Adakah anda pembeli rumah yang berpotensi mengalami masalah mendapatkan pembiayaan? Adakah anda pemilik rumah yang ingin menjual tetapi menghadapi masalah mencari pembeli?

Sebagai pembeli, mendapatkan hipotek mungkin sukar jika keadaan kewangan anda tidak sesuai dengan kotak kecil yang kemas - gaji yang dapat diramal yang dapat didokumentasikan dengan stail gaji dan bentuk W-2, sejarah pekerjaan yang stabil tanpa gangguan dan skor kredit yang berkilauan. Dan sebagai penjual, menutup kesepakatan di rumah anda mungkin sukar jika peminjam mengalami kesulitan mendapatkan pinjaman. Bukankah lebih baik jika anda boleh mengambil lelaki pertengahan dan mencari cara lain untuk menyelesaikan transaksi?

Dalam artikel ini, kami akan memberi tumpuan kepada pembiayaan penjual pilihan yang agak diketahui - yang boleh membantu anda membeli atau menjual rumah.

Tutorial: Asas Gadai Janji

Bagaimana Pembiayaan Penjual Kerja?

Pembiayaan penjual hanya seperti apa yang dibaca: bukan pembeli yang mendapat pinjaman dari bank, orang yang menjual rumah itu meminjamkan pembeli wang untuk pembelian.

Pembeli dan penjual melaksanakan nota janji hutang yang menyediakan kadar faedah, jadual pembayaran balik, dan akibat lalai. Pembeli menghantar bayaran gadai janji bulanannya kepada penjual, yang mendapat faedah atas pinjaman, mungkin pada kadar yang lebih tinggi daripada yang dia dapat dari tempat lain. Jika penjual memilih untuk menjual pinjaman (lebih banyak pada kemudian), pembeli akan menghantar bayaran hipotek bulanan kepada pelabur yang membeli pinjaman. (Untuk lebih lanjut mengenai subjek ini, lihat Nota Promosi: Bukan IOU Purata .)

Pengaturan pembiayaan pembeli selalunya untuk jangka pendek, seperti lima tahun, dengan pembayaran belon yang akan berakhir. Idea ini ialah pembeli akan dapat membiayai semula sebelum itu. Sudah tentu, pengaturan seperti ini boleh menjadi sangat kuat jika anda tidak berhati-hati.

Pembiayaan penjual cenderung lebih umum di pasaran di mana hipotik sukar diperoleh. Terdapat dua sebab untuk ini:

• Jika hipotek mudah diperoleh, tetapi pembeli yang berminat tidak boleh mendapatkannya, penjual akan sangat mengesyaki keupayaan pembeli untuk membayar. Oleh itu, apabila pinjaman pada umumnya sukar diperoleh, kemungkinan besar terdapat pembeli yang berkelayakan di luar sana yang mengalami kesulitan memperoleh pembiayaan tradisional.
• Apabila kredit ketat, jualan menjadi lebih sukar, jadi penjual rumah lebih cenderung untuk mempertimbangkan pilihan alternatif.

Kenapa Pembiayaan Penjual Tidak Biasa?

Jika anda seorang penjual, bantahan pertama anda terhadap pengaturan ini mungkin, "Tetapi saya tidak mempunyai wang untuk memberi pinjaman kepada pembeli!" Keberatan kedua anda mungkin, "Saya tidak mahu menjadi pemberi pinjaman. Ia terlalu berisiko." Satu lagi sebab mengapa pembiayaan penjual tidak begitu biasa adalah bahawa kebanyakan penjual memerlukan hasil penuh dari penjualan rumah mereka untuk membeli rumah mereka yang seterusnya.

Tetapi menurut Robin Daniels, pelabur hartanah dan tuan tanah di Florida Tengah, "Banyak penjual takut menjual dengan pemilik pembiayaan tetapi tidak tahu bahawa nota yang mereka pegang adalah sesuatu yang dapat dijual kepada orang lain. berlaku pada hari yang sama seperti penutupan, jadi penjual mendapat wang tunai segera. " Dalam erti kata lain, penjual tidak perlu mempunyai wang tunai, dan mereka juga tidak perlu menjadi peminjam.

Sebab lain pembiayaan penjual tidak biasa adalah bahawa orang tidak akrab dengannya.

Pelabur hartanah Don Tepper of Solutions 3D LLC berkata, "Sebenarnya berpuluh-puluh cara lain untuk membeli: pilihan pajakan, pembelian pajakan, kontrak tanah, kontrak untuk surat ikatan, perkongsian ekuiti, hipotik bungkusan - dan senarai itu Kebanyakan pembeli, dan kebanyakan ejen harta tanah, tidak tahu bagaimana kerja-kerja ini. " (Untuk mengetahui lebih lanjut mengenai pilihan pajakan, pembelian pajakan, dan pilihan lain, baca Sewa Kepunyaan, Sendiri Untuk Sewa dan Harta Tanah Rent-To-Own yang Penuh Kesalahan .) > Mengapa Pembiayaan Tawaran Penjual?

Penjual rumah mungkin bersedia untuk menawarkan pembiayaan untuk beberapa sebab:

untuk meminimumkan kos penukaran sambil menunggu untuk mencari pembeli yang sempurna dan mendapatkan kesepakatan yang dilakukan dengan cepat

• untuk membezakan properti dari penyenaraian lain dan dapatkan ia dijual lebih cepat, terutamanya di pasaran turun
• untuk meningkatkan kemungkinan harga rumah penuh
• untuk mendapatkan bayaran muka untuk membeli harta lain
• untuk membayar hutang
• untuk menanggung perbelanjaan bulanan berkaitan dengan memiliki rumah
• Dengan kata lain, pembiayaan penjual tidak hanya memberi manfaat kepada pembeli yang tidak memenuhi syarat (atau tidak menginginkan) pembiayaan tradisional. Ia juga memberi manfaat kepada penjual, terutamanya mereka yang sangat bermotivasi untuk menjual rumah mereka.

Keuntungan untuk Pembeli

Pembiayaan Penjual mempunyai banyak kelebihan untuk pembeli:

1.

Proses penutupan boleh lebih cepat. Pembeli dan peminjam yang bijak akan sentiasa menggunakan tempoh penutupan untuk melakukan usaha wajar mereka. Tetapi dengan pembiayaan penjual, proses penutupan dapat lebih cepat. Willie Kathryn Suggs, broker utama dan pemilik pembrokeran harta tanah yang berpangkalan di Harlem yang membawa namanya, mengatakan bahawa dengan pembiayaan penjual, "Perjanjian itu ditutup lebih cepat kerana tidak ada menunggu pegawai pinjaman bank, penaja jamin dan jabatan undang-undang membersihkan fail - proses yang di New York mudah terbentang dua atau tiga bulan untuk sebuah rumah berturut-turut dan lebih lama untuk co-op. "

2.

Kos penutupan lebih rendah. Suggs juga menyatakan, "Pembeli suka [pembiayaan penjual] kerana mereka boleh mendapatkan di rumah untuk kurang wang. Mereka tidak perlu membayar yuran bank dan kos penilaian."

3.

Jumlah bayaran ke bawah boleh menjadi sangat fleksibel . Daripada memenuhi keperluan bank atau minimum mandat kerajaan, jumlah bayaran pendahuluan boleh jadi apa jua penjual dan pembeli bersetuju. Ini tidak bermakna bahawa penjual akan menerima bayaran pendahuluan yang lebih rendah dari apa yang dibutuhkan pembeli untuk membayar di tempat lain, tetapi itu selalu kemungkinan. (Anda mungkin ingin menyemak

4 Alternatif Untuk Sebuah Hipotek Tradisional .) Kekurangan untuk Pembeli

Terdapat juga beberapa masalah yang mungkin dipertimbangkan ketika menyiasat pilihan menggunakan pembiayaan penjual:

1.

Pembeli harus mengharapkan untuk membayar tingkat bunga yang lebih tinggi daripada bank. Pembeli perlu membayar kadar faedah yang membuat penjual mahu meminjamkan wang mereka ke atas melabur wang mereka di tempat lain.

2.

Pembeli masih perlu membuktikan bahawa mereka adalah peminjam yang layak . Ini satu perkara jika pembeli dan penjual hanya mahu mengeluarkan bank dari persamaan itu. Walau bagaimanapun, jika pembeli tidak memenuhi syarat untuk gadai janji tradisional, mungkin ada alasan yang baik untuk itu-dan penjual mungkin tidak mahu menjadi pemberi pinjaman orang itu, sama ada.

3.

Pembeli perlu memastikan penjual memiliki rumah yang bebas dan jelas atau pemberi pinjaman penjual bersetuju dengan transaksi pembiayaan penjual . Menurut Jason Burkholder, pengurus broker / jualan dan ejen hartanah dengan Weichert, Realtors - Engle & Hambright, "kebanyakan gadai janji mempunyai klausa 'kerana dijual' yang melarang penjual menjual rumah tanpa membayar hipotek. Jadi jika penjual membiayai pemilik dan syarikat gadai janji mendapati, rumah itu akan 'dijual' dan menuntut bayaran segera hutang sepenuhnya, yang membolehkan pemberi pinjaman untuk merampas. "

4.

Penjual asal mungkin menjual nota janji hutang . Ini bukan masalah besar sekiranya ini berlaku, tetapi ini bermakna bahawa orang yang pembeli fikir dia akan membuat bayarannya boleh berubah. Perkara yang sama berlaku sepanjang masa dengan gadai janji tradisional.

Menjadikannya Terjejas

Jika pembiayaan penjual menarik anda sebagai penjual rumah atau pembeli, bagaimana anda membuatnya berlaku?

Tambahnya pada Penyenaraian

• Sebagai penjual, anda boleh menawarkan pembiayaan penjual dalam penyenaraian anda. Hanya menambah tiga perkataan ke senarai anda - "pembiayaan penjual tersedia" - akan memberi perhatian kepada pembeli berpotensi dan ejen mereka dengan pilihan unik yang anda tawarkan.

  Buat Maklumat yang Tersedia

• Apabila pembeli berpotensi melihat rumah anda, anda boleh meninggalkan lembaran maklumat yang menerangkan dengan terperinci syarat pembiayaan pembeli yang anda tawarkan. Ia mungkin juga merupakan idea yang baik untuk menerangkan pembiayaan penjual kerana ramai pembeli tidak akan mengenalinya.

  Tanya Penjual untuk Menawarkan Ini

• Pembeli yang sedang mencari penjual penjual boleh mencuba hanya meminta. Todd Huettner, broker gadai janji dan presiden Huettner Capital yang berpangkalan di Denver, berkata, "Rahsia untuk mendapatkan pembiayaan pemilik adalah untuk membentangkannya dengan betul. Daripada bertanya jika pembiayaan pemilik adalah pilihan, pembeli harus memberikan pilihan khusus. Contohnya, 'Tawaran saya adalah harga penuh dengan 20% ke bawah, pembiayaan penjual sebesar $ 350,000 pada 6%, dilunaskan selama 30 tahun dengan belon lima tahun. Jika saya tidak membiayai semula dalam dua hingga tiga tahun, saya akan meningkatkan kadar hingga 7% pada tahun empat dan lima. '"

  Mewujudkan Keadaan Nyaman

• Huettner seterusnya menasihatkan bahawa pembeli melukis gambar untuk membuat penjual selesa dengan menawarkan pembiayaan.Penjual akan ingin tahu mengapa pembeli tidak dapat melayakkan gadai janji di tempat lain tetapi masih layak kredit. Sebagai contoh, Huettner mengatakan bahawa pembeli berpotensi mungkin mempunyai kredit yang baik dan bayaran pendahuluan yang baik, tetapi mungkin baru memulakan perniagaan baru dan tidak dapat memenuhi syarat untuk pinjaman selama dua tahun. Begitu juga, penjual mesti melukis gambar untuk membuat pembeli selesa dengan susunannya. Mereka harus menjelaskan dengan jelas kepada pembeli apa pembiayaan penjual, bagaimana ia berfungsi dan mengapa pembeli harus mempertimbangkannya.

  Oleh kerana pembiayaan penjual tidak biasa, pembeli dan penjual bijak untuk setiap berunding dengan pakar kewangan dan undang-undang yang memahami bagaimana ia berfungsi sebelum masuk ke transaksi tersebut. Pakar-pakar ini perlu mencari kepentingan terbaik pelanggan mereka dan membimbing mereka melalui proses tersebut.

Bottom Line

Terdapat lebih dari satu cara untuk membeli atau menjual sebuah rumah. Hanya kerana keadaan kewangan anda sedikit lebih rumit daripada peminjam tradisional lebih suka tidak bermakna anda tidak boleh membeli. Dan hanya kerana bank tidak meluluskan peminjam dengan mudah tidak bermakna anda tidak boleh menjual rumah anda dengan cepat - dan untuk apa yang bernilai. Pembiayaan penjual mungkin hanya penyelesaian yang anda cari. (Sekiranya anda masih di pagar sama ada untuk membeli hartanah, lihat

Untuk Sewa Atau Beli? Isu Kewangan .)