Gadai janji datang dalam dua bentuk utama - kadar tetap dan kadar laras - dengan beberapa gabungan hibrid dan pelbagai derivatif masing-masing. Pemahaman asas mengenai kadar faedah dan pengaruh ekonomi yang menentukan kadar faedah masa depan akan membantu pengguna membuat keputusan gadai janji yang kukuh, seperti membuat pilihan di antara gadai janji tetap atau gadai janji rentetan (ARM) kadar tetap atau membuat keputusan sama ada membiayai semula daripada gadai janji kadar laras.

Dalam artikel ini, kami akan membincangkan pengaruh kadar faedah ke atas industri gadai janji, dan bagaimana kedua-duanya akan menjejaskan jumlah yang anda bayar untuk rumah anda.

Talian Pengeluaran Gadai janji

Industri gadai janji mempunyai tiga bahagian utama atau perniagaan: pemula gadai janji, agregator dan pelabur.

Peminjam gadai janji adalah pemberi pinjaman. Pemberi pinjaman datang dalam beberapa bentuk, dari kesatuan kredit dan bank kepada broker gadai janji. Pemula gadai janji memperkenalkan dan memasarkan pinjaman kepada pengguna. Mereka menjual pinjaman. Mereka bersaing antara satu sama lain berdasarkan kadar faedah, yuran dan tahap perkhidmatan yang mereka tawarkan kepada pengguna. Kadar faedah dan yuran yang mereka panggil pengguna menentukan margin keuntungan mereka. Kebanyakan peminjam gadai janji tidak meminjam "pinjaman" (bererti mereka tidak mengekalkan aset pinjaman). Sebaliknya, mereka menjual gadai janji ke dalam pasaran gadai janji sekunder. Kadar faedah yang mereka bayarkan pengguna ditentukan oleh margin keuntungan mereka dan harga di mana mereka boleh menjual gadai janji ke dalam pasaran gadai janji sekunder.

Aggregator membeli gadai janji baru yang berasal dari institusi lain. Mereka adalah sebahagian daripada pasaran gadai janji sekunder. Kebanyakan agregator juga merupakan pemula gadai janji. Aggregator menyamai banyak gadai janji yang serupa bersama untuk membentuk sekuriti bersandarkan gadai janji (MBS) - sebuah proses yang dikenali sebagai pensekuritian. Sekuriti yang disokong gadai janji adalah bon yang disokong oleh kumpulan gadai janji yang mendasari. Sekuriti yang disokong gadai janji dijual kepada pelabur. Harga di mana sekuriti yang disokong gadai janji boleh dijual kepada pelabur menentukan harga yang agregat akan membayar gadai janji baru yang berasal dari pemberi pinjaman lain dan kadar faedah yang mereka tawarkan kepada pengguna untuk asalnya gadai janji mereka sendiri.

Terdapat banyak pelabur dalam sekuriti yang disokong gadai janji: dana pencen, dana bersama, bank, dana lindung nilai, kerajaan asing, syarikat insurans, dan Freddie Mac dan Fannie Mae (syarikat yang ditaja kerajaan). Oleh kerana pelabur cuba memaksimumkan pulangan, mereka sering menjalankan analisis nilai relatif antara sekuriti yang disokong gadai janji dan pelaburan pendapatan tetap lain seperti bon korporat. Seperti semua sekuriti kewangan, permintaan pelabur untuk sekuriti yang disokong gadai janji menentukan harga yang akan mereka bayar bagi sekuriti ini.

Adakah Pelabur Menentukan Kadar Gadai Janji?

Ke tahap yang besar, pelabur keselamatan yang disokong gadai janji menentukan kadar gadai janji yang ditawarkan kepada pengguna. Seperti yang dijelaskan di atas, garisan pengeluaran gadai janji berakhir dalam bentuk jaminan disokong gadai janji yang dibeli oleh pelabur. Pasaran bebas menentukan harga penjelasan pasaran pelabur akan membayar sekuriti yang disokong gadai janji. Harga ini memberi pulangan melalui industri gadai janji untuk menentukan kadar faedah yang ditawarkan kepada pengguna.

Gadai Janji Kadar Faedah Tetap

Kadar faedah pada gadai janji kadar tetap ditetapkan untuk hayat hipotek. Walau bagaimanapun, secara purata, gadai janji kadar tetap 30 tahun mempunyai jangka hayat hanya kira-kira tujuh tahun. Ini kerana pemilik rumah sering bergerak atau akan membiayai semula gadai janji mereka.

Harga keselamatan disokong oleh gadai janji sangat berkaitan dengan harga bon S. Treasury. Ini bermakna harga sekuriti yang disokong oleh gadai janji yang disokong oleh gadai janji selama 30 tahun akan bergerak dengan harga nota lima tahun U. S. Perbendaharaan atau obligasi U. S. Treasury 10 tahun berdasarkan prinsipal kewangan yang dikenali sebagai tempoh. Dalam praktiknya, jangka masa gadai janji selama 30 tahun lebih dekat dengan nota lima tahun, namun pasaran cenderung menggunakan bon 10 tahun sebagai penanda aras. Ini juga bermaksud bahawa kadar faedah pada gadai janji kadar tetap 30 tahun yang ditawarkan kepada pengguna perlu bergerak naik atau turun dengan hasil daripada bon 10 tahun U. S. Treasury. Hasil bon adalah fungsi kadar kupon dan harga.

Harapan ekonomi menentukan harga dan hasil daripada bon S. Treasury. Musuh terburuk adalah bon inflasi. Inflasi mengikis nilai pembayaran bon masa hadapan - kedua-dua pembayaran kupon dan pembayaran balik prinsip. Oleh itu, apabila inflasi tinggi, atau dijangka meningkat, harga bon jatuh, yang bermaksud kenaikan hasilnya - terdapat hubungan songsang antara harga bon dan hasilnya.

Peranan The Fed

Rizab Persekutuan memainkan peranan yang besar dalam jangkaan inflasi. Ini adalah kerana persepsi pasaran bon tentang bagaimana Rizab Persekutuan mengendalikan inflasi menerusi pentadbiran kadar faedah jangka pendek menentukan kadar faedah jangka panjang, seperti hasil bon U. S. Treasury 10 tahun. Dengan kata lain, Federal Reserve menetapkan kadar faedah jangka pendek semasa, yang diterjemahkan oleh pasaran untuk menentukan kadar faedah jangka panjang seperti hasil pada obligasi U. S. Perbendaharaan 10 tahun.

Ingatlah, kadar faedah pada gadai janji selama 30 tahun sangat berkorelasi dengan hasil dari obligasi U. S. Treasury 10 tahun. Sekiranya anda cuba meramal kadar faedah gadai janji kadar tetap 30 tahun yang akan dilakukan pada masa hadapan, tonton dan fahami hasil pada bon 10 tahun Perbendaharaan AS (atau nota lima tahun), dan ikuti apa yang pasaran mengatakan mengenai dasar monetari Rizab Persekutuan.

Mortgages Kadar Boleh Laraskan

Kadar faedah pada gadai janji kadar laras mungkin berubah bulanan, setiap enam bulan atau setiap tahun, bergantung kepada syarat gadai janji. Kadar faedah terdiri daripada nilai indeks ditambah margin.Ini dikenali sebagai kadar faedah terindeks sepenuhnya. Ia biasanya dibundarkan kepada satu-lapan titik peratusan. Nilai indeks adalah berubah-ubah, sementara margin ditetapkan untuk kehidupan gadai janji. Contohnya, jika nilai indeks semasa adalah sebanyak 83% dan marginnya adalah 3%, penggenapan kepada kelapan terdekat dari titik peratusan akan menjadikan kadar faedah terindeks sepenuhnya 9. 83%. Sekiranya indeks menurun kepada 6. 1%, kadar faedah yang diindeks sepenuhnya akan menjadi 9. 1%.

Kadar faedah pada gadai janji kadar laras terikat kepada indeks. Terdapat beberapa indeks gadai janji yang berbeza digunakan untuk gadai janji kadar laras yang berbeza, masing-masing dibina menggunakan kadar faedah sama ada jenis keselamatan kewangan yang didagangkan secara aktif, jenis pinjaman bank atau jenis deposit bank. Semua indeks gadai janji yang berbeza secara luasnya berkorelasi dengan satu sama lain. Dengan kata lain, mereka bergerak ke arah yang sama, naik atau turun, apabila keadaan ekonomi berubah. Indeks indeks hipotek dianggap sebagai indeks jangka pendek. "Jangka pendek" atau "istilah" merujuk kepada istilah sekuriti, pinjaman atau deposit yang digunakan untuk membina indeks. Biasanya, sebarang jaminan, pinjaman atau deposit yang mempunyai tempoh satu tahun atau kurang dianggap jangka pendek.

Kebanyakan kadar faedah jangka pendek, termasuk yang digunakan untuk membina indeks gadai janji, berkait rapat dengan kadar faedah yang dikenali sebagai Kadar Dana Persekutuan.

Peramalan Perubahan

Jika anda cuba meramalkan perubahan kadar faedah pada gadai janji kadar laras, lihat bentuk lengkung hasil. Keluk hasil mewakili hasil pada bon S. Treasury dengan kematangan dari tiga bulan hingga 30 tahun.

Apabila bentuk lengkungnya adalah datar atau ke bawah, ini bermakna pasaran menjangka Rizab Persekutuan mengekalkan kadar faedah jangka pendek yang mantap atau memindahkannya lebih rendah. Apabila bentuk lengkung naik ke atas, pasaran menjangkakan Federal Reserve akan memindahkan kadar faedah jangka pendek yang lebih tinggi.

Kekambangan kurva dalam arah yang sama adalah petunjuk oleh berapa banyak pasaran menjangkakan Federal Reserve akan menaikkan atau menurunkan kadar faedah jangka pendek. Harga hadapan Fed Funds juga merupakan petunjuk jangkaan pasaran untuk kadar faedah jangka pendek masa depan.

Bottom Line

Pengertian tentang apa yang mempengaruhi kadar gadai janji tetap dan masa depan yang boleh disesuaikan dan boleh datang dapat membantu anda membuat keputusan gadai janji yang kukuh. Pengetahuan ini dapat membantu anda membuat keputusan mengenai memilih gadai janji kadar laras berbanding gadai janji kadar tetap dan boleh membantu anda membuat keputusan apabila ia masuk akal untuk membiayai semula dari gadai janji kadar laras. Berikut adalah beberapa petua akhir.

Jangan percaya semua yang anda dengar di TV. Ia tidak semestinya "masa yang baik untuk membiayai semula daripada gadai janji kadar laras anda sebelum kadar faedah terus meningkat." Kadar faedah mungkin naik ke hadapan - atau mungkin jatuh. Ketahui apa keluk hasilnya katakan.

Untuk lebih lanjut, lihat 4 Faktor Utama yang Memacu Pasaran Harta Tanah , Petunjuk Pasaran Perumahan AS Teratas dan Bagaimana Kadar Faedah Bekerja pada Gadai Janji.