Pada musim bunga tahun 2015, Perbadanan McDonald's (NYSE: MCD MCDMcDonald's Corp170 07 + 0 84% Dibuat dengan Highstock 4. 2. 6 ) terkini dalam barisan syarikat runcit untuk mempertimbangkan spin-off hartanah melalui amanah pelaburan hartanah (REIT) yang dimiliki oleh pihak ketiga. Seperti kebanyakan spin REIT yang lain, idea itu ditimbulkan oleh pelabur aktivis sebagai satu cara untuk membuka kunci nilai pemegang saham dan meningkatkan harga saham sesebuah syarikat dengan asas yang merosot.

Papan syarikat akhirnya menolak idea itu, lebih memilih untuk tetap mengikuti rancangan jangka panjangnya untuk menjadikan syarikat itu sekitar. Sejak keputusan untuk melepaskan REIT pada bulan November, saham McDonald's telah meningkat lebih daripada 10% sebagai petunjuk bahawa pelan pemulihan mungkin memberi buah.

Bagaimana Idea REIT Datang Mengenai

Memasuki 2015, McDonald's telah mengalami beberapa perempat daripada jualan yang merosot. Ia kalah dalam peperangan makanan cepat saji seperti Burger King, restoran Wendy dan restoran kasual yang dipasang dengan kempen yang berjaya untuk memenangi lebih banyak pangsa pasar. Pada bulan Mei, syarikat itu mengumumkan penyusunan semula korporat utama yang termasuk penambahan semula sebanyak 4,000 kedai. Ia juga memperkenalkan langkah-langkah pemotongan kos dan perubahan menu, termasuk tawaran sarapan sepanjang hari. Saham saham McDonald telah bertiup selama hampir dua tahun, berdagang antara $ 90 dan $ 100, tanpa tanda kenaikan jualan pada bulan-bulan mendatang.

Larry Robbins, pengurus dana lindung nilai untuk Glenview Capital Management, memiliki kepentingan besar dalam McDonald's. Pada tahun 2015, Robbins mencadangkan spin REIT kepada para pemegang saham, menyatakan bahawa ia boleh meningkatkan harga saham kepada $ 170. Robbins menganggarkan bahawa aset hartanah syarikat bernilai $ 20 bilion, tetapi nilai mereka tidak ditunjukkan dengan betul dalam penilaian syarikat. Dengan memindahkan hartanah ke REIT, syarikat itu akan segera menyedari nilai penuh mereka, yang akan meningkatkan harga saham.

Apa itu REIT?

REIT adalah dana yang melabur dalam portfolio hartanah hartanah. Ia didagangkan secara terbuka di bursa saham. REIT dikehendaki mengagihkan sekurang-kurangnya 90% pendapatan mereka, termasuk aliran tunai sewa dan keuntungan modal, kepada pemegang saham mereka, tetapi mereka dikecualikan daripada membayar cukai ke atas pendapatan mereka. Ini membolehkan REIT membayar dividen yang lebih tinggi kepada para pemegang saham mereka.

Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, REIT telah menjadi alat pilihan bagi para pelabur aktivis yang mencari pulangan yang cepat terhadap pelaburan mereka. Apabila sebuah syarikat menjual aset hartanahnya kepada REIT, ia boleh melepaskan sejumlah besar wang tunai yang boleh digunakan untuk membayar hutang. Ia boleh mengubah kewajipan menguruskan hartanah ke REIT. Dalam sesetengah kes, syarikat boleh mendapatkan pulangan yang lebih tinggi ke atas aset hartanah mereka apabila ia bukan sebahagian daripada perniagaan operasi mereka.

Kes bagi McDonald's REIT

McDonald memiliki sekitar 70% bangunan restorannya, dan kira-kira 45% daripada tanah di bawahnya. Sesetengah anggaran meletakkan jumlah nilai bangunan, hartanah dan peralatan pada $ 40 bilion. Sekiranya McDonald memindahkan pemilikan hartanah ke REIT, ia akan membuka kunci peratusan nilai yang penting, yang akan meningkatkan harga sahamnya untuk mencerminkan permodalan pasaran yang lebih tinggi. REIT juga akan menghasilkan pulangan yang lebih tinggi ke atas aset hartanah, yang boleh meningkatkan nilai pemegang saham.

Kes Terhadap REIT McDonald's

Pelabur seperti Robbins, yang memiliki 2. 9 juta saham McDonald's, akan mendapat manfaat dengan serta-merta dan hebat dari spin REIT. Bagaimanapun, pengurusan syarikat menyimpulkan bahawa faedah jangka pendek spin-off tidak akan melebihi risiko dan kos jangka panjang. Mengetepikan kos luar biasa dan komplikasi penyusunan semula itu, ramai penganalisis bersetuju bahawa REIT dapat menamatkan kos syarikat itu dalam jangka panjang.

Membayar Pergi Dari Aliran Tunai Positif kepada Liabiliti Syarikat

Hampir satu perempat hasil McDonald berasal dari sewa yang ia kumpulkan dari francais. Antara 2009 dan 2014, bayaran sewa, yang berdasarkan peratusan jualan dalam setiap francais, meningkat sebanyak 26% kepada lebih daripada $ 6 bilion setahun. Komponen pendapatan ini menyediakan syarikat dengan sumber kestabilan kewangan yang penting. Berikutan pemindahan REIT, McDonald's akan menjadi pemajak, perlu membayar sewa di 1, 500 restoran yang dimilikinya di Amerika Syarikat. Kewajipan pajakan menjadi liabiliti jangka panjang pada buku-buku, yang syarikat tidak mampu ketika mengejar pemulihan penjualan.

Ia Bukan Hanya Mengenai Wang

Di bawah struktur semasa, McDonald mengawal hartanahnya dan membuat keputusan korporat berdasarkan apa yang terbaik untuk restoran dan hartanahnya. Apabila REIT mengambil alih harta itu, ia mengawal setiap aspek pengurusan harta tanah, yang mungkin termasuk keputusan strategik di atas pemilihan tapak dan hartanah yang hendak dijual. McDonald's akan kehilangan kawalan ke atas pemilihan tapak dan prestasi francais, dan ia akan mengubah perselisihan antara syarikat dengan pengendali francais.

A REIT tidak akan menyelesaikan masalah yang mendasari

Kemasukan tunai dari REIT hanya akan memberi kesan sementara kepada kewangan syarikat, yang telah mengalami masalah yang lebih sistemik. McDonald's mesti menyelesaikan defisit lalu lintas dan jualannya, bukan sahaja dengan pesaing langsungnya seperti Burger King dan Wendy, tetapi juga dengan rantai hamburger duduk seperti Shake Shack dan The Habit Grill. Berikutan penyusunan semula pada Mei lalu, pengurusan telah memberi tumpuan kepada meremajakan jenama ikonik dengan makeover menu, peningkatan penyediaan makanan dan reka bentuk semula pembungkusan. Usaha-usahanya mungkin telah membuahkan hasil; syarikat itu melaporkan kuartal kedua berturut-turut jualan kedai sama yang lebih tinggi, kenaikan pertama lebih daripada dua tahun.

McDonald's Masih Meningkatkan Nilai Pemegang Saham

Keputusan jualan terkini dan sentimen pengguna yang bertambah baik terhadap jenama itu telah meningkatkan stok McDonald ke tahap tertinggi baru.Sehingga 16 Februari 2015, stoknya didagangkan pada $ 119, hanya kurang tinggi sepanjang masa $ 124. Di samping itu, ia baru-baru ini meningkatkan dividen sebanyak 5% kepada 89 sen sesaham. Menjelang akhir tahun 2016, ia akan mengembalikan wang tunai $ 30 bilion kepada para pemegang saham dalam tempoh tiga tahun.

McDonald telah memilih laluan hutang dalam menaikkan modal yang diperlukan untuk menyusun semula dan mengembangkan. Kepada pengurusan, kos hutang sekarang sangat murah sehingga tidak menunjukkan hampir risiko kewangan yang sama dengan biaya kehilangan kendali atas sifatnya. Jika trend semasa peningkatan jualan kedai memegang, ini mungkin menjadi keputusan bijak.