Amanah pelaburan hartanah (REIT) telah membentuk diri mereka sebagai satu cara bagi pelabur kecil untuk terus mengambil bahagian dalam pulangan yang lebih tinggi yang dijana oleh hartanah hartanah. Pada masa lalu, amanah ini dianggap sebagai cabang kecil amanah pelaburan unit, dalam kategori yang sama seperti tenaga atau amanah berkaitan sektor yang telah diwujudkan, tetapi apabila Standard Klasifikasi Industri Global memberikan REIT status menjadi aset berasingan kelas peraturan berubah dan popularitinya melonjak.

Dalam artikel ini, kami akan menerangkan bagaimana REIT berfungsi dan kemudian mengkaji implikasi dan tabungan cukai yang unik yang mereka tawarkan kepada pelabur biasa. (Untuk memulakan gambaran mengenai aset-aset ini dan apa yang dapat mereka lakukan untuk portfolio anda, lihat Jalan REIT .)

Ciri-ciri Asas REIT REIT adalah kumpulan hartanah dan gadai janji yang digabungkan bersama dan ditawarkan sebagai jaminan dalam bentuk amanah pelaburan unit. Setiap unit dalam REIT mewakili sebahagian kecil daripada kepemilikan dalam setiap sifat asas. REIT di NYSE mempunyai cap pasaran sebanyak $ 423 bilion. Pada tahun 2011, hampir 140 REIT didagangkan secara aktif di New York Stock Exchange dan pasaran lain.

LIHAT: Meneroka Pelaburan Harta Tanah

Biasanya, REIT cenderung lebih bernilai daripada pertumbuhan yang berorientasikan, dan kebanyakannya terdiri daripada kepingan kecil dan pertengahan cap.

IRS memerlukan REIT untuk membayar sekurang-kurangnya 90% pendapatan mereka kepada pemegang unit (bersamaan dengan pemegang saham). Ini serupa dengan syarikat, dan bermakna REIT memberikan hasil yang lebih tinggi daripada yang biasanya terdapat dalam pasaran pendapatan tetap tradisional. Mereka juga cenderung kurang menentu daripada stok tradisional kerana mereka melangkah dengan pasaran hartanah. (Untuk mengetahui tentang penilaian REIT, lihat Penilaian Asas Kepercayaan Pelaburan Harta Tanah .)

Tiga Jenis REIT REIT boleh dipecahkan kepada tiga kategori: REIT ekuiti, REIT gadai janji dan REIT hibrid.

• REIT Ekuiti - Ini mempercayai hartanah sendiri dan / atau menyewa dan mengutip pendapatan sewa, dividen dan keuntungan modal daripada jualan hartanah. Sumber pendapatan triple menjadikan jenis ini sangat popular.
• REIT Gadai Janji - Kepercayaan ini membawa risiko yang lebih besar kerana pendedahan mereka terhadap kadar faedah. Sekiranya kadar faedah meningkat, maka nilai REIT gadai janji boleh turun dengan ketara. (Untuk mengetahui lebih lanjut, lihat Behind The Scenes Of Your Mortgage .)
• REIT Hybrid - Instrumen ini menggabungkan dua kategori pertama. Mereka boleh sama ada terbuka atau tertutup (sama dengan dana bersama terbuka dan tertutup), mempunyai hayat terhad atau tidak terbatas dan melabur sama ada kumpulan tunggal projek atau berbilang kumpulan.

Cukai di Amanah Tahap
REIT mesti mematuhi peraturan yang sama seperti semua amanah pelaburan unit lain.Ini bermakna bahawa REIT mesti dikenakan cukai terlebih dahulu di peringkat amanah, kemudian kepada penerima. Tetapi mereka mesti mengikut kaedah penilaian sendiri yang sama seperti syarikat. Jadi, REIT mempunyai penilaian yang sama dan peraturan perakaunan sebagai syarikat, tetapi bukannya melalui keuntungan, mereka mengalir aliran tunai secara langsung kepada pemegang unit.

Terdapat beberapa peraturan tambahan untuk REIT yang melebihi peraturan untuk amanah pelaburan unit lain. Mereka ialah:

1. Pendapatan sewa dianggap sebagai pendapatan perniagaan kepada REIT kerana kerajaan menganggap sewa adalah perniagaan REIT. Ini bermakna semua perbelanjaan yang berkaitan dengan aktiviti sewa boleh ditolak sama seperti perbelanjaan perniagaan boleh dihapuskan oleh perbadanan.
2. Selain itu, pendapatan semasa yang diagihkan kepada pemegang unit tidak dikenakan cukai kepada REIT, tetapi jika pendapatan itu diagihkan kepada benefisiari bukan pemastautin, maka pendapatan tersebut mesti tertakluk kepada cukai pegangan 30% untuk dividen biasa dan 35 % kadar untuk keuntungan modal, melainkan kadarnya lebih rendah oleh perjanjian.

Untuk semua tujuan praktikal, REIT biasanya dikecualikan daripada cukai di peringkat amanah selagi mereka mengagihkan sekurang-kurangnya 90% pendapatan mereka kepada pemegang unit mereka. Walau bagaimanapun, walaupun REIT yang mematuhi peraturan ini masih menghadapi cukai korporat terhadap sebarang pendapatan tertahan.

Percukaian kepada U nitholders
Pembayaran dividen yang dibuat oleh REIT dikenakan cukai kepada pemegang unit sebagai pendapatan biasa - kecuali mereka dianggap sebagai "dividen yang layak", yang dikenakan cukai sebagai keuntungan modal. Jika tidak, dividen akan dikenakan cukai pada kadar cukai marginal atas unit pemegang unit.

Selain itu, sebahagian daripada dividen yang dibayar oleh REIT mungkin merupakan pulangan modal yang tidak boleh dinilaikan, yang bukan sahaja mengurangkan pendapatan bercukai pemegang unit dalam tahun dividen diterima, tetapi juga menangguhkan cukai ke atas bahagian tersebut sehingga aset modal dijual. Bayaran ini juga mengurangkan kos kos bagi pemegang unit. Bahagian-bahagian yang tidak boleh dicairkan kemudiannya dikenakan cukai sama ada keuntungan atau kerugian modal panjang atau jangka pendek.

Oleh kerana REITs jarang dikenakan cukai di peringkat amanah, mereka boleh menawarkan hasil yang lebih tinggi daripada saham, yang penerbitnya mesti membayar cukai di peringkat korporat sebelum mengira pembayaran dividen.

Contoh - Perhitungan Cukai Pemungut Jennifer memutuskan untuk melabur dalam REIT yang kini didagangkan pada $ 20 seunit. REIT mempunyai dana daripada operasi $ 2 seunit dan mengedarkan 90%, atau $ 1. 80, ini kepada para pemegang unit. Bagaimanapun, $ 0. 60 seunit dividen ini datang daripada susut nilai dan perbelanjaan lain dan dianggap sebagai pulangan yang tidak dapat dikembalikan. Oleh itu, hanya $ 1. 20 ($ 1. 80 - $ 0 .60) daripada dividen ini berasal dari pendapatan sebenar. Jumlah ini akan dikenakan cukai kepada Jennifer sebagai pendapatan biasa, dengan kosnya dikurangkan sebanyak $ 0. 60 hingga $ 19. 40 seunit. Seperti yang dinyatakan sebelum ini, pengurangan ini akan dikenakan cukai sama ada keuntungan / kerugian jangka panjang atau jangka pendek apabila unit dijual.

Bottom Line Kelebihan cukai yang unik yang ditawarkan oleh REITs boleh diterjemahkan ke dalam hasil unggul bagi pelabur yang mencari pulangan yang lebih tinggi dengan kestabilan relatif.Secara teorinya, adalah mungkin bagi pemegang unit untuk mencapai kos negatif jika unit itu dipegang selama tempoh yang cukup lama. Walaupun ini tidak biasa, potensi untuk merealisasikan kemungkinan keuntungan atau kerugian dengan cara ini harus difahami dengan jelas oleh para pelabur.