Pinjaman jumbo, yang juga dikenali sebagai gadai janji jumbo, adalah satu bentuk pembiayaan rumah yang jumlahnya melebihi batas pinjaman yang ditetapkan oleh Badan Perumahan Federal Persekutuan (FHFA). Akibatnya, tidak seperti hipotik konvensional, ia tidak layak untuk dibeli, dijamin atau diikat oleh Fannie Mae atau Freddie Mac. Direka untuk membiayai hartanah mewah dan rumah di pasaran hartanah tempatan yang sangat kompetitif, gadai janji jumbo dilengkapi dengan keperluan pengunderaitan yang unik dan implikasi cukai.

Gadai janji Jumbo semakin meningkat kerana pasaran perumahan terus pulih berikutan Kemelesetan Besar.

Bagaimana Big adalah Gadai Jumbo?

Pada harga apa gadai janji melebihi konvensional / menepati dan menyeberang ke jumbo? Ia berbeza mengikut negeri dan daerah. FHFA menetapkan saiz had pinjaman yang sesuai untuk kawasan yang berbeza pada setiap tahun, walaupun ia jarang berubah. Malah, maksimum maksimum 2017 bagi satu unit harta sebanyak $ 424, 100 (bagi sebahagian besar negara) adalah pertama di seluruh papan, peningkatan asas sejak tahun 2006.

Pada masa ini, gadai janji yang melebihi $ 424, 100 dianggap sebagai pinjaman jumbo di sebahagian besar benua U. S. Walau bagaimanapun, had yang disesuaikan lebih tinggi di kawasan dengan harga rumah yang curam. Di peringkat tertinggi "zon kos tinggi" ini, jumbo adalah pinjaman di atas $ 636, 150.

Berikut adalah cara bagaimana ia runtuh. Terdapat lebih kurang 3, 143 daerah di benua Amerika Syarikat. Daripada jumlah ini, 2, 916 mempunyai had pinjaman sebanyak $ 424, 100 pada 2017. Hanya 108 daerah mempunyai had pinjaman sebanyak $ 636, 150, termasuk New York City, Los Angeles dan San Francisco. Majoriti kawasan kos tinggi di California - yang tidak mengejutkan, memandangkan Negeri Golden adalah rumah kepada beberapa pasaran perumahan yang paling mahal di negara ini.

Terdapat juga 115 wilayah AS dengan had pinjaman yang lebih tinggi daripada $ 424, 100 tetapi lebih rendah daripada $ 636, 150. Sebagai contoh, batas yang sesuai di Fairfield County, Conn., Ditetapkan pada $ 601, 450. Di Suffolk County, Mass. (Rumah ke Boston), batasnya adalah $ 598, 000.

Batasan pinjaman sering lebih tinggi di luar benua U. S … Malah, batas-batas di lima wilayah Hawaii berkisar antara $ 636 , 150 dan $ 721, 050. (Hawaii, bersama-sama dengan Alaska, Guam dan Kepulauan Virgin, dibenarkan mempunyai had yang lebih tinggi.) Untuk senarai lengkap had pinjaman daerah, lihat di sini.

Kelayakan untuk Jumbo Mortgage

Jika anda mempunyai pemandangan anda di rumah yang berharga hampir setengah juta atau lebih - dan anda tidak mempunyai banyak duduk di dalam akaun bank - anda mungkin pergi ke memerlukan gadai janji jumbo. Dan jika anda cuba mendarat, anda akan menghadapi lebih banyak keperluan kredit yang ketat daripada pemilik rumah yang memohon pinjaman konvensional.Ini kerana pinjaman jumbo membawa lebih banyak risiko kredit kepada pemberi pinjaman, kerana kekurangan jaminan Fannie Mae atau Freddie Mac, seperti yang dinyatakan di atas. Dan tentu saja, kerana lebih banyak wang yang terlibat.

Seperti gadai janji secara umum, keperluan minimum untuk jumbo semakin ketat sejak tahun 2008. Untuk mendapatkan kelulusan, anda memerlukan skor kredit cemerlang - 700 dan ke atas - dan hutang super rendah nisbah pendapatan (DTI) - di bawah 43%, sekurang-kurangnya, dan sebaik-baiknya lebih kurang 36%. Walaupun mereka gadai janji yang tidak sesuai, jumbo sering masih harus berada dalam garis panduan tentang apa yang Biro Perlindungan Kewangan Pengguna menganggap "gadai janji yang layak", sistem pemberian pinjaman dengan istilah dan peraturan yang standard, seperti DTI 43%.

Anda perlu membuktikan anda mempunyai wang tunai yang boleh diakses di tangan untuk menampung pembayaran gadai janji jumbo anda, yang mungkin sangat tinggi jika anda memilih untuk gadai janji kadar tetap tetap 30 tahun. Tahap pendapatan dan rizab tertentu bergantung kepada saiz keseluruhan pinjaman, tetapi semua peminjam memerlukan stubs membayar sejak 30 hari dan bentuk cukai W2 yang membentang dua tahun lagi. Jika anda bekerja sendiri, keperluan pendapatan lebih besar: dua tahun pulangan cukai dan sekurang-kurangnya 60 hari penyata bank semasa. Peminjam juga perlu membuktikan bahawa dia mempunyai aset cair untuk layak dan rizab tunai bersamaan dengan enam bulan pembayaran gadai janji.

Dan semua pemohon perlu menunjukkan dokumentasi yang betul mengenai semua pinjaman lain yang dipegang dan bukti pemilikan aset tidak cair, seperti hartanah lain.

Berapa banyak yang boleh dipinjam akhirnya bergantung kepada aset anda, skor kredit anda dan nilai harta yang anda berminat untuk membeli (untuk maklumat lanjut, lihat Terlalu Banyak Hutang untuk Gadai Janji? < ) . Kadar Jumbo Pinjaman

Di sisi yang terang, manakala gadai janji jumbo digunakan untuk membawa kadar faedah yang lebih tinggi daripada gadai janji konvensional (kerana jumlah wang yang lebih besar yang terlibat dan kerana ia boleh mengambil masa lebih lama untuk menjual rumah yang lebih berharga jika pemberi pinjaman mesti merampas), jurang itu telah ditutup dalam beberapa tahun kebelakangan ini. Hari ini, kadar peratusan tahunan purata (APR) untuk gadai janji jumbo selalunya hampir dengan gadai janji konvensional - dan dalam sesetengah kes, sebenarnya lebih rendah. Jika tidak, bank boleh mengenakan bayaran dari 0. 25% hingga 1. 5% lebih banyak faedah atas pinjaman jumbo.

Walaupun syarikat yang ditaja oleh kerajaan tidak dapat mengendalikannya, pinjaman jumbo sering disekuritikan oleh institusi kewangan lain; kerana sekuriti ini membawa lebih banyak risiko, mereka berdagang pada premium hasil kepada gadai janji yang securitisasi konvensional. Walau bagaimanapun, lewat penyebaran ini telah dikurangkan, dengan kadar faedah pinjaman itu sendiri.

Down Payment on Jumbo Loans

Pada sisi yang lebih cerah, keperluan pembayaran ke bawah telah melonggarkan dalam tempoh masa yang sama. Pada masa lalu, peminjam gadai janji jumbo sering memerlukan pembeli rumah untuk meletakkan 30% daripada harga pembelian kediaman (berbanding dengan 20% dalam gadai janji konvensional). Sekarang, angka itu jatuh serendah 10% hingga 15%.(Perlu diingat, ada banyak kelebihan untuk membuat bayaran pendahuluan yang lebih tinggi - di antara mereka, untuk mengelakkan kos insurans hipotek swasta: Lihat

Insurans Gadai Janji Persendirian: Elakkan Ia untuk 6 Alasan ini). Anda boleh atribut semua kadar rendah ini untuk pembayaran faedah dan turun ke fakta bahawa bank pada umumnya sangat berminat untuk mencari pelanggan baru untuk pakej pinjaman jumbo mereka. Peminjam gadai janji jumbo mungkin, atau berada di jalan untuk menjadi, jenis institusi individu bernilai tinggi yang tinggi ingin mendaftar untuk produk jangka panjang. Pelanggan sedemikian mempunyai sejarah kredit yang sangat baik, banyak aset dan, selalunya, keperluan untuk pengurusan kekayaan tambahan dan perkhidmatan pelaburan di jalan raya. Selain itu, lebih praktikal bagi bank untuk mentadbir hipotik tunggal $ 2 juta daripada 10 $ 200,000 gadai janji.

Siapa yang Harus Dapatkan Pinjaman Jumbo?

Gadai janji ini dianggap paling sesuai untuk segmen penghasilan berpendapatan tinggi yang membuat antara $ 250,000 dan $ 500,000 setahun. Segmen ini dikenali sebagai HENRY, akronim untuk "orang yang berpenghasilan tinggi, tidak kaya lagi"; ia merujuk kepada orang yang secara amnya membuat banyak wang tetapi tidak mempunyai jutaan wang tambahan atau aset lain yang terkumpul - lagi.

Walaupun individu dalam segmen HENRY mungkin tidak mengumpulkan kekayaan untuk membeli rumah baru yang mahal dengan wang tunai, individu berpendapatan tinggi biasanya mempunyai skor kredit yang lebih baik dan lebih banyak sejarah kredit yang lebih luas daripada pembeli rumah purata yang mencari konvensional pinjaman gadai janji untuk jumlah yang lebih rendah.

Bersama dengan kredit yang lebih mantap, para penghasilan berpendapatan tinggi juga cenderung memiliki akaun persaraan yang lebih mantap. Mereka sering menyumbang kepada akaun pelaburan sedemikian untuk jangka masa yang lebih lama daripada golongan berpendapatan rendah. Mereka biasanya menyumbang lebih banyak dana ke akaun tersebut, supaya baki akaun mewakili jumlah yang besar.

Implikasi Cukai Pinjaman Jumbo

Hanya kerana anda boleh memenuhi syarat untuk salah satu pinjaman ini tidak bermakna anda harus mengambilnya. Anda tentu tidak perlu jika anda mengira ia memberi anda rehat cukai yang besar, contohnya.

Anda mungkin menyedari bahawa anda boleh memotong daripada cukai anda faedah gadai janji yang anda bayar untuk mana-mana tahun tertentu. Tetapi anda mungkin tidak perlu bimbang tentang topi tempat IRS pada potongan ini. Anda boleh menolak kepentingan selama gadai janji itu sendiri adalah $ 1 juta atau kurang. Jika gadai janji anda lebih besar, anda tidak mendapat potongan penuh. Contohnya, jika anda mengeluarkan gadai janji jumbo bernilai $ 2 juta yang menimbulkan $ 60.000 dalam bunga setahun, anda hanya boleh memotong $ 30,000 - faedah pada juta pertama gadai janji anda. Oleh itu, anda hanya mendapat pengecualian cukai separuh daripada kepentingan gadai janji.

Dan walaupun kadar faedah jumbos akan lebih bersesuaian dengan hipotik konvensional, namun ia masih mungkin berlaku kepada anda untuk mencerna nombor dan membandingkan istilah, untuk melihat sama ada mengambil dua pinjaman yang sesuai, bukan satu jumbo besar, mungkin membuktikan lebih baik untuk kewangan anda dalam jangka panjang.