Apabila anda mengambil kredit ekuiti rumah (HELOC), apa yang dipanggil tempoh seri biasanya berlangsung selama sepuluh tahun. Sepanjang masa ini, anda boleh meminjam wang seperti yang diperlukan dan membuat bayaran yang rendah, hanya untuk apa yang anda meminjam. Ramai pemilik rumah berbuat demikian kerana ia menyengat dalam jangka pendek. Walau bagaimanapun, selepas tempoh cabutan, anda tidak boleh lagi meminjam dari garisan anda, dan anda perlu mula membuat pembayaran penuh dan bayaran prinsipal yang telah dilunaskan sepanjang tempoh pembayaran balik yang biasanya dikenali sebagai tempoh pembayaran balik yang biasanya 20 tahun. Itu bermakna bayaran bulanan anda boleh jauh lebih tinggi daripada yang berlaku semasa tempoh cabutan, dan banyak pemilik rumah akhirnya menghadapi kejutan pembayaran. Satu cara untuk menyelesaikan masalah kejutan pembayaran adalah dengan membiayai semula HELOC anda, dan terdapat beberapa cara untuk melakukannya. Artikel ini menjelaskan bagaimana untuk memenuhi syarat, apa pilihan anda, dan kebaikan dan keburukan masing-masing. (Sekiranya anda perlu membiayai semula pinjaman ekuiti secara tetap, lihat Pembiayaan Semula Pinjaman Rumah-Ekuiti Anda: Panduan Cara .)

Kelayakan untuk membiayai semula HELOC Anda

Pembiayaan semula HELOC adalah serupa dengan mengeluarkan atau membiayai semula gadai janji pertama. Anda perlu melayakkan diri berdasarkan pendapatan, perbelanjaan, hutang dan aset anda, yang bermaksud menyediakan dokumen seperti stub gaji, borang W2, pulangan cukai, penyata gadai janji, ID foto, bukti insurans dan apa-apa dokumen lain yang dianggap perlu oleh penaja jamin. Untuk mendapatkan kadar faedah yang paling rendah, anda perlu mempunyai skor FICO yang sangat baik: di suatu tempat dalam julat 740 hingga 850. Anda layak mendapat skor serendah 620, tetapi anda akan membayar lebih daripada dua kali ganda kadar faedah seseorang dengan skor yang sangat baik, dan anda mungkin mempunyai masa yang sukar mencari pemberi pinjaman yang akan bekerja dengan anda. (Untuk lebih, lihat 5 Faktor Terbesar yang Mempengaruhi Kredit Anda .)

Anda juga perlu mempunyai ekuiti yang mencukupi di rumah anda selepas mengambil pinjaman baru untuk memenuhi garis panduan pemberi pinjaman bagi pinjaman gabungan untuk nilai. Sesetengah peminjam akan membiarkan pemilik rumah dengan kredit yang sangat baik meminjam sehingga 100% daripada nilai rumah mereka, tetapi ia biasa untuk dapat meminjam hanya 80% hingga 90%. Berikut adalah contoh bagaimana ini ditentukan:

Nilai harta: $ 300, 000

Imbangan pertama-gadai janji: $ 190, 000

Baki HELOC: $ 50, 000

Jumlah yang dipinjam: $ 240, 000

Pinjaman gabungan untuk nilai: 80%

Ekuiti rumah: 20%

anda hanya ingin membiayai semula keseimbangan HELOC anda dan tidak mahu meminjam lebih banyak, anda sepatutnya dapat mencari pemberi pinjaman yang akan bekerja dengan anda, terutamanya jika anda mempunyai kredit yang baik. Selain itu, lebih banyak ekuiti yang anda miliki, semakin rendah kadar faedah anda.

Pilihan untuk Pembiayaan Semula

Terdapat empat cara untuk membiayai semula kredit ekuiti rumah anda.Berikut adalah pilihan anda, dan kebaikan dan keburukan masing-masing.

1. Minta pengubahsuaian pinjaman

Bagaimana ia berfungsi: Hubungi pemberi pinjaman anda dan jelaskan bahawa anda akan menghadapi masalah membuat bayaran anda apabila tempoh pengeluaran berakhir. Tanya jika pemberi pinjaman boleh bekerja dengan anda untuk menukar syarat pinjaman dengan cara yang akan membuat pembayaran bulanan anda mampu, jadi anda tidak lalai. Bank of America, sebagai contoh, mempunyai program bantuan ekuiti rumah yang memberikan pemilik rumah yang berkelayakan jangka panjang, kadar faedah yang lebih rendah atau kedua-duanya jika mereka mengalami kesulitan kewangan seperti kehilangan pendapatan atau perceraian.

Kelebihan: Pengubahsuaian pinjaman mungkin satu-satunya pilihan anda jika anda berada di bawah air. Tetapi sebelum anda pergi untuk satu, lihat jika anda memenuhi syarat untuk mana-mana program bantuan persekutuan atau negara untuk berjuang pemilik rumah, seperti program Modifikasi Lien Kedua Terjangkau Rumah atau FHA Pendek Refinance.

Cons: Pemberi pinjaman tidak berkewajipan untuk mengubah suai pinjaman anda, jadi pilihan ini mungkin tidak tersedia untuk anda. Sekiranya, anda perlu menunjukkan bahawa anda boleh membayar balik pinjaman yang diubah suai.

2. Buka HELOC baru

Bagaimana ia berfungsi: Anda menendang boleh menuruni jalan dengan memulakan dengan tempoh cabutan baru dan tempoh bayaran balik faedah baru.

Kelebihan: Ia membelikan anda sedikit masa untuk memperbaiki keadaan kewangan anda jika anda berupaya untuk memenuhi keperluan dan anda tidak mahu lalai pada pinjaman sedia ada anda.

Cons: Anda perlu membayar balik pinjaman anda suatu hari nanti. Semakin lama anda menangguhkan membayarnya, semakin banyak minat yang anda akan berhutang, dan semakin tinggi pembayaran pokok dan pembayaran bunga penuh anda akan setiap bulan. Juga, memasuki tempoh cabutan baru menjadikannya mudah untuk meminjam. Sekiranya anda membiayai semula kerana anda prihatin untuk membayar balik HELOC anda yang ada, perkara terakhir yang anda mahu buat ialah menambah hutang anda. Seperti yang telah anda lihat, sukar untuk mengetahui apa jumlah kos pinjaman anda atau bayaran bulanan anda dengan HELOC kerana anda meminjam sedikit di sini dan di sana dan kadar faedah boleh turun naik. Lebih-lebih lagi, apabila tempoh pembayaran balik HELOC baru anda yang semakin meningkat pada kadar faedah mungkin lebih tinggi dari hari ini, menjadikan pembayaran bulanan lebih besar. (Untuk lebih lanjut, lihat Bagaimana HELOCs Dapat Menipu Anda .)

3. Dapatkan pinjaman ekuiti rumah baru

Bagaimana ia berfungsi : Anda mengubah baki kadar ubah HELOC anda ke dalam pinjaman ekuiti rumah kadar tetap. Anda boleh mengambil masa selama 20 atau 30 tahun untuk membayar baki anda.

Kelebihan: Anda menamatkan kitaran peminjaman berterusan dengan mengambil jumlah sekali gus untuk membayar HELOC anda, dan anda mendapat kadar faedah tetap dengan bayaran bulanan yang stabil. Pastikan anda mengetahui kos pinjaman jangka panjang anda dan masukkannya ke dalam pelan kewangan jangka panjang rumah anda.

Cons: Beberapa peminjam telah berhenti menawarkan pinjaman ekuiti rumah, jadi membeli-belah di sekitar akan mengambil lebih banyak usaha daripada mencari HELOC. Walau bagaimanapun, mereka boleh didapati, terutamanya jika anda bersedia untuk melihat di luar bank-bank yang terbesar - yang sepatutnya kerana institusi kewangan besar tidak semestinya mempunyai kadar terbaik atau perkhidmatan pelanggan yang paling kompeten.Juga, perlu diingat bahawa semakin lama tempoh pinjaman anda, semakin rendah bayaran bulanan anda, tetapi semakin banyak bunga yang akan anda bayar.

4. Membiayai baki ke dalam gadai janji pertama yang pertama

Bagaimana ia berfungsi: Daripada membiayai semula HELOC anda, anda membiayai semula HELOC dan gadai janji pertama anda ke dalam satu pinjaman: gadai janji pertama yang baru.

Kelebihan: Anda boleh mendapatkan kadar faedah yang paling rendah yang ada. Kadar hipotek pertama cenderung lebih rendah daripada kadar pinjaman ekuiti rumah, kerana jika anda ingkar pembayaran rumah anda, pemberi pinjaman hipotek pertama anda telah membahagikan hasil daripada penjualan rumah yang diambil alih. Dalam pasaran di mana kadar HELOC adalah 4. 75%, dan kadar pinjaman ekuiti rumah adalah 5. 23%, 30 tahun, kadar hipotek pertama tetap mungkin 4. 09%, dan 15 tahun pertama kadar hipotek tetap mungkin 3. 31%. Dengan mengandaikan pembiayaan semula dengan gadai janji pertama yang tetap, anda juga akan mendapat kestabilan pembayaran bulanan yang sama dan mengetahui jumlah kos pinjaman anda di depan, sama seperti anda dengan pilihan pinjaman ekuiti rumah yang ditunjukkan di atas.

Cons: Mengambil gadai janji pertama mungkin bermaksud membayar kos penutupan yang lebih tinggi daripada yang anda lakukan dengan membiayai semula pinjaman HELOC atau ekuiti rumah baru.

Bottom Line

Anda boleh mendapatkan lebih banyak bayaran bulanan yang lebih berpatutan di HELOC anda melalui pengubahsuaian pinjaman, membiayai semula HELOC baru, membiayai semula pinjaman ekuiti rumah atau pembiayaan semula dengan gadai janji pertama yang baru. Terokai pilihan anda dengan beberapa pemberi pinjaman untuk melihat kemungkinan yang menawarkan kombinasi terbaik kemampuan jangka pendek dan perbelanjaan jangka panjang yang paling rendah dan kos penutupan. (Untuk lebih lanjut, lihat: Bagaimana Pilihan Pilihan Tetap HELOC berfungsi .)