Hampir satu pertiga daripada pemilik rumah Amerika tidak mempunyai gadai janji. Semua orang memerlukan bantuan daripada pemberi pinjaman untuk membeli rumah mereka. Sangat mudah untuk hanya berkata, "Saya mahu bayaran paling rendah yang saya dapati," tetapi itu bukan cara terbaik untuk melihat gadai janji.

Rumah mungkin merupakan pembelian terbesar yang anda akan buat sepanjang hayat anda. Gadai janji akan menjadi bahagian terbesar dari pembelian itu, dan seperti semua pengambilalihan besar, anda harus selalu berbelanja perbandingan. Tetapi sebelum anda memulakan membeli-belah, anda perlu tahu apa yang hendak dibandingkan.

Jika anda tidak sepatutnya melihat pembayaran itu, bagaimanakah anda akan mengetahui tawaran yang baik dari yang buruk? Menurut Casey Fleming, penasihat gadai janji di C2 Financial Corporation dan pengarang "Panduan Pinjaman: Bagaimana Mendapatkan Kemungkinan Pinjaman Terbaik," terdapat tiga perkara utama yang perlu dipertimbangkan.

3 Cara Menilai Pinjaman

1. Pembayaran bulanan . Tetapi bukankah kita hanya mengatakan tidak untuk melihat pembayaran itu? Dalam kes ini, hanya menilai sama ada anda mampu membayar pembayaran yang dilakukan dengan rumah yang anda cintai. Terdapat banyak kalkulator pembayaran hipotek dalam talian (lihat Kalkulator Gadai Janji: Bagaimana Mereka Bekerja ).

Gunakan kalkulator untuk mengetahui pembayaran prinsipal dan faedah pinjaman ditambah cukai, insurans gadai janji persendirian (jika anda memerlukannya), bayaran HOA, insurans pemilik rumah dan sebarang caj lain. Anda tidak memerlukan nombor yang tepat sekarang tetapi dapatkan seberapa dekat yang anda boleh. Untuk lebih lanjut, lihat Asas Gadai Janji: Gadai Janji Tingkat Tetap dan Mengapa saya perlu membayar insurans gadai janji swasta?

Kemudian, lihatlah dari perspektif pemberi pinjaman. Setiap pemberi pinjaman berbeza, tetapi kemungkinan besar tidak akan membuat pinjaman jika jumlah hutang bulanan anda melebihi 38% dari pendapatan bulanan kasar anda (nisbah hutang kepada pendapatan). Jika lebih daripada itu, pertimbangkan pinjaman yang kurang mahal.

2. Kos seumur hidup pinjaman. Di sinilah orang mendapat salah, menurut Fleming. Gadai janji adalah rumit, tetapi jika anda melihat kebisingan dan bertanya soalan mudah ini, perkara menjadi lebih jelas: "Berapakah kos saya untuk menggunakan wang pemberi pinjaman? "

Insentif peminjam untuk memberi pinjaman kepada anda adalah untuk membuat keuntungan - sama ada dari anda atau dengan menjual pinjaman kepada orang lain dengan harga yang lebih tinggi. Semakin mereka boleh keluar daripada anda, lebih baik margin mereka.

Matlamat anda adalah untuk membayar paling sedikit untuk pinjaman. Anda tidak boleh menilai bahawa dengan bayaran bulanan. Anda perlu melihat berapa banyak yang akan anda bayar sepanjang hayat pinjaman.

Broker gadai janji boleh membantu anda memikirkan kos seumur hidup pinjaman atau anda boleh menggunakan kalkulator dalam talian. Jika anda tidak fikir anda akan tinggal di rumah anda untuk hayat pinjaman, broker atau kalkulator boleh memberitahu anda berapa banyak kosnya untuk apa-apa jumlah masa.

Untuk mendapatkan kos seumur hidup yang lebih rendah, anda perlu membayar lebih depan. Sekiranya anda dapat mengendalikannya, pembayaran bulanan yang lebih tinggi adalah lebih baik untuk anda dari semasa ke semasa daripada pembayaran yang lebih rendah - dalam kebanyakan kes.

3. Risiko. Oleh kerana rumah berganda sebagai tempat tinggal dan pelaburan, anda perlu memahami sedikit tentang risiko pelaburan. Bagaimana jika pasaran mengalami krisis lain seperti yang berlaku pada tahun 2008 dan meninggalkan anda dengan rumah yang mempunyai keseimbangan gadai janji yang lebih besar daripada itu? Bagaimana jika anda mendapat pinjaman pada kadar faedah tertentu dan dari semasa ke semasa, kadar bergerak lebih rendah? Bagaimana jika anda kehilangan keupayaan untuk membuat pembayaran? Ini bukan hanya risiko kepada anda - mereka juga risiko kepada pemberi pinjaman dan yang boleh menjejaskan syarat pinjaman anda.

Menurut Fleming, hipotek adalah sangat rumit yang sukar bagi pengguna purata untuk memberi tumpuan kepada apa-apa selain jumlah pembayaran. "Masalahnya ialah [pasaran gadai janji] begitu rumit sehingga kebanyakan pengguna menumpukan pada bayaran bulanan sahaja, selagi mereka tidak merasakan ia berisiko. "Kerana kebanyakan orang bukan pelabur berpengalaman, mereka melihat kadar terkunci dan bayaran sebagai kursus paling berisiko, tetapi itu tidak semestinya benar. Walau bagaimanapun, ia memberikan rasa keselamatan.

Jangan hanya mempertimbangkan gadai janji kadar tetap 30 tahun. Dari masa ke masa, itu mungkin pilihan yang paling mahal. Bandingkan kadar larasan dan tempoh masa yang lebih pendek, seperti gadai janji kadar tetap 15 tahun. (Untuk maklumat lanjut, lihat Perbandingan 30 Tahun Melalui Mortgage 15 Tahun.)

Membandingkan Peminjam

Pertama, tanya beberapa peminjam untuk perkiraan yang baik (GFE) . Fikirkan ini seperti meminta peniaga auto untuk memberikan harga terbaik kepada anda pada kenderaan. Anggapan baik percaya tidak akan tepat tetapi mereka akan berfungsi sebagai cara untuk menilai pinjaman. Kerana pemberi pinjaman dapat meletakkan biaya yang berbeda di berbagai tempat untuk mengubah bagaimana pinjaman terlihat, Anda mungkin memerlukan bantuan dari seseorang yang berpengalaman dengan hipotek untuk membantu menilai GFE. Tanya seseorang yang tidak bersaing untuk perniagaan anda jika boleh.

Jika seseorang pemberi pinjaman menunjukkan jumlah pembayaran yang jauh lebih rendah daripada yang lain, ia mungkin mengecaj kos pendahuluan yang lebih tinggi dalam bentuk mata. Sekiranya kos penutupannya jauh lebih rendah, ia mungkin telah menanggung kos ke dalam pinjaman dalam bentuk kadar faedah yang lebih tinggi.

Sangat tidak mungkin mana-mana pemberi pinjaman akan menjejaskan mana-mana pihak lain. Anda semestinya perlu tahu di mana pemberi pinjaman itu mengenakan anda untuk apa yang kelihatan sebagai diskaun. Anda mempunyai masalah untuk mengenali perbezaan ini sendiri, profesional gadai janji boleh membantu.

Pinjaman Terbaik untuk Keperluan Anda

Fleming menanyakan kepada kliennya tiga pertanyaan apabila menyesuaikan diri dengan pinjaman kepada mereka:

1. Apakah toleransi risiko mereka? Adakah mereka lebih suka bayaran yang tidak berubah dari masa ke masa atau akan gadai janji kadar laras menjadi pilihan? Pinjaman kadar laras sering dikenakan kos kurang daripada kadar tetap pada permulaan, tetapi ia akan berubah dengan keadaan pasaran. Peminjam perlu bersikap baik dengan berlakunya kemerosotan pasaran kewangan.

2. Apa bayaran bulanan yang selesa? Fleming berkata, "Kebanyakan orang selalu menjawab lebih rendah daripada apa yang benar, kerana ia kelihatan seperti alat perundingan yang baik. Walau bagaimanapun, lebih baik jika pelanggan benar-benar jujur ​​dengan saya, kerana saya tidak boleh mengubah komisen saya dengan meningkatkan pembayaran pula. Juga, pada masa yang sama kita menjawab soalan 'apa yang boleh anda layak? "Bagi banyak orang, mereka memenuhi syarat untuk lebih dari yang mereka sanggup bayar setiap bulan, tetapi kadang-kadang itu bertentangan dan, tentu saja, kualifikasi menjadi faktor pembatas. "

3. Bagaimanakah mereka menilai bayaran vs jumlah kos? Adakah peminjam lebih membayar lebih depan dan mempunyai bayaran yang lebih rendah, atau kurang sekarang dan mempunyai bayaran yang lebih tinggi dan kos pinjaman seumur hidup yang lebih tinggi?

Pada akhirnya, anda harus menargetkan kadar faedah yang paling rendah, bayaran bulanan yang sesuai dengan anggaran anda, dan rancangan untuk membayar pinjaman anda secepat mungkin. Sejak 2014, penalti bayaran balik ke atas kebanyakan gadai janji perumahan pada umumnya dilarang jadi lebih cepat anda membayar gadai janji anda, lebih sedikit yang anda bayar untuk menggunakan wang pemberi pinjaman.

Bagaimana Butiran Membuat Perbezaan

Katakan anda ingin membeli rumah dengan gadai janji $ 250,000 dan kadar faedah semasa ialah 4. 1%. Anda percaya bahawa anda akan tinggal di rumah selama 10 tahun dan merancang untuk membuat pembayaran sebanyak 10%. Sekiranya anda memperoleh gadai janji kadar tetap 30 tahun, bayaran bulanan anda akan menjadi $ 1, 193. 54. (Menambah cukai dan insurans akan membawa ia mendekati $ 1, 515.)

Lebih 10 tahun anda merancang untuk tinggal di Di rumah, anda akan membayar $ 143, 225, tetapi kebanyakannya adalah bunga. Sebenarnya, anda membayar pinjaman anda $ 90, 184 untuk kepentingan dan hanya membina $ 53, 040 dalam ekuiti.

Kalau sebaliknya anda telah pergi dengan pinjaman kadar tetap 20 tahun (faedah akan naik sedikit ke 4. 139%), anda akan mempunyai bayaran bulanan lebih tinggi $ 1, 514. 95 dengan jumlah 10 tahun kos $ 181, 794, tetapi anda akan membina ekuiti lebih banyak kerana tempoh pinjaman adalah lebih pendek. Anda akan dibayar $ 81, 426 untuk faedah dan telah membina $ 100, 368 dalam ekuiti.

Semua pembayaran tidak sama: Mengandaikan nilai rumah anda menghargai nilai, anda akan mendapat kembali ekuiti apabila anda menjual rumah anda. Faedah, bagaimanapun, adalah lontaran. Membayar tambahan $ 19, 320 selama lima tahun menjimatkan $ 8, 759 untuk kepentingan anda dan anda memperoleh $ 47, 328 dalam ekuiti - jelas banyak! Semakin lama anda tinggal di rumah anda, semakin banyak kelebihan yang anda dapat. Dapatkan gadai janji selama 15 tahun atau 10 tahun dan anda memperoleh lebihan ekuiti yang jauh lebih besar dengan bayaran faedah yang lebih rendah sebagai pertukaran untuk pembayaran yang lebih tinggi. Sebenarnya, bayaran bulanan yang lebih tinggi adalah pilihan yang lebih murah.

Sebaik sahaja anda mencapai 20% ekuiti di rumah anda, anda boleh meminta insurans hipotek swasta anda dibatalkan. Itu boleh mengetuk di antara $ 60 dan $ 90 dari kos bulanan tambahan anda (selain bayaran gadai janji yang sebenarnya). Untuk lebih lanjut, lihat Cara Menghapuskan Insurans Gadai Janji Swasta .

Bottom Line

Tidak seperti beberapa jenis pinjaman lain, anda mempunyai banyak kuasa atas bayaran bulanan anda.Anda boleh membayar bayaran yang lebih tinggi dan membayar kurang daripada hayat pinjaman atau mempunyai bayaran bulanan yang lebih rendah dan membayar lebih dari semasa ke semasa. Adalah lebih baik untuk mendapatkan bantuan profesional gadai janji bebas yang tidak cuba menjual gadai janji anda. Orang ini boleh membantu anda mengetahui tindakan terbaik. Untuk maklumat lanjut, lihat Sekiranya Anda Membiayai Gadai Janji Anda Apabila Kadar Faedah Hilang? dan Adakah Gadai Janji Anda merampas Persaraan Anda?