Leverage adalah penggunaan pelbagai instrumen kewangan atau modal yang dipinjam untuk meningkatkan potensi pulangan pelaburan - dan ia merupakan istilah yang sangat umum di Wall Street dan di pasaran hartanah utama Main Street. (Ketahui lebih lanjut mengenai pelbagai kegunaan leverage dalam Showtime Investment Leverage .)

LIHAT: Investopedia Worth Worth Tracker

Pertimbangkan keperluan pembelian hartanah yang sama dengan bayaran muka 20% atau $ 100,000 pada aset $ 500,000. Pembeli pada dasarnya menggunakan peratusan yang agak kecil dari wang sendiri untuk membuat pembelian, dan majoriti wang itu disediakan oleh pemberi pinjaman. Pelabur hartanah sering merujuk kepada baki harga belian sebagai "wang orang lain," kerana orang selain daripada peminjam menyediakan wang yang diperlukan untuk membuat pembelian.

Dengan mengandaikan harta itu meningkat sebanyak 5% setahun, nilai bersih peminjam dari pembelian ini akan meningkat kepada $ 525,000 dalam masa 12 bulan sahaja. Membandingkan keuntungan ini untuk keuntungan daripada pembelian yang tidak diserlah menunjukkan bahawa nilai leverage. Sebagai contoh, peminjam yang sama boleh menggunakan $ 100, 000 untuk membuat pembelian secara langsung dan berbayar dengan nilai $ 100,000. Dengan mengandaikan kadar penghargaan 5% yang sama, nilai bersih pembeli dari pembelian akan meningkat $ 5, 000 selama 12 bulan berbanding $ 25, 000 untuk harta lebih mahal. Perbezaan $ 20,000 menunjukkan potensi kenaikan nilai bersih yang disediakan melalui pengambilan leverage. Sekarang, gambaran bahawa kenaikan 5% setiap tahun selama 20 tahun. Dari masa ke masa, penggunaan leverage boleh memberi impak positif dan signifikan pada nilai bersih anda.

Cara Mengakses Leverage

Cara paling mudah untuk mengakses leverage adalah dengan menggunakan wang anda sendiri. Dalam kes gadai janji, pembayaran awal 20% standard memberi anda 100% rumah di mana anda ingin hidup. Sesetengah program gadai janji membolehkan anda meletakkan lebih sedikit wang ke bawah.

Jika anda membeli harta itu sebagai pelaburan, anda mungkin berada di kedudukan di mana rakan kongsi anda memberikan sebahagian (atau semua) wang tersebut. Begitu juga, beberapa penjual sanggup membiayai beberapa harga pembelian harta yang mereka ingin jual. Di bawah susunan itu, anda boleh membeli harta dengan sedikit wang dan, dalam beberapa kes, tidak ada wang.

Infomersial, Penipuan dan Realiti

Imej-imej pembelian tanpa wang yang menarik perhatian orang-orang infomercials larut malam di mana ahli-ahli melayu bercakap-cakap mencadangkan bahawa anda boleh mendapatkan berjuta-juta dolar membeli hartanah tanpa wang ke bawah. Walaupun ini mungkin, terdapat beberapa soalan yang perlu anda tanyakan kepada diri sendiri sebelum melompat di:

• Berapa banyak orang yang anda tahu secara peribadi yang menjadi jutawan yang bekerja 20 jam seminggu kerana orang lain menjual mereka harta benda berharga tanpa wang?
• Sekiranya anda mempunyai rancangan genius di mana orang memberi anda bernilai jutaan dan berjuta-juta dolar atau harta tanah tanpa wang, kenapa anda perlu membuat infomersial lewat malam menjual pelajaran membeli hartanah?

Bahaya Leverage

Sama seperti leverage boleh berfungsi bagi pihak anda, ia juga boleh bekerja dengan anda. Contoh semula contoh kami sebelum ini, jika anda menggunakan bayaran pendahuluan $ 100,000 untuk membeli rumah $ 500,000, dan harga hartanah di kawasan anda merosot selama beberapa tahun berturut-turut, leverage berfungsi secara terbalik. Selepas tahun pertama, harta $ 500,000 anda boleh bernilai $ 475, 000 jika ia menyusut sebanyak 5%. Setahun selepas itu, ia boleh bernilai $ 451, 250 - kerugian dalam ekuiti $ 48, 750.

Di bawah senario penurunan harga 5% yang sama, jika $ 100,000 itu telah digunakan untuk membeli semua tunai rumah $ 100,000, pembeli akan kehilangan hanya $ 5,000 tahun harga rumah pertama jatuh.

Di pasaran hartanah di mana harga jatuh dengan ketara, pemilik rumah boleh berakhir dengan lebih banyak wang di rumah daripada rumah itu sebenarnya bernilai. Bagi pelabur, penurunan harga boleh mengurangkan atau menghapuskan keuntungan. Jika sewa jatuh juga, hasilnya boleh menjadi harta yang tidak boleh disewa dengan harga yang akan meliputi kos gadai janji dan perbelanjaan lain. (Jika anda merenung menjadi tuan rumah, baca Tips Untuk Tuan Tanah Yang Calon dan Menjadi Tuan Tanah: Lebih Banyak Masalah Daripada Ini Worth? untuk melihat kebaikan dan keburukan. > Masalahnya semakin besar apabila pelbagai unit terlibat, kerana pelabur hartanah sering meletakkan sedikit sebanyak mungkin. Matlamatnya ialah memanfaatkan wang anda dengan menguasai 100% aset sementara hanya meletakkan 20% nilai. Pertimbangkan $ 500,000 yang kami semak dalam contoh terdahulu kami. Oleh kerana rumah itu dibeli dengan $ 100, 000 sebagai bayaran pendahuluan, jika nilai rumah menurun sebanyak 30%, rumah itu bernilai hanya $ 350,000 tetapi pelabur masih perlu membayar faedah dan pokok pada nilai penuh $ 400, 000 pinjaman. Sekiranya jumlah pelabur dalam penurunan sewa juga, hasilnya mungkin mungkir pada harta itu. Sekiranya pelabur menggunakan aliran tunai dari harta itu untuk membayar gadai janji ke atas harta lain, kehilangan pendapatan boleh menghasilkan kesan domino yang boleh berakhir dengan keseluruhan portfolio dalam merampas lebih satu pinjaman buruk pada satu harta.

Leverage Anda Boleh Hidup Dengan … dan In!

Walaupun mereka mungkin tidak memikirkannya sebagai leverage, kebanyakan orang menggunakan gadai janji apabila mereka membeli rumah. Mereka melunaskan pinjaman selama beberapa tahun atau beberapa dekad, sambil menikmati kegunaan harta benda itu. Moral cerita adalah bahawa leverage adalah alat biasa yang berfungsi dengan baik, apabila digunakan dengan bijak.

Untuk mengetahui mengenai cadangan pelaburan hartanah, lihat

Tutorial Pelaburan Tanah Real Estate dan Melabur dalam Harta Tanah .