Gadai janji terbalik adalah kenderaan pembiayaan, yang agak kontroversi, yang kompleks. Mungkin itulah sebabnya, Home Equity Conversion Mortgages (HECMs), yang paling popular, dikawal oleh Jabatan Perumahan dan Pembangunan Bandar (HUD) persekutuan, yang bertujuan untuk mewujudkan masyarakat yang kuat, mampan, inklusif dan kualiti rumah mampu milik untuk semua , "Dan Biro Perlindungan Kewangan Pengguna (CFPB). CFPB, sebagai pengawal selia produk dan perkhidmatan kewangan pengguna, menerima dan menyiasat aduan pengguna tentang gadai janji terbalik dan menjalankan kajian tentang bagaimana hiperpa balik yang dibalikkan kepada pengguna. Pentadbiran Perumahan Persekutuan (FHA), yang menjamin HECM, adalah sebahagian daripada HUD. Kerajaan negeri mengenakan peraturan mengenai pemberi pinjaman gadai janji dan peminjam yang terbalik.

Lihatlah peraturan utama yang akan memberi kesan kepada anda jika anda ingin mendapatkan HECM. Amaun Pinjaman Undang-undang Persekutuan mengehadkan jumlah pemilik rumah yang boleh meminjam melalui HECM kepada $ 625, 500 atau nilai dinilai rumah, mana-mana yang kurang. Saiz pinjaman juga berdasarkan umur peminjam atau pasangannya yang "layak tidak meminjam", siapa yang lebih muda, dan pada kadar faedah pinjaman. Jumlah jumlah yang anda boleh pinjam selepas penutupan dipanggil had utama. Had utama meningkat setiap bulan, selepas pemfaktoran dalam kadar faedah gadai janji dan premium insurans gadai janji bulanan.

Anda tidak boleh meminjam melampaui batas anda, jelas, tetapi anda boleh tinggal di rumah anda sehingga salah satu kejadian berlaku yang menjadikan gadai janji terbalik akan terhutang dan perlu dibayar. Seorang pemilik rumah berusia 75 tahun dengan kadar faedah 7. 75% yang dijangka dan rumah bernilai $ 165, 000 (walaupun had gadai janji tempatan adalah $ 151, 725) akan mempunyai prinsipal permulaan yang terjejas oleh angka $ 151, 725 itu, dan akan dengan itu mempunyai had utama awal $ 84, 055. 65, menurut HUD. Kadar faedah adalah "dijangkakan" kerana gadai janji terbalik mempunyai kadar laras, menjadikannya sukar untuk mengetahui terlebih dahulu apa minat sebenar akan berlaku dari masa ke masa.

Pemberi pinjaman kemudiannya mengurangkan amaun prinsipal permulaan oleh apa-apa yuran pinjaman peminjam membayar dengan perolehan gadai janji terbalik, seperti yuran permulaan dan premium insurans gadai janji terdahulu. Sekiranya pinjaman digunakan untuk pembaikan rumah segera atau memerlukan jangka hayat yang diketepikan (iaitu, dana yang diperuntukkan untuk membayar cukai hartanah dan insurans pemilik rumah, jika aset anda tidak mencukupi untuk melakukannya), had utama awal adalah dikurangkan dengan jumlah ini juga. Pemilik rumah tidak boleh meminjam lebih daripada 60% had dalam tahun pertama pinjaman.

Pelan Pembayaran

Peminjam boleh memilih cara untuk menerima bayaran pinjaman daripada had prinsipal permulaan awal.Satu-satunya pilihan dengan kadar faedah tetap adalah pembayaran sekaligus, satu pembayaran yang besar sekali. Kursus ini boleh berisiko jika peminjam tidak baik dalam menguruskan wang, terutamanya kerana ia juga boleh menjadikannya sebagai sasaran untuk penipuan (lihat

Berhati-hati dengan Penipuan Gadai Janji Berbalik ini

). Terdapat lima pelan pembayaran dengan kadar faedah yang boleh dilaraskan: Pelan pembayaran jangka panjang

memberikan bayaran bulanan yang sama selama sekurang-kurangnya seorang peminjam tinggal di rumah sebagai kediaman utama. Pengiraan pembayaran bulanan mengandaikan bahawa peminjam akan hidup menjadi 100, tetapi jika peminjam hidup lebih lama, dia akan terus menerima bayaran bulanan yang sama.

• Rancangan pembayaran jangka juga menyediakan bayaran bulanan yang sama, tetapi mereka mempunyai tarikh berhenti yang ditetapkan. Peminjam dibenarkan melebihi had prinsipal dengan pelan jangka jika kadar faedah sebenar pinjaman berakhir lebih tinggi dari kadar yang dijangkakan yang dikira pada penutupan. Talian
• A kredit
• berkembang dari masa ke masa dan membolehkan pemilik rumah mengakses dana gadai janji terbalik seperti yang diperlukan, yang juga bermakna mereka hanya membayar faedah ke atas jumlah mereka yang sebenarnya meminjam. Tempoh diubah menggabungkan pembayaran bulanan tetap yang lebih kecil untuk kehidupan dengan garis kredit yang lebih kecil.
• Istilah yang diubahsuai menggabungkan bayaran lebih kecil bulanan dengan garis kredit yang lebih kecil (lebih kecil berbanding dengan pembayaran terma atau garis kredit sendiri).
• Anda boleh menukar pelan pembayaran anda semasa hayat pinjaman, selagi anda tinggal dalam batas prinsipal. Ambil perhatian bahawa jika hanya seorang ahli pasangan yang peminjam, pasangan yang masih hidup tidak boleh menerima apa-apa pembayaran selepas kematian peminjam. Ini mungkin sebab untuk memilih pilihan pembayaran sekaligus (lihat Gadai Janji Songsang: Bolehkah Janda Anda (er) Lose the House?

). Yuran Pinjaman Mana-mana pemberi pinjaman yang ingin menawarkan hipotek HECM mesti menerima kelulusan FHA - dan mesti mematuhi peraturan persekutuan mengenai yuran pinjaman.

Yuran permulaan maksimum, iaitu bagaimana pemberi pinjaman membuat wang dari gadai janji, berdasarkan skala gelongsor untuk rumah bernilai hingga $ 400,000. Yuran ini boleh menjadi $ 2, 500 atau 2% dari $ 200,000 pertama nilai yang dinilai oleh hartanah (yang lebih besar) dan 1% dari $ 200,000 yang akan datang. Yuran tidak dapat melebihi $ 6, 000, walaupun untuk rumah bernilai lebih daripada $ 400,000. Jadi jika nilai penilaian rumah anda adalah $ 300,000, tidak lebih daripada $ 5, 000 dalam yuran asal. Jika nilai dinilai rumah anda adalah $ 100, 000, anda harus membayar tidak lebih daripada $ 2, 500.

Kerajaan tidak membatasi apa yang dapat dikenakan oleh peminjam dalam kos penyelesaian, yang juga disebut kos penutupan, termasuk pembayaran untuk penilaian, dan pemeriksaan rumah. Sesetengah peminjam akan menawarkan untuk membayar kos ini untuk anda, tetapi kemudian mengenakan kadar faedah yang lebih tinggi kepada anda. Dalam keadaan itu, minta pemberi pinjaman memberi anda dua petikan, yang berdasarkan kepada anda membayar kos penutupan dan satu berdasarkan pemberi pinjaman yang membayarnya.

Kerajaan juga tidak mengehadkan yuran pihak ketiga seperti yuran rakaman dan cukai gadai janji, tetapi anda boleh menghubungi penilai cukai hartanah anda untuk memastikan caj pemberi pinjaman adalah tepat.

Kerajaan mengehadkan peminjam yuran servis bulanan boleh mengenakan bayaran kepada $ 30 atau $ 35 sebulan, bergantung kepada jenis pinjaman anda. Yuran ini sepatutnya meliputi kos pemberi pinjaman untuk menghantar anda penyata akaun dan hasil pinjaman, dan memastikan anda telah membayar cukai rumah dan harta benda pemilik rumah anda seperti yang diperlukan. Pemberi pinjaman menambah bayaran bulanan ini kepada baki pinjaman anda setiap bulan; ia juga memfokuskan kepada berapa banyak yang anda boleh meminjam (had utama). Jika pemberi pinjaman tidak mengenakan bayaran servis, ia boleh mengenakan kadar faedah yang lebih tinggi untuk menampung kos servisnya.

Apabila membeli-belah pemberi pinjaman, anda boleh menggunakan alat carian kerajaan untuk mencari firma yang diluluskan oleh FHA (dan baca lebih lanjut tentangnya di

Cari Syarikat-syarikat Gadai Jatuh Balik Atas

). Kaki Sejuk Gadai janji terbalik mempunyai tempoh penyejukan selama tiga hari perniagaan di mana pemilik rumah boleh membatalkan transaksi tanpa penalti. Hak ini juga disebut "hak untuk membatalkan" atau "hak pelepasan. "Jika anda menjalankan hak ini, pemberi pinjaman harus membayar balik jumlah yang anda belanjakan untuk membiayai pinjaman. Pastikan anda membatalkan secara bertulis dan menghantar notis anda dengan kaedah yang membolehkan anda membuktikan apabila anda menghantarnya dan apabila pemberi pinjaman menerimanya.

Bottom Line

Gadai janji terbalik merupakan produk yang kompleks, dan peraturan yang memerintah mereka juga rumit. (Untuk maklumat lebih lanjut, lihat

Garis Panduan untuk Pembiayaan Gadai Tanpa Undur FHA.)

Perlu diingat bahawa, jika anda memperoleh gadai janji terbalik atau tunggal tujuan dan bukannya gadai janji HECM yang lebih banyak dibincangkan di sini, peraturan akan agak berbeza; baca pada orang-orang yang mempunyai Apakah jenis hipotik balik yang berbeza?