutuan terus meningkatkan kos insurans gadai janji bulanan (yang mengakibatkan bayaran bulanan yang lebih tinggi untuk pemilik rumah). Tidak seperti pinjaman konvensional, pembayaran insurans gadai janji ke atas pinjaman FHA terus sepanjang hayat pinjaman.Ramai peminjam mendapati lebih berpatutan untuk mengambil gadai janji selama 30 tahun dan batuk sehingga PMI mencapai 20% ekuiti di rumah.

Walau bagaimanapun, FHA sedang mengambil langkah untuk mengubah keadaan. Pada bulan Januari 2015, ia mula mengurangkan premium gadai janji pada pinjaman FHA dengan purata $ 900 setahun. Nampaknya usahanya bekerja sebagai pinjaman FHA sedang meningkat sekali lagi, terutamanya dengan pembeli rumah pertama kali. Pada suku kedua tahun 2015, pinjaman FHA meningkat 50% daripada suku sebelumnya dan naik 46% dari setahun yang lalu, menurut RealtyTrac.

Mortgages Kadar Tetap

Di dunia pinjaman rumah konvensional, gadai janji kadar tetap adalah pilihan yang paling mudah ditebak dan mudah bagi peminjam. Itu kerana kadar faedah tidak berubah sepanjang hayat hipotek. Akibatnya, bayaran pokok dan bunga yang anda buat setiap bulan tidak berubah sama ada. Walaupun gadai janji kadar tetap secara amnya ditubuhkan sebagai pinjaman selama 30 tahun, adalah mungkin untuk mendapatkan gadai janji kadar tetap 10- atau 15 tahun.

Kadar faedah anda terkunci pada gadai janji kadar tetap apabila anda mula-mula mendapatkan pinjaman, dan ia tetap sama sehingga anda menjual, membiayai semula atau membayar pinjaman. Ini bermakna jika kadar faedah anda ialah 4. 2% apabila anda memperoleh pinjaman, 20 tahun kemudian, kadarnya masih akan menjadi 4. 2% (jika anda masih mempunyai gadai janji).

Kelebihan gadai janji tetap tetap sederhana: Tidak ada kejutan. Anda tidak perlu berurusan dengan bayaran bulanan yang berubah-ubah yang berbeza dengan pergerakan kadar faedah. Walaupun inflasi melampau daripada kawalan dan kadar gadai janji meningkat hingga 20%, pembayaran bulanan anda tetap sama. Ini membolehkan anda mengawal anggaran anda. Hipotek kadar tetap pada umumnya merupakan pilihan terbaik jika anda fikir anda akan tinggal di sebuah rumah selama lebih daripada lima tahun, dan ia juga merupakan pilihan pintar apabila kadar faedah meningkat. Plus, kerana hipotek mudah ini mudah difahami, mereka sangat sesuai untuk pembeli rumah pertama kali.

Walau bagaimanapun, anda akan membayar premium untuk ramalan pembayaran. Gadai janji kadar tetap pada umumnya lebih mahal daripada gadai janji kadar laras (lihat di bawah). Menurut Bankrate. com, purata kadar gadai janji 2014 adalah 4. 5% untuk gadai janji kadar tetap 30 tahun berbanding dengan 3. 3% untuk lima tahun pertama ARM 5/1 (kadar ditetapkan selama lima tahun dan boleh laras untuk baki 25 tahun gadai janji selama 30 tahun). Ini adalah bayaran bulanan sebanyak $ 1, 000 pada gadai janji $ 200,000 dengan kadar tetap 30 tahun (termasuk prinsipal dan faedah) berbanding $ 875 sebulan untuk tempoh "bulan madu" ARM 5/1.

Gadai Janji Berubah Kadar

Apabila anda menganggap tabungan yang ditunjukkan dalam contoh di atas, anda mungkin akan tergoda untuk membeli gadai janji kadar laras (ARM). Tetapi ARM membawa banyak ketidakpastian. Walaupun gadai janji kadar boleh laras boleh menawarkan manfaat kos utama pada awal pinjaman, anda boleh membayarnya untuk menjangkau jalan.

Juga dikenali sebagai "gadai janji kadar berubah" atau "hipotek kadar terapung," ARM adalah gadai janji di mana kadar faedah berubah dari semasa ke semasa.Dengan ARM, kadar faedah awal anda biasanya ditetapkan untuk tempoh masa, dan kadar faedah "teaser" ini lebih rendah daripada kadar pasaran. Selepas tempoh masa tertentu yang dinyatakan dalam kontrak anda (kadang kala dikenali sebagai "bulan madu" yang dirujuk di atas), kadar faedah pada pinjaman anda akan diselaraskan atau ditetapkan semula secara berkala, kadang-kadang setiap bulan. Pelarasan ini juga akan mengubah pembayaran gadai janji bulanan anda. Sebagai contoh, kadar faedah awal untuk ARM 2/28 ditetapkan untuk tempoh dua tahun dan kemudian diret semula ke kadar terapung untuk baki 28 tahun gadai janji selama 30 tahun.

Apabila anda mempunyai ARM, pembayaran hipotek bulanan anda boleh meningkat dengan ketara sepanjang hayat pinjaman. Setakat setahun, ARM 6% boleh melonjak hingga 11% atau lebih tinggi jika kadar faedah semakin meningkat. Ramai pemilik rumah dengan ARM hilang rumah mereka dalam kemalangan perumahan baru-baru ini kerana pembayaran mereka terus meningkat. Peminjam ini tidak boleh menjual atau membiayai semula untuk keluar dari pinjaman mereka, dan akhirnya nilai rumah mereka jatuh kepada kurang daripada jumlah yang mereka bayar pada gadai janji. Untuk mengatasinya, gadai janji kadar laras boleh menjadi sangat sukar untuk dimengerti, yang menjadikan mereka pilihan yang dipersoalkan untuk pembeli pertama kali.

Di samping itu, ARM membenarkan anda mengambil kesempatan daripada penurunan kadar faedah tanpa perlu membiayai semula. Ia juga merupakan pilihan yang berdaya maju dan berpatutan jika anda hanya merancang untuk tinggal di rumah untuk satu atau dua tahun.

Bottom Line

Menentukan jenis gadai janji yang paling sesuai untuk anda bergantung kepada beberapa faktor, dari saiz pembayaran bawah yang anda mampu dan aliran tunai bulanan anda ke keadaan semasa pasaran. Walaupun anda mungkin tergoda untuk menjejaki web untuk jawapan, kadar gadai janji sentiasa berubah, jadi ia membayar untuk beralih kepada pakar. Bercakap dengan sekurang-kurangnya dua broker gadai janji atau peminjam yang berbeza dan bincangkan situasi unik anda. Profesional ini boleh menawarkan bimbingan, menjelaskan pilihan anda dan membantu anda memilih hipotek yang paling sesuai untuk keperluan khusus anda.

Lihat Asas Gadai Janji dan Cara Membeli untuk Kadar Gadai Janji untuk maklumat lanjut. Oleh itu, anda tidak terlepas program khas jika ini adalah pembelian rumah pertama anda, juga lihat Kredit untuk Pembeli Utama Pertama .