Terdapat enam cara yang berbeza yang boleh anda terima hasil dari jenis gadai janji terbalik, Home Equity Conversion Mortgage (HECM). Jabatan Perumahan dan Pembangunan Bandar (HUD), yang mengawal selia HECM, memanggil pilihan "rancangan pembayaran. "Anda boleh memilih untuk mendapatkan jumlah sekaligus yang besar, mewujudkan garis kredit yang boleh anda ambil apabila diperlukan, menerima pembayaran bulanan yang sama - atau pilih beberapa gabungan pilihan ini.

Rancangan yang anda pilih akan memberi kesan kepada berapa banyak wang yang anda terima dalam jangka pendek dan panjang, berapa cepat anda menggunakan ekuiti rumah anda dan bagaimana hipotek sebaliknya membantu membantu matlamat kewangan anda. Berikut adalah pandangan bagaimana setiap pelan pembayaran berfungsi dan kebaikan dan keburukan masing-masing. (Sekiranya anda tidak biasa dengan pinjaman ini, ketahui tentang peraturan yang berlaku kepada semua HECM, tanpa mengira pelan pembayaran yang anda pilih, dalam Lihatlah Peraturan Pembalikan Gadai Janji .)

< ! - 2 ->

Rancangan Pembayaran Kadar Tetap

Jika anda mahukan gadai janji terbalik bertaraf tetap, anda hanya mempunyai satu pilihan pelan pembayaran: pembayaran sekali-sekaligus pembayaran sekaligus.

Bagaimana ia berfungsi: Terima sejumlah besar sekaligus sebaik sahaja gadai janji terbalik anda tutup. Faedah terakru pada amaun itu, premium insurans gadai janji bulanan yang berterusan serta kos penutupan yang dibiayai sehingga gadai janji terbalik menjadi terhutang dan perlu dibayar. Kadar faedah awal lebih tinggi daripada pelan kadar larasan, tetapi kadar faedah yang diharapkan dari masa ke masa lebih rendah.

Pro: Gunakan jenis pinjaman ini untuk membayar baki gadai janji yang tinggi atau menutup perbelanjaan lain yang besar. "Pengedaran lump sum berfungsi dengan baik untuk orang yang mempunyai gadai janji yang sedia ada yang perlu mereka bayar," kata Casey Fleming, penasihat gadai janji yang kini bekerja untuk C2 Financial Corp. dan mempunyai lebih dari 30 tahun pengalaman dalam industri gadai janji. Dia mengatakan ini adalah pilihan terbaik jika anda perlu mengambil semua atau sebahagian besar hasil yang anda terima sekaligus.

Kontra: Anda tidak boleh menerima sebarang hasil tambahan dari pinjaman ini pada masa akan datang. Peminjam yang tidak pandai menguruskan wang atau yang telah kehilangan keupayaannya berbuat demikian berisiko membuang hasil atau membelanjakannya dengan cepat. Penipu kadang-kadang meyakinkan warga tua untuk mengambil jenis pinjaman atau sasaran pemilik rumah yang baru-baru ini mengambil satu. (Ketahui cara melindungi diri anda dan orang tersayang anda dalam Berhati-hati Dengan Penipuan Mortgage Reverse ini .) Fleming mengatakan kelemahan terbesar ialah "untuk hampir semua kes, cabutan maksimum pada tahun pertama adalah 60% dari awal had utama. Oleh kerana pilihan ini hanya mempunyai satu undian, jumlah maksimum pinjaman adalah agak rendah. "Anda mengekalkan 40% yang lain sebagai ekuiti rumah. Anda tidak boleh meminjam terhadap 40% itu.Tetapi mempunyai ekuiti ini boleh menjadi berguna jika anda ingin menjual rumah anda dan membayar gadai janji terbalik anda.

Untuk mengakses semua ekuiti anda dari semasa ke semasa, anda perlu memilih pelan pembayaran kadar laras.

Pelan Pembayaran Laras-Pelarasan

Lima pelan pembayaran hipotek sebaliknya mempunyai kadar laras. Jika anda memilih salah satu daripada ini, terdapat tiga kemungkinan bagaimana kadar faedah anda dapat berubah. Hanya satu yang akan dikenakan kepada gadai janji anda, dan ia akan didedahkan dalam kertas kerja pinjaman anda.

• Kadar faedah anda akan menyesuaikan sekali setahun. Kadar ini akan berdasarkan indeks Perbendaharaan Matang (CMT) yang tetap ditambah dengan margin yang ditetapkan oleh pemberi pinjaman. Kadar ini tidak boleh meningkat lebih dari 2% setahun, dan ia tidak boleh meningkat atau berkurang lebih dari 5% dari kadar permulaan untuk tempoh pinjaman.

• Kadar faedah anda akan menyesuaikan bulanan berdasarkan indeks CMT ditambah margin yang ditetapkan oleh pemberi pinjaman. Kadar tidak boleh meningkat lebih dari 10% sepanjang tempoh pinjaman, dan tidak ada batasan seberapa rendah kadar faedah boleh pergi.

• Kadar faedah anda akan dilaraskan bulanan berdasarkan Kadar Tawaran Antara Bank London (LIBOR) ditambah margin yang ditetapkan oleh pemberi pinjaman . Kadar ini tidak boleh meningkat lebih dari 10% sepanjang tempoh pinjaman, dan tidak ada batasan sejauh mana kadar faedah boleh pergi.

Walaupun perkara senario ini terpakai kepada pinjaman anda kerana ia mempengaruhi berapa banyak faedah pinjaman anda terakru dari masa ke masa, tidak kira dari segi mempengaruhi pembayaran bulanan anda yang dijadualkan atau garis kredit yang tersedia. Perubahan ketara dalam kadar faedah dengan gadai janji terbalik tidak membuat anda berisiko merampas cara yang dapat dilakukan dengan gadai janji ke hadapan. Kadar faedah yang lebih tinggi memberi kesan kepada ekuiti rumah anda, bagaimanapun, dan bermakna anda tetap menerima kurang jika anda menjual rumah. Jika anda bercadang untuk tinggal di rumah anda untuk seumur hidup, kenaikan kadar faedah mungkin tidak menjadi kebimbangan utama. Jika tidak, anda mungkin ingin memastikan kadar faedah pinjaman anda sepadan dengan senario pertama, kerana peningkatan kadar faedah maksimum adalah 5% dan bukannya 10%. Pegawai pinjaman anda dan kaunselor gadai janji terbalik boleh membantu anda memahami pilihan anda dan bagaimana kadar faedah yang boleh dilaraskan mempengaruhi keadaan anda (lihat Cari Agensi Kaunseling Bercagar Berbeza> ).

Apabila anda memohon gadai janji terbalik dengan kadar faedah laras, ilustrasi pilihan pelan pembayaran anda akan menggunakan kadar faedah yang dijangka. Ini adalah peneka terbaik tentang apa kadar faedah yang boleh diselaraskan akan melebihi nilai hayat pinjaman anda. Ini salah satu daripada tiga faktor utama dalam menentukan sejauh mana anda boleh meminjam, bersama dengan umur peminjam yang paling muda dan nilai harta benda.

Sekarang bahawa anda mempunyai pemahaman umum tentang bagaimana perancangan kadar laras berfungsi, mari mengkaji semula lima pilihan pembayaran anda. Ingat bahawa "pembayaran" dalam konteks ini merujuk kepada bagaimana anda akan menerima hasil pinjaman.

Pilihan 1: Pelan Pembayaran Tenaga

Bagaimana ia berfungsi: Dapatkan bayaran bulanan yang sama selagi sekurang-kurangnya seorang peminjam tinggal di rumah sebagai kediaman utama.Pembayaran bulanan dikira berdasarkan andaian bahawa anda akan hidup menjadi 100. Jika anda tidak mengharapkan untuk hidup lama itu, pelan pembayaran jangka panjang, dibincangkan seterusnya, mungkin menjadi pilihan yang lebih baik. Sekiranya anda hidup lebih lama, anda akan terus menerima bayaran. Sekiranya anda ingin menerima bayaran bulanan yang tetap untuk sepanjang hayat anda di rumah anda, pelan pembayaran jangka panjang adalah pilihan yang baik.

Pro: "Pembayaran jangka panjang sangat bagus untuk mereka yang menganggap mereka akan tinggal di rumah dalam masa yang lama, dan yang memerlukan pendapatan bulanan yang stabil," kata Fleming. Anda tidak perlu bimbang tentang kehabisan hasil hipotek sebaliknya dengan pelan pembayaran jangka panjang selagi anda terus memenuhi syarat lain pinjaman.

Kontra: Jika anda mempunyai bil yang besar untuk membayar, pelan ini tidak akan membantu anda membayarnya. Selain itu, walaupun pelan pembayaran ini seolah-olah memberikan pendapatan yang dijamin untuk hidup, jika anda terpaksa berpindah keluar dari rumah untuk alasan kesihatan - atau jika anda gagal mengikuti bayaran harta tanah yang diperlukan seperti insurans pemilik rumah, cukai harta atau penyelenggaraan asas - sebaliknya gadai janji akan dibayar dan dibayar (ini adalah benar di bawah mana-mana pelan pembayaran) dan anda tidak akan menerima apa-apa pembayaran lanjut melainkan jika anda menyembuhkan lalai. Anda akan menerima apa sahaja wang yang tersisa daripada jualan rumah anda selepas gadai janji terbalik dibayar, tetapi dalam senario terburuk pasaran hartanah yang tertekan dengan kadar faedah yang tinggi, anda mungkin tidak mengeluarkan wang tunai yang banyak.

Opsyen 2: Pelan Pembayaran Term

Bagaimana ia berfungsi: Dapatkan bayaran bulanan yang sama untuk satu tempoh masa yang anda pilih - 10 tahun, contohnya. "Pembayaran terma adalah yang terbaik jika anda mempunyai idea yang jelas tentang berapa lama anda akan tinggal di rumah," kata Fleming. "Orang tua - 80 dan ke atas - atau mereka yang ingin berpindah dalam beberapa tahun boleh memilih jenis ini. "

Pro: Pembayaran bulanan lebih tinggi berbanding dengan pelan pembayaran tempoh. Walaupun anda tidak akan menerima bayaran bulanan tambahan selepas anda mencapai akhir tempoh pinjaman, anda akan dapat tinggal di rumah sebagai kediaman utama anda sehingga anda lenyap atau bergerak (selagi anda terus memenuhi pinjaman lain syarat, seperti membayar cukai hartanah anda).

Kekecewaan: Anda tidak akan mendapat pendapatan yang tetap untuk hidup kecuali jika anda mati semasa tempoh pinjaman. Anda mungkin menggunakan ekuiti rumah anda terlalu awal dalam hidup anda dan tidak mempunyai sumber dana yang lain untuk bergantung.

Pilihan 3: Talian Kredit

Bagaimana ia berfungsi: Dapatkan akses kepada wang yang anda perlukan. Anda boleh menentukan masa untuk mengambil kredit anda dan berapa banyak yang perlu diambil, selagi baki anda berada di bawah batas utama. Pemberi pinjaman anda tidak boleh menghendaki anda mengeluarkan jumlah minimum atau mengeluarkan jumlah minimum pada jadual yang ditetapkan.

Pro: Garis kredit memberikan banyak kelenturan. Anda boleh mengeluarkan sejumlah besar sekaligus, kemudian meminjam dana tambahan dari masa ke masa; anda mendapat akses kepada ekuiti tambahan yang masih dikunci dengan pelan pembayaran tetap. Anda juga boleh meninggalkan garis yang tidak disentuh selama bertahun-tahun dengan jangkaan hari yang mungkin anda perlukan.Anda boleh mengeluarkan jumlah yang sama atau sama setiap bulan juga. Pada asasnya, anda boleh menyesuaikan pengeluaran anda untuk keperluan anda dan menyesuaikannya apabila keperluan anda berubah. Barisan kredit boleh bekerja seperti satu sekaligus, tempoh atau pelan jangka panjang, tetapi anda mempunyai lebih banyak kawalan. Selain itu, bahagian kredit kredit anda yang tidak digunakan berkembang dari masa ke masa dengan kadar faedah yang sama yang anda bayar pada jumlah yang anda meminjam, dan anda hanya membayar faedah atas wang yang sebenarnya anda pinjam, yang boleh membuat lebih mudah untuk menjual dan bergerak kemudian atau berpotensi meninggalkan wang untuk ahli waris anda. Tidak seperti garis ekuiti rumah kredit, kredit hipotek sebaliknya tidak boleh dicabut walaupun nilai rumah anda berkurangan atau keadaan kewangan anda bertambah buruk.

Kontra: Anda boleh membakar melalui garis kredit dengan meminjam maksimum 60% had utama anda pada tahun satu dan baki 40% pada hari pertama tahun kedua. Jika anda berbuat demikian, anda akan keluar daripada akses kepada dana. Selain itu, ia boleh mengambil masa sehingga lima hari perniagaan untuk menerima dana yang anda minta dari garis kredit anda, jadi anda mesti pastikan anda menyimpan wang tunai yang mencukupi dalam akaun semak anda untuk keperluan mendesak.

Opsyen 4: Pelan Tempoh diubahsuai

Bagaimana ia berfungsi: Dapatkan bayaran bulanan tetap digabungkan dengan akses kepada garis kredit selagi seorang peminjam menduduki rumah sebagai kediaman utama. Pembayaran bulanan tetap akan lebih kecil daripada jika anda mendapat pelan tenusu lurus, dan garis kredit akan lebih kecil daripada jika anda mendapat pelan kredit lurus, tetapi anda akan mendapat akses kepada jumlah dana yang sama.

Pro: Anda mempunyai kelonggaran dalam menentukan pembayaran bulanan anda serta fleksibiliti dalam memilih saiz garis kredit anda. Jika anda mahukan bayaran bulanan yang lebih besar, anda boleh memilih garis kredit yang lebih kecil; jika anda mahukan garis kredit yang lebih besar, anda boleh memilih pembayaran bulanan yang lebih kecil. Ia membolehkan anda memenuhi keperluan aliran tunai bulanan biasa tanpa meminjam lebih daripada yang anda perlu. Opsyen ini mengekalkan perbelanjaan faedah anda dan meletakkan anda kurang risiko menggunakan semua ekuiti anda dan tidak mampu untuk bergerak jika anda mahu atau perlu kemudian.

Kontra: Sekiranya anda memerlukan sejumlah besar segera, pelan pembayaran ini mungkin bukan pilihan terbaik anda.

Opsyen 5: Rancangan Berteraskan Termasuk

Bagaimana ia berfungsi: Dapatkan bayaran bulanan tetap untuk bilangan bulan yang telah ditetapkan, ditambah akses kepada garis kredit selama satu peminjam mengekalkan rumah sebagai kediaman utamanya. Pembayaran bulanan tetap akan lebih kecil daripada jika anda mendapat pelan jangka panjang, dan garis kredit akan lebih kecil daripada jika anda mendapat pelan kredit lurus tetapi anda akan mendapat akses kepada jumlah dana yang sama.

Pro: Anda mempunyai kelonggaran dalam menetapkan saiz bayaran bulanan anda dan berapa lama anda akan menerimanya, dan mereka akan lebih tinggi daripada yang mereka akan berada di bawah pelan tempoh yang diubahsuai dengan mengambil kira saiz kredit yang sama . Anda juga mendapat kelonggaran dalam memilih saiz garis kredit anda. Pada akhir tempoh itu, anda masih mempunyai akses kepada hasil pinjaman jika anda tidak menggunakan kredit anda.Seperti rancangan jangka hayat yang diubahsuai, anda boleh menyimpan caj faedah anda dan mungkin mempunyai ekuiti yang cukup untuk bergerak kemudian.

Kontra: Anda boleh kehabisan hasil hipotek sebaliknya. Anda hanya menerima bayaran bulanan untuk bilangan bulan atau tahun yang ditetapkan, jadi anda mesti menggunakan garis kredit anda dengan berhati-hati jika anda menjangkakan memerlukan pendapatan melebihi akhir istilah. Pelan ini juga bukanlah pilihan terbaik untuk keperluan tunai yang besar.

Bottom Line

HECMs menawarkan begitu banyak pelan pembayaran kerana pemilik rumah senior mempunyai banyak keperluan kewangan yang berbeza. Tiada pilihan tertentu secara umum baik atau buruk.

"Pilihan mana yang paling baik bergantung sepenuhnya pada situasi dan keperluan klien," kata Fleming. Tetapi, beliau menambah, "Sebagai peraturan umum, saya memihak garis kredit ke atas tempoh atau pembayaran jangka panjang," kerana garis kredit membolehkan anda mengambil pengeluaran bulanan seperti yang anda boleh dengan tempoh atau pelan jangka panjang, tetapi memberikan anda kelonggaran untuk mengambil lebih banyak kecemasan dan menjanjikan simpanan faedah jika anda tidak perlu menggunakannya.

Lakukan penyelidikan anda dan tanya banyak soalan pemberi pinjaman anda dan kaunselor hiper balik untuk mengetahui rancangan pembayaran yang terbaik untuk anda. (Untuk bacaan yang berkaitan, lihat 5 Tanda-tanda Gadai Jatuh Songsang Adalah Idea yang Baik dan Memilih Pemberi Pinjaman Gadai Jatuh Songsang .)